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Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Betriebskosten?

08.10.2012 17:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Die Frage ist , so hoffe ich, relativ einfach:
1996 haben wir die vorletzte Mieterhöhung, begründet mit höheren Betriebskosten, erhalten. Jetzt sind die alten Hausbesitzer verstorben und die gierigen Erben machen sich über uns her, gegen die 20% mehr Kaltmiete (Bruttokaltmiete) können wir wohl nichts machen.
Aber: In der Betriebskostenerhöhung von 1996 sind 2099 qm Gesamtfläche der (zwei) Häuser ausgewiesen, davon 356 qm Gewerbefläche. Jetzt auf einmal wird die Abrechnung nach 2099 qm WOHNFLÄCHE vorgenommen. Die Gewerbeeinheiten im Haus sind: ein Restaurant, ein Friseur und ein Kosmetiksalon; zumindest das Lokal und der Friseur haben wohl einen Wasserverbrauch, der "normale" Werte übersteigt.Darum bin ich der Meinung, dass die Betriebskosten für die Gewerbeeinheiten in den Häusern (Eckbau) extra abgerechnet werden müssen. Meine Frage an Sie:
In welchem Gesetz ist etwas über die Trennung der Betriebskosten von (verbrauchsintensiven) Gewerbeeinheiten und Wohnungen in ein und demselben Komplex ausgeführt? Es würde mir reichen, wenn Sie lediglich die Norm benennen würden.
Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Die Pflicht zum Vorwegabzug wohnungsfremder Kosten war lediglich für den preisgebundenen Wohnungsraum gesetzlich geregelt (in § 20 Absatz 2 NMV übergangsweise für den Altbestand). Einer Übertragung dieses Rechtsgedankens auf den preisfreien Wohnraum hat sich der Bundesgerichtshof ebenso wenig angeschlossen wie der Ableitung des Gebots des Vorwegabzugs bei gemischter Nutzung aus § 556a Absatz 1 BGB; der Regelungsgehalt dieser Vorschrift beschränkt sich nach Ansicht der Richter allein auf den gesetzlichen Umlagemaßstab nach der Wohnfläche (vgl. BGH NJW 2006, 1419). Insofern können Sie sich leider lediglich auf die Normen § 556 Absatz 3 BGB in Verbindung mit § 259 BGB stützen, wonach der Vermieter ordnungsgemäß abzurechnen hat.

Ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten ist hiernach – vorbehaltlich anderweitiger vertraglicher Vereinbarung – aber nur angezeigt, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird, deren Belastung durch die Wohnraummieter sachlich nicht zu rechtfertigen ist (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 13. 10. 2010 - VIII ZR 46/10). Da § 556a Absatz 1 BGB die Vornahme des Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht vorsieht, trifft den Mieter aber die Darlegungs- und Beweislast für eine erhebliche Mehrbelastung der Wohnraummieter, siehe BGH, Urteil vom 8. 3. 2006 - VIII ZR 78/05.

Allerdings wäre in Ihrem Fall auch zu prüfen, ob durch die jahrelange einvernehmlich praktizierte Art und Weise stillschweigend eine Vereinbarung dahingehend getroffen wurde, dass die Gewerbefläche getrennt abgerechnet werden soll (vgl. BGH NZM 2006, 655 mit weiteren Nachweisen). Allein aus diesem Grunde dürfte es sich hier empfehlen, gegen die geänderte Abrechnungspraxis vorzugehen.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

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