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Nachbesserung Auszugsrenovierung


30.11.2006 21:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Nach fristgerechter Kündigung und einer Vorabnahme unserer alten Wohnung (Mietbeginn Mai 2001) wurden uns zum Auszug diverse Arbeiten aufgetragen (Wände, Decken, Stuck neu weiß usw.), welche wir unserer Meinung nach auch ausreichend ausgeführt haben. Ein Protokoll hierzu haben wir nicht unterschrieben. Heute sollte Wohnungsübergabe sein, der Verwalter bemängelte jedoch den Anstrich der Wände und Decken als nicht genug deckend und fleckig. Für uns kaum nachvollziehbar. Ein Blick in Internet und Mietvertrag ließ mich über folgendes stolpern: Im Mietvertrag befindet sich unter §17 die Formularklausel:

lnstandhaltung der Mietraume
1. Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen lnstandhaltung und lnstandsetzung der Mieträume verptlichtet. soweit
im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.
2- Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fu6b6den, das Streichen der lnnentüren, der Fenster und Außentüren von
innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleetungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind
handwerksgerecht auszuführen.
Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
In Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre.
In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre.
In anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.
Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben. der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte
Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war. Farbig gestrichene Holz-
teile können auch in WeiB oder in hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.

Desweiteren befindet sich auf einer separaten, maschinegeschriebenen Anlage zum Mietvertrag folgende Klausel:

§41
Es ist verboten Wände und Decken mit Styropor zu verkleiden. Bei Auszug wird die Wohnung neu weiß gestrichen bzw. tapeziert zurückgegeben. Alle Arbeiten sind handwerksgerecht durchzuführen.
Die Farbgestaltung während des Mietzeitraums ist dem Mieter überlassen.

Eigentlich wollte der Verwalter auch die Abstellkammer renoviert haben, hier konnte ich mich aber auf die 7-Jahres-Regelung im Vertrag berufen, worauf er seinen Anspruch fallen ließ. Er gab uns dann eine Woche Nachbesserungsfrist, ich sollte unterschreiben, dass die Arbeiten dann ausgeführt sind (habe ich nicht unterschrieben). Dann wollte er dafür auch noch eine Mietausfallzahlung, obwohl es noch keinen Nachmieter gibt. Hierauf ließ ich mich jedoch nicht ein, und er gab dem nach.

Allerdings sollen wir nun innerhalb einer Woche nachbessern. Frage: Müssen wir das überhaupt? Oder können wir uns berufen auf BGH VIII 308/02; VIII ZR 335/02 und/oder VIII ZR 163/05 bzw. BGH WM 2003, 436?


Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Vorbehaltlich einer genauen Vertragsprüfung werden Sie die geforderten Arbeiten nicht vornehmen müssen. Denn § 41 des Mietvertrages enthält eine unbedingte Verpflichtung zur Endrenovierung. Gemeinsam mit der außerdem vereinbarten Fristenklausel, die Sie (wirksam) zu Schönheitsreparaturen während der Mietzeit verpflichten sollte, führt dies zu einer übermässigen Inanspruchnahme des Mieters und, nach der Rechtsprechung des BGH zum sog. Summierungseffekt, zur Unwirksamkeit sämtlicher Klauseln zu Schönheitsreparaturen.

Sie hätten daher nicht renovieren müssen und brauchen die Nachbesserungsarbeiten nicht vornehmen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
Sipgate: (0221) 355 333915 / Skype: schwartmann50733
www.rechtsanwalt-schwartmann.de
www.mietrecht-in-koeln.de
www.net-scheidung24.de
www.online-rechtsauskunft.net
<img src="http://www.andreas-schwartmann.de/logo.gif">

Nachfrage vom Fragesteller 01.12.2006 | 16:18

Vielen Dank! Kann ich der Hausverwaltung eine Frist setzen, bis wann die Verpfändungserklärung an uns zurück geschickt werden muss? Oder dürfen sie die noch behalten? Und können wir ggf. Ansprüche wegen der bisherigen Renovierungskosten geltend machen, die ja gar nicht notwendig gewesen wären, zu denen wir aber im Vorabnahmeprotokoll dererseits aufgefordert wurden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2006 | 15:16

Die Hausverwaltung wird bis zu 6 Monate nach Rückgabe des Mietobjektes Zeit haben, die Kautionsabrechnung zu erstellen und die Verpfändungsurkunde zurückzugeben.

Aufgrund der nicht geschuldeten Renovierungsarbeiten kann Ihnen ein Anspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung gegen die Vermieter zustehen. Dies müsste aber konkret geprüft werden. Dazu dürfen Sie sich selbstverständlich gerne an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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