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Nachzahlung Miete - vorgezogene Wohnungsübergabe - Streicharbeiten

15.08.2008 10:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Nachricht: Sehr geehrtes "Frag einen Anwalt Team", gemäß Mietvertrag vom 21.07.04 wurde zwischen uns als Vermieter und unserem Mieter ein Mietvertrag ab 01.08.2004 (auf die bestimmte Dauer von 3 Jahren, d.h. bis 31.07.2007) mit Verlängerungsklausel um je 3 Monate abgeschlossen. Als Miete wurden € 500,-- zzgl. Küche € 50,-- und Vorauszahlung für Nebenkosten € 150,-- vereinbart. Die monatliche Zahlung über € 700,-- wurde uns immer pünktlich gutgeschrieben. Die Nebenkostenabrechnung wurde ebenfalls immer beglichen.
Der Mieter hat im Juni dieses Jahres zum 30.09.08 gekündigt. Die Kündigung haben wir akzeptiert.
Auf Wunsch des Mieters fand am 10.08.08 die gemeinsame Wohnungsbesichtigung (kleine Mängel wurden festgestellt) und Schlüsselrückgabe statt. Eine anderweitige Vermietung erfolgte bisher nicht.
Im Rahmen der Prüfung des Mietvertrages haben wir vor der Wohnungsübergabe festgestellt, dass die Nebenkosten nicht mit € 150,-- sondern mit € 200,-- abgerechnet wurden. D.h. es wurden € 50,-- zu viel für die Nebenkosten abgerechnet, diese fehlen somit bei der Miete oder bei der Küchenmiete.
Wir haben die Mieter darauf hingewiesen und sie waren bei der Wohnungsabnahme mit der Nachzahlung vom August 2004 bis Dezember 2007 über insgesamt € 2.050,-- einverstanden.
Jetzt kam ein Schreiben bei dem sie von der Nachzahlung Abstand nehmen weil die Nebenkosten von 2004 bis 2007 bereits abgerechnet und laut ihrer Meinung verjährt sind. Für die letzte Abrechnung von 2007 erfolgte die Nachzahlung auf die Nebenkosten am 03.08.08. Außerdem lassen sie überprüfen ob sie, nachdem bereits die Wohnungs- und Schlüsselübergabe erfolgt ist, noch die Miete bis 30.09.08 bezahlen müssen.
Die Mietkaution in Höhe von € 1.650,-- haben wir bisher komplett einbehalten.

Im Vorfeld wären wir Ihnen dankbar für die Beantwortung folgender Fragen:
a.) ab welchem Zeitpunkt können wir die ab 21.07.2004 gemäß Mietvertrag vereinbarte Miete von € 50,-- rückwirkend fordern und welche Verjährungsfristen sind hier relevant?
b.) auf Wunsch der Mieter haben wir die Wohnungs- und Schlüsselübergabe vorgezogen mit dem mündlichen Hinweis, wird die Wohnung früher vermietet werden wir die zu viel bezahlte Miete erstatten. Dürfen die Mieter die Mietzahlungen nach Wohnungsübergabe stoppen obwohl der Mietvertrag bis 30.09.08 läuft und noch keine Nachmieter gefunden wurden?

Ein weiterer Streitpunkt ist mittlerweile folgender:
Vor dem Einzug der Mieter wurde die Wohnung komplett renoviert (einschl. abschleifen der Parkettböden). Die Mieter baten uns damals die Wohnung (welche damals mehrfarbig gestrichen war) neu zu streichen weil sie selbst dafür keine Zeit hätten. Im Anhang zum Mietvertrag wurde schriftlich fixiert, dass die Kosten hierfür bei Auszug beglichen werden.
Auf Wunsch wurde die komplette Wohnung weiß gestrichen. Der Zeitaufwand betrug damals 55 Stunden weil wegen der farbigen Wände 2x gestrichen werden musste. Dies wurde von der eigenen Handwerkerfirma ausgeführt. Bei der Wohnungsübergabe war man sich mündlich einig, dass der Zeit- und Materialaufwand zu einem Pauschalpreis von € 1.850,-- von den Mietern beglichen wird.
Jetzt beziehen sich die Mieter darauf, dass sie grundsätzlich nicht bereit sind für einen zweifachen Anstrich aufzukommen da dieser nur wegen der zuvor farbigen Wände notwendig war. Dieser wäre uns bzw. den Vormietern zuzurechnen. Bei einer neuerlichen Renovierung nach ihrem Auszug wäre auch kein zweifacher Anstrich erforderlich. Darüber hinaus wäre die Anzahl der Arbeitsstunden unverhältnismäßig hoch. Wir haben jedoch ein Angebot deutlich über € 2.000,-- incl. MwSt. von einem Malerbetrieb aus dem Jahre 2004 vorliegen.
Bitte informieren sie uns auch über die Rechtslage in diesem Punkt.

Wir hatten mit unseren Mietern immer ein gutes, unkompliziertes Verhältnis.
Alle o.g. Punkte wurden bei der Wohnungsübernahme besprochen und es gab keine Missverständnisse. Erst nachdem das mündlich besprochene unseren Mietern in schriftlicher Form als Kostenaufstellung zugeschickt wurde, haben die Mieter alles schriftlich widerrufen.

Im Voraus vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

a) Sie schildern, dass gemäß Mietvertrag eine Miete von € 500,-- zzgl. Küche € 50,-- und Vorauszahlung für Nebenkosten € 150,-- vereinbart war. Dies ergibt insgesamt 700,00 €, die nach Ihren Angaben auch tatsächlich geleistet wurden. Damit ist die Miete m.E. beglichen worden. Zudem sind nach Ihren Angaben die NK-Abrechnungen immer beglichen worden. Daher ist für mich aktuell nicht nachvollziehbar, dass 50,00 € zu wenig Miete gezahlt worden sein soll. Wenn Sie schildern, dass anstatt den vereinbarten 150,00 € NK-Vorauszahlung 200,00 € geschuldet gewesen seien, ergibt sich dies nicht aus dem Mietvertrag (=150,00 € Vorauszahlung). Zwar ist eine Anpassung der NK-Vorauszahlungen möglich, diese lässt sich Ihren Angaben aber ebenfalls nicht entnehmen. Letztendlich handelt es sich bei NK-Vorauszahlungen um Vorauszahlungen. D.h. entscheidend ist die Jahresabrechnung. Soweit sich nach Abzug der bereits geleisteten Zahlungen ein Soll zu Lasten der Mieter ergeben sollte, wäre dieses zu begleichen. Dieser Ausgleich ist nach Ihren Angaben erfolgt. Sollten Sie im Rahmen der Jahresabrechnung „falsch“ abgerechnet haben, ist § 556 BGB zu beachten, den ich Ihnen unten angefügt habe. Danach ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen; die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Sollte eine rückständige Miete bestehen, verjährt diese nach §§ 195, 199 BGB. D.h. zum 31.12.2007 ist rückständige Miete aus dem Jahr 2004 verjährt. Die Miete aus dem Jahr 2005 verjährt zum 31.12.2008.

Soweit ich Ihre Frage mit dieser Antwort nicht beantwortet wurde bzw. Ihre Frage missverstanden wurde, können Sie diesen Sachverhalt gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion noch einmal unter Berücksichtigung meiner Anmerkungen darlegen.

b) Die Miete ist sodann bis zum Ende des Mietvertrages zu bezahlen. Vorliegend wurde nach Ihrer Schilderung einvernehmlich zum 30.09.2008 gekündigt. Eine vorzeitige Rückgabe der Mietsache lässt diese Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht entfallen. Dafür wäre ein Aufhebungsvertrag notwendig, d.h. die gewollte Aufhebung des Mietverhältnisses bereits zum Zeitpunkt der Rückgabe. Dieser kann zwar auch konkludent geschlossen werden; daran sind jede strenge Anforderungen zu stellen. So wird in der Entgegennahme der Schlüssel im Rahmen einer vorzeitigen Rückgabe für sich alleine noch kein stillschweigender Aufhebungsvertrag gesehen, weil dem Vermieter in der Regel nichts anderes übrig bleibt, als die Schlüssel entgegen zu nehmen.

c) Zu Ihrer weiteren Frage gilt, dass grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter ein taugliches Mietobjekt zur Verfügung zu stellen, d.h. insbesondere die notwendigen Renovierungen durchzuführen. Dies erfolgt grundsätzlich auch auf eigene Kosten des Vermieters.

Nun schildern Sie, dass „im Anhang zum Mietvertrag schriftlich fixiert wurde, dass die Kosten hierfür bei Auszug beglichen werden“. Damit könnten die Mieter sich im Rahmen einer Individualvereinbarung zur Kostentragung verpflichtet haben.
Hinsichtlich der Wirksamkeit dieser Vereinbarung sowie deren Inhalt sind Sie darlegungs- und beweisbelastet.

So kann eine Anfangsrenovierung grundsätzlich individuell vom Mieter übernommen werden; für eine abschließende Beurteilung der Wirksamkeit wäre allerdings die konkrete Kenntnis und Prüfung dieser Vereinbarung sowie die des vollständigen Mietvertrages notwendig.

Problematisch gestaltet sich hierbei zudem, dass die Art der Durchführung und die Höhe der Kosten (scheinbar) nur „mündlich“ vereinbart worden sind. Dies kann zu Schwierigkeiten in der Beweisbarkeit führen. Je nachdem, wie diese Vereinbarung tatsächlich gestaltet wurde bzw. Sie die Umstände auch zur Überzeugung eines Gerichtes beweisen können, könnte sich diesbezüglich eine außergerichtliche, d.h. vergleichsweise Einigung anbieten. Dabei sollten Sie berücksichtigen, dass in einem gerichtlichen Verfahren höchstwahrscheinlich tatsächlich zu klären, ob 55 Stunden bei der Wohnungsgröße (die ich aufgrund der Miethöhe mit rund 50qm einschätze) auch für einen zweifachen Anstrich tatsächlich angemessen waren bzw. ein zweifacher Anstrich überhaupt von den Mieter übernommen wurde.

Wie angesprochen bedürfte dieser Punkt allerdings einer näheren Prüfung der „Vereinbarung“, des Mietvertrages sowie der tatsächlich zur Verfügung stehenden Beweismittel.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net
Tel.: 06131 / 333 16 70
mail@ra-freisler.de


§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) 1Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. 2Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. 3Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. 4Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) 1Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. 2Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) 1Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. 4Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. 5Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. 6Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 195 Regelmäßige Verjährungsfrist
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.

§ 199 Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Höchstfristen
(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem
1.
der Anspruch entstanden ist und
2.
der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
(2) Schadensersatzansprüche, die auf der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, verjähren ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(3) 1Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren
1.
ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und
2.
ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
2Maßgeblich ist die früher endende Frist.
(4) Andere Ansprüche als Schadensersatzansprüche verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an.
(5) Geht der Anspruch auf ein Unterlassen, so tritt an die Stelle der Entstehung die Zuwiderhandlung.

Nachfrage vom Fragesteller 15.08.2008 | 15:23

Sehr geehrter Herr Freisler,
hier unsere Nachfragen und Stellungnahme auf Ihre offene Fragen.
zu a:
Wir haben aus einer Nebenkostenabrechnung anderer Mieter aus Versehen die Nebenkostenvorauszahlung über € 200,-- übernommen. D.h., dass bei der relevanten Nebenkostenabrechnung 12x € 200,-- aufgeführt wurden obwohl nur 12x € 150,-- vereinbart und bezahlt wurden.
Da diese € 200,-- pro Monat in der Gesamtsumme der Nebenkosten berücksichtigt wurden fehlen pro Monat € 50,-- Miete.
Eine Anpassung (Erhöhung) der Nebenkosten von € 150,-- auf € 200,-- wurde nicht vereinbart, es wurde aber auch zu keinem Zeitpunkt von den Mietern reklamiert.
Die Betriebskosten wurden immer termingerecht abgerechnet, jedoch ist die Zahlung der Gesamtkosten aufgrund der falschen Abrechnung um 12 x € 50,-- jährlich zu gering ausgefallen.
Frage:
Handelt es sich hier um eine rückständige Miete die aufgrund der Verjährung vom 01.01.2005 bis 31.12.2007 nachgefordert werden kann?

zu c:
Die Mieter haben weder beim Einzug noch beim Auszug renoviert.

Im Anhang zum Mietvertrag wurde schriftlich folgendes fixiert:
"Auf Ihren eigenen Wunsch wurden die Streicharbeiten von uns in Auftrag gegeben. Sämtliche vorhandenen Löcher wurden fachgerecht verschlossen und alle Räume (außer Bad und WC) 2x mit weißer Fassadenfarbe gestrichen. Die Kosten für die Streicharbeiten werden von ihnen bei Auszug beglichen. Übernehmen Sie die Kosten erst bei Auszug, so werden die Streicharbeiten wieder von uns in Auftrag gegeben."

Dies wurde von beiden Mietern schriftlich bestätigt.
Die Wohnung selbst hat eine Größe von ca. 85m2, 3 Zimmer, Einbauküche, WC, Bad, Flur, Abstellraum mit Regalen, Fliesen- oder Parkettboden sowie in jedem Raum eine Holzdecke.
Die Summe für die Renovierungskosten wurde leider nicht schriftlich vereinbart. Das vorliegende Angebot aus dem Jahre 2004 hat sich auf eine Summe von € 2.151,34 incl. MwSt. belaufen. Aus Kulanzgründen haben wir € 301,34 nachgelassen und deshalb den Pauschalbetrag von € 1.850,-- mündlich bei der Wohnungsabnahme vereinbart.
Frage:
Die Mieter haben uns 50 % (€ 925,--) angeboten mit der Begründung, dass sie nicht bereit sind für einen 2-fachen Anstrich aufzukommen.
Wie ist die Rechtslage nachdem die Mieter doch selbst dem 2-fachen Anstrich schriftlich zugestimmt haben?

Können wir bei a. und c. auf die Nachzahlungen und wenn ja in welcher Höhe bestehen?

Wir benötigen (wegen Urlaub) die Antwort schnellstens und danken Ihnen dafür herzlich im voraus.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.08.2008 | 15:53

Vielen Dank für Ihre weiteren Ausführungen, die nun eine nähere Einschätzung möglich machen.

a) Es handelt sich nach Ihrer Schilderung um zu wenig nachgeforderte Nebenkosten im Rahmen der Jahresabrechnung und nicht um zu wenig gezahlte Miete. Diese sind daher nur unter dem aufgeführten § 556 BGB nachzufordern, d.h. aktuell wohl nur noch für das Jahr 2007. Dieses Jahr wurde bezahlt, so dass ich keine weiteren Ansprüche sehe. Fehler in der Jahresabrechnung sind vom Vermieter zu vertreten.

b) Mieter sind nur dann zur Renovierung verpflichtet, wenn diese Pflicht wirksam auf die Mieter übertragen wurde. Grundsätzlich (!) obliegt diese Verpflichtung dem Vermieter, der dafür den Mietzins erhält.

Diese Übertragung kann durch Individualvereinbarung auf den Mieter erfolgen, oder durch eine Formularvereinbarung. Erstere setzt voraus, dass diese Position zur freien Disposition stand und dies dem Mieter auch so mitgeteilt wurde, d.h. insbesondere der Mietvertrag vom Vermieter auch ohne diese Bedingung geschlossen worden wäre.

Dies vorausgeschickt, erscheint mir zunächst einmal diese Vereinbarung als nicht eindeutig. Denn diese enthält keine eindeutige Aussage, dass die Anfangsrenovierung von den Mietern durchzuführen ist; vielmehr enthält sie eine Regelung, wer den Auftrag erteilt und wer die Kosten zu tragen hat. Dies lässt den Rückschluss auf eine Übernahme durch die Mieter zu, allerdings erst über den weiteren Schritt einer Auslegung. An einer wirksamen Übertragung sehe ich daher Probleme.

Sollte es sich um eine Formularvereinbarung gehandelt haben, d.h. eine einseitige Vorgabe des Vermieters, kann mangels Kenntnis des Mietvertrages hier eine weitere Beurteilung über deren Wirksamkeit nicht erfolgen. In diesem Fall sollten Sie den Mietvertrag nebst Vereinbarung konkret von einem Anwalt Ihrer Wahl überprüfen lassen, da dafür auch die weiteren Regelungen im Mietvertrag von Bedeutung wären. Beachten Sie in diesem Fall, dass Zweifel oder unklare Regelungen zu Lasten des Verwenders gehen.

Sollte es sich dagegen um eine Individualvereinbarung im beschriebenen Sinne gehandelt haben, kann diese in einem zweiten Schritt m.E. grundsätzlich erst einmal als wirksam betrachtet werden (Voraussetzung bleibt allerdings, die o.g. Auslegung mit dem Inhalt einer Übertragung!). Problematisch erscheint mir zudem weiterhin die Beweisbarkeit einer mündlichen Vereinbarung im Einzelnen; gleiches gilt für die Stundenanzahl. Daher sehe ich für Sie ein zu beachtendes Prozessrisiko, soweit ich dies aus der Ferne und aufgrund Ihrer Schilderungen hier einschätzen kann. Ob Sie dieses Risiko eingehen, obliegt Ihrer Entscheidung. Letztendlich entscheidet das Gericht, welchen Inhalt diese Vereinbarung hat bzw. haben sollte, ob eine solche Vereinbarung wirksam und zudem vom Umfang her angemessen ist. Da dies immer mit einem Risiko einhergeht, habe ich die Empfehlung gegeben, auch eine vergleichsweise Einigung in Betracht zu ziehen.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

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