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Nachmieter (Miete auf Zeit)

23.09.2016 10:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin aus meinem Apartment (Mieten auf Zeit) mit einer Mindestmietdauer von 7 Monaten nach 4 Monaten ausgezogen. Vom Verwalter wurde gestattet einen Nachmieter zu stellen.
Ich habe dem Verwalter 2 Wochen vor Monatsende drei geeignete Kandidaten zur Verfügung gestellt. Mit einem der drei Kandidaten wurde durch den Verwalter mündlich eine Einigung über die Nachmiete getroffen. Stand heute ist der Kandidat jedoch von seiner mündlichen Vereinbarung zurückgetreten und wird den Mietvertrag nicht unterschreiben (eine Woche vor Monatsende).
Nach meiner Kenntnis hat der Verwalter den beiden anderen Kandidaten andere Apartments angeboten die auch durch diesen verwaltet werden, so dass nicht klar ist, ob diese überhaupt noch zur Verfügung stehen. Für die Vermietung dieser Apartments kassiert der Verwalter jeweils eine Provision von den Eigentümern der Apartments.
Mir wurde einfach mitgeteilt, dass eine Vermietung zum Monatsende jetzt nicht mehr möglich ist. Und eine Vermietung erst zur Mitte des Folgemonats erfolgen kann.
Habe ich Möglichkeiten doch zum Monatsende aus meinem Vertrag zu kommen, da ich ja bereits 2 Nachmieter gestellt habe (für andere Apartments)?

Bitte um kurze Rückmeldung.





Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. Zunächst sollten sie sich zwingend vergewissern, dass sie die Gestattung der Nachmiete tatsächlich beweisen können ( Klausel im Mietvertrag, Schriftverkehr mit dem Verwalter). Ich denke, das Schreiben in dem drin steht, dass eine Nachmiete nunmehr erst zur Mitte des kommenden Monats möglich ist, gibt hier ein wichtiges Indiz, wenn nicht gar den "handfesten Beweis".

Daneben müssen sie belegen können, dass sie dem Verwalter mindestens einen Nachmieter gestellt haben, mit dem der Verwalter eine Mietverhältnis akzeptierte. Sichern sie sich hier also zumindest die Zeugenaussagen der Kandidaten.


2. Soweit es bereits eine mündliche Vereinbarung zwischen einem von ihnen gestellten Nachmieter und dem Verwalter gab, ist fraglich, ob hierbei bereits ein (mündlicher) Mietvertrag zu Stande kam. Dies kann ich anhand ihrer (bisherigen Schilderungen) nicht genau beurteilen. Sollte hier aber ein Mietvertrag geschlossen worden sein (Mietverträge sind formlos, also mündlich möglich), so sind Sie ohnehin außen vor. Über einen möglichen Rücktritt (der nur möglich ist, wenn dies vereinbart wurde) und einem hieraus gegen den Nachmieter resultierenden Schadenersatz müsste sich der Verwalter mit dem nun nicht mehr wollenden Nachmieter auseinandersetzen und nicht mit ihnen.

3. Soweit der Verwalter die anderen potentiellen Nachmieter auf andere Wohnungen verteilt hat, hat er den Vereinbarungszweck ( die Gestattung des Nachmieters) wissentlich vereitelt. Das Problem ist hier wieder, dies zu beweisen (sprich: dass die Nachmieter von ihnen kamen und tatsächlich vom Verwalter intern Wohnungen angeboten bekamen). Wenn dies möglich ist, steht ihnen ein Schadenersatzanspruch nach § 280 BGB i.V.m. mit der Nachmietergestattung zu. Sie sind so zu stellen, als hätte der Verwalter seine Pflichtverletzung (ihren Nachmietern ihre Wohnung anzubieten) nicht begangen. Folglich wären sie zum ursprünglichen Zeitpunkt, also Ende des Monats aus der Miete zu entlassen.

Fazit: Wenn sie die Nachmietervereinbarung belegen können, haben sie grundsätzlich ihre Pflicht zum Stellen der Nachmieter zum Auszugszeitpunkt erfüllt. Folglich können sie entsprechend der Vereinbarung mit dem Verwalter zum ursprünglichen Zeitpunkt ausziehen und sind aus dem Mietvertrag zu entlassen. Es wäre also möglich, die Wohnung zu räumen, die Schlüssel abzugeben und keine Miete mehr zu zahlen und den Verwalter auf das Vertragsende hinzuweisen. Der Verwalter/ Vermieter müsste dann ggf. gegen sie die Mietzahlung einklagen und hier sehe ich keine realistische Chance für ihn ( vorausgesetzt, sie können ihre Sachverhaltsangaben belegen).

Ein Problem sehe ich allerdings in diesem Vorgehen: Eine eventuell gezahlte Kaution wird der Verwalter/ Vermieter mit der angeblich "offenen" Miete sehr wahrscheinlich aufrechnen. Damit dreht er den Spieß um, und sie müssten klagen um ihre (volle) Kaution zu erhalten. Ihre Erfolgsaussichten halte ich für realistisch gegeben. Allerdings weise ich daraufhin, dass der Vermieter die Kaution erst nach 6 Monaten auskehren muss ( eine Klage vorher ist also nicht erfolgreich), sie die Gerichtskosten als Vorschuss zahlen und ein Verfahren auch immer recht nervenaufreibend ist.

Ob sich das Risiko lohnt, hier die Kaution erst im Klageverfahren zu erstreiten,um auf kurze Sicht 2 Wochen Miete zu sparen, sollten sie sorgfältig abwägen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.09.2016 | 15:06

Folgende Information zur Ergänzung:
1. Der Verwalter hat mir per Email erlaubt bei Stellung eines Nachmieters aus meinem Mietvertrag auszusteigen. (Meinen Mietvertrag entsprechend aufzulösen)
2. in wieweit eine mündliche Vereinbarung mit dem potentiellen Nachmieter vorlag kann ich nicht einschätzen. Ich war nur in der Email an den Nachmieter mit dem entsprechenden Mietvertrag zur Unterschrift in Kopie
3. die Wohnung wurde durch mich in einem Internet Portal inseriert. Ich habe die entsprechende Korrespondenz mit den Bewerbern dort hinterlegt. Des Weiteren wurden die entsprechenden Bewerbungsunterlagen durch mich an die Verwaltung weitergeleitet. Alles auch per Email. Des Weiteren hab ich durch Rückfrage erfahren, dass beiden nicht berücksichtigen Bewerbern andere Apartments angeboten wurden und dass mittlerweile auch entsprechende Verträge unterschrieben wurden. Auch alles per Email durch die entsprechenden Bewerber.
Ändert sich durch diese Information irgendetwas an ihrer Einschätzung?
Bezüglich vorgehen muss ich schauen. Danke bisher für Ihre Unterstützung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.09.2016 | 15:34

Lieber Fragesteller,

an meiner Einschätzung ändert sich rechtlich nichts grundlegendes, nur dass sie den (mündlichen Mietvertrag als solches) zwischen potentiellem Nachmieter und Verwalter nicht belegen können. Daher wird die vorhin beschriebene Nr. 3 für sie interessant, nämlich der Schadenersatz des Verwalters , weil er die Nachmieter auf andere Wohnungen verteilt hat als ihre.

In tatsächlicher Hinsicht sehe ich jedoch, ihre Ausgangslage für die Beweisbarkeit der Abrede und die offerierten Nachmieter als gegeben an, da sie die E-Mails haben.

Leider bleibt es aber auch bei meiner Einschätzung, dass sie, wenn sie den Auszug aufgrund der Beendigung des Mietvertrages realisieren, Schwierigkeiten haben werden, ihre Kaution zurückzuerlangen. Sicherlich nicht in rechtlicher Hinsicht. Aber tatsächlich wird es ein langer, recht unbequemer Weg.

Sie sollten den Verwalter vorab zwingend schriftlich (sehr freundlich, denn sie wollen die Kaution) darüber in Kenntnis setzen, dass sie ausziehen werden und den Mietvertrag als beendigt ansehen, da sie diverse bereite Nachmieter benannt haben, die auf andere Wohnungen verteilt wurden. Wenn der Verwalter mit denen von ihnen gestellten Nachmietern andere Wohnungen als die ihre besetzt, bleibt es dabei, dass sie Einzugs bereite Nachmieter gestellt haben und aus dem Mietvertrag vorzeitig zu entlassen sind.

Oftmals hilft es ( gerade wenn der Verwalter keine große Gesellschaft ist) wenn bei ablehnender Haltung des Verwalters ein Anwalt für den Schriftverkehr hinzugezogen wird, um ihre eigene Position zu stärken. diesbezüglich stehe ich natürlich gern zur Verfügung.

Dennoch möchte ich ihnen nochmals an Herz legen, hier genau abzuwägen, ob sich der "moralische" Sieg, ihre Rechte durchgesetzt zu haben, gegenüber dem tatsächlichen Aufwand für sie lohnt und in angemessenem Verhältnis zur Schwierigkeit,die Kaution zeitnah und vollständig zurückzuerhalten, steht.

mit ganz freundlichen Grüßen

Doreen prochnow

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