Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,
Ihre gestellte Frage
beantworte ich wie folgt:
I.
Wenn der Überbauende vorsätzlich oder grob fahrlässig handelt, kann der Eigentümer - Ihr Nachbar (N) - prinzipiell Entfernung des Überbaus verlangen (sog. unentschuldigte Überbau).
Siehe Kommentierung
zu BGB § 912 Überbau; Duldungspflicht
aus
Berger Jauernig, Bürgerliches Gesetzbuch
19. Auflage 2023 Rn. 1-11
§ 912 Überbau; Duldungspflicht
c) Rechtswidriger, unentschuldigter Überbau in zwei Fällen: aa) Überbauender handelt vorsätzlich (BGH NJW-RR 2022, 92 Rn. 20) oder grobfahrlässig (Vorsicht bei Bau im Grenzbereich: BGH NJW-RR 2009, 25; gilt auch bei entspr Anwendung von §§ 912 ff. bei nachträglichem Überbau); Widerspruch des Betroffenen unnötig; bb) Betroffener widerspricht sofort. In beiden Fällen gelten §§ 912 ff. nicht. Rechtsfolgen: → Rn. 10. 3
3. Der unentschuldigte Überbau
Der Nachbar kann Beseitigung verlangen, § 1004 I (nicht bei Rechtsmissbrauch: BGH NJW 2003, 3622). Der grenzüberschreitende Gebäudeteil wird vertikal geteilt (BGH NJW 1985, 790 f., hM). Ferner kann Nachbar Herausgabe des Besitzes am Überbau verlangen (BGH NJW 2011, 1069 f. [auch nach Verjährung des Anspruchs aus § 1004]). 10
HIER ist der Überbau aber MIT Einwilligung erfolgt und kann daher nicht „unentschuldigt" sein.
Der Überbau kann also nicht verlangt werden.
II.
Zum gleichen Ergebnis gelangt man auch unter Anwendung des
[Brandenburgischen Nachbarrechtsgesetz (bgNRG)] [
§ 17 Errichten einer Grenzwand
(1) Der Grundstückseigentümer, auf dessen Grundstück eine Grenzwand errichtet werden soll, hat dem Nachbarn die Bauart und Bemessung der beabsichtigten Wand zwei Monate vor Baubeginn schriftlich anzuzeigen; § BBGNRG § 8 Abs. BBGNRG § 8 Absatz 2 gilt entsprechend.
(2) 1Der Nachbar kann innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige verlangen, die Grenzwand so zu gründen, daß bei der späteren Durchführung seines Bauvorhabens zusätzliche Baumaßnahmen vermieden werden. 2Verzichtet er auf dieses Recht, kann mit den Arbeiten bereits vor Fristablauf begonnen werden. 3Wird die Anzeige schuldhaft verspätet abgegeben oder unterlassen, so hat der Eigentümer des zur Bebauung vorgesehenen Grundstücks dem Nachbarn den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen.
Der Nachbar kann sodann innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige verlangen, die Grenzwand so zu gründen, dass bei der späteren Durchführung seines Bauvorhabens zusätzliche Baumaßnahmen vermieden werden.
Nach Ihrer Schilderung nahm N den „Anbau (gegen Bezahlung) auch selbst vor. Dabei fräste er eine Nut in seine Grenzwand und ließ unser Schuppendach in diese ein, um einen perfekten Anschluss und Entwässerung zu erzielen. Es kam dadurch zu einem Überbau von 1-2cm. Die Nut wurde anschließend wieder verputzt."
Dabei hätte er erkennen können (u. musste dies auch), dass im Rahmen der baulichen Trennung des von ihm genehmigte Ein-/Anbaus in die Nut, zu der ausdrücklich seine Einwilligung erteilt hatte, Probleme entstehen würden.
Dies hätte er durch das Verlangen von „zusätzlichen Baumaßnahmen" verhindern können oder ganz einfach deine Einwilligung seinerzeit verweigern können.
Vorsorglich können sie sich auch berufen auf Verjährung eines Anspruchs auf Beseitigung beziehungsweise Rückbaus.
Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage Beweisregeln oder mit ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt u. ich keine Kenntnis von schriftlichen Fixierungen einer/der Einigung von vor 40 Jahren habe.
Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann, ist jedoch rechtsverbindlich. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann aber möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Dr. Winkelmann
Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Aljoscha Winkelmann
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Sehr geehrter Herr Dr. Winkelmann,
ich danke Ihnen herzlich für Ihre Antwort!
Vielleicht hatte ich nicht klar genug gemacht, dass es ein NEUER Nachbar ist, der jetzt das Gebäude abreißen will, an das wir vor 40 Jahren mit Hilfe des Altbesitzers unseren Schuppen angebaut hatten. Der Neubesitzer hat also sehenden Auges ein Grundstück/Haus gekauft, dass "untrennbar" (seine eigenen ursprünglichen Worte) mit unserem Schuppen verbunden ist. Nun möchte er sein Haus abreißen, und verlangt von UNS, unseren Schuppen baulich komplett von seinem Haus zu trennen (um den per Bagger geplanten Abriss zu ermöglichen).
Daher noch einmal die Frage: ist dieses Verlangen rechtens, oder hat der Abreißende die alleinige Sorgfaltspflicht, um eine Sachbeschädigung an unserem Eigentum zu verhindern? Unser Schuppen ist an sich standfähig und hat eine eigene hölzerne Rückwand, benötigt konstruktiv die Grenzmauer des Nachbarn also nicht.
Vielen Dank für die Klarstellung!
Der neue NAchbar (nN) unterlieget hins. des Überbaus einer
Bindung
an die Einwilligung des Voreigentümers.
Wie in der Antwort auf Ihre Frage dargelegt:
Der rechtmäßige („entschuldigte") Überbau, der aufgrund einer (meist ausdrücklichen) Zustimmung des Nachbarn erfolgte, unterfällt nicht den §§ 912 ff. BGB, weshalb auch die Rechtsfolgen abweichend auf vertraglicher Grundlage geregelt werden können.
(Jeromin/Klose/Ring/Schulte Beerbühl, StichwortKommentar Nachbarrecht, Überbau , beck-online unter Verweis auf BGH Urt. v. 21.1.1983 – V ZR 154/81, NJW 1983, 1112 (1113))
In der Entscheid. hat der BGH ausgeführt unter II.,1. (Auszug):
" Die Beteiligten haben die Möglichkeit, die Rechtsfolgen eines Überbaues durch Rechtsgeschäft auch abweichend von §§ 912 ff. BGB zu bestimmen. Die Pflicht des Nachbarn zur Duldung des Überbaues folgt dann nicht aus § 912 I BGB, sondern aus dem Einverständnis; Art und Höhe der dem Nachbarn für die Inanspruchnahme seines Grundstücks gebührenden Entschädigung (§ 912 II BGB) bestimmen sich in einem solchen Fall mindestens in erster Linie nach dem Inhalt der getroffenen Vereinbarungen (vgl. Senat, NJW 1971, 426 (427); BGHZ 62, 141 (145) = NJW 1974, 794, je m. w. Nachw.). (...) Die Bauten (Garage mit Anbau) waren bereits ausgefführt, als er das Eigentum am Flurstück 836 erwarb. Der Überbau ist i. S. von § 912 I BGB entschuldigt, denn der V fällt infolge der Zustimmung der Voreigentümer H weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last."
Verweisen Sie nN also darauf, dass
1. se Rückbauverlange wg. Bindung nicht rechtmäßig ist
und
2. fordern Sie ihn zur alleinigen Ausübung der Sorgfaltspflicht auf, um eine Sachbeschädigung an IHREM Eigentum zu verhindern
