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Keller: Mitvermietung (nicht im Mietvertrag, aber Abrechnungseinheit mit Wohnung)

24.06.2015 18:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Hans-Jochen Boehncke


Zusammenfassung: Ist ein Kelleraum im Mietvertrag nicht aufgeführt, wurde dieser durch Abschluss des Vertrages nicht vermietet. Wird eine Kellernutzung gestattet, handelt es sich regelmäßig um eine Leihe. Eine solche ist mangels Abrede über Dauer und Zweck jederzeit widerruflich.

Unser Vermieter verlangt die kurzfristige Herausgabe des "Kellerverschlages", da dieser angeblich nicht mit der Wohnung mitvermietet sei und er auch in der Tat nicht im Mietvertrag genannt ist.

Wir nutzen unseren Keller seit Mitte der 90er Jahre, anfangs als Kohlenkeller, der für die Beheizung der der Whg. unabdingbar war. Für die Phase einer ersten Sanierung 1998 stellte der damalige Vermieter extra Container zur Lagerung der Kohlen bereit. Im Zuge der Sanierung wurden dann im Keller eine neue Elektroanlage installiert und neue Türen. Anschließend wurden die Schlüssel für die sanierten Kellerräume vom Vermieter an die vorhandenen Mieter übergeben. Nun steht eine erneute Sanierung an und der Vermieter verlangt die Herausgabe der Keller.

Der Keller bildet jedoch eine Abrechungseinheit mit der Wohnung, d.h. Steckdosen und Licht der Mieterkeller werden über den jeweils zugeordneten Wohnungsstromzähler erfasst und abgerechnet. Die Mieterkeller könnten also z.B. nicht beliebig neu verteilt oder zugewiesen werden.
Die gemeinschaftlichen Kellerräume (Fahrradkeller, Treppenhaus, etc.) werden über einen separaten Zähler erfasst.

Frage: Kann der Vermieter hier die gesonderte Herausgabe der Keller verlangen? Oder sprechen nicht die Umstände (Abrechnungs-/Wirtschaftseinheit) für eine Mitvermietung mit der Wohnung, auch wenn die Kellerräume nicht ausdrücklich im Mietvertrag genannt sind?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Trotz der langen Zeit der Nutzung des Kelleraums werden Sie wegen des schriftlichen Mietvertrages leider nicht damit argumentieren können, dass Ihnen der Keller mitvermietet wurde und damit ein unwiderrufliches Nutzungsrecht eingeräumt ist. Im einzelnen:

1.
Ist im schriftlichen Mietvertrag der Keller nicht erwähnt, wurde er nicht durch Abschluss dieses Vertrages an Sie vermietet. Nur wenn der oder eben "ein" Kellerraum im Mietvertrag zur Nutzung aufgeführt ist, haben Sie einen rechtlichen Anspruch, den Keller als solchen zu nutzen.

Ich gehe dabei davon aus, dass Ihnen bei Abschluss des Mietvertrages der Keller auch nicht mündlich zugesagt wurde, etwa: "Natürlich gehört hier der Keller dazu. Das brauchen wir aber nicht aufschreiben. Sie bekommen den Schlüssel."

2.
Da der Keller nicht Gegenstand einer Nutzungsüberlassung gegen Geld (= Miete) ist, besteht nach Ihrer Schilderung Anlass, eher von einem Leihverhältnis auszugehen. Die Leihe unterscheidet sich von der Miete darin, dass Ihnen unentgeltlich eine Sache zur Nutzung überlassen wird.

Problematisch hieran ist: Der Vermieter hat im Falle der Leihe ein jederzeitiges Recht, die Rückgabe zu fordern, weil vorliegend die Dauer der Leihe weder vereinbart wurde, noch aus dem Zweck der Überlassung zu entnehmen ist (vgl. § 604 III BGB).

Möglich wäre sogar, dass es sich nur um ein Gefälligkeitsverhältnis ohne vertragliche Bindung handeln könnte. Eine solche Gestattung aus Gefälligkeit heraus ist stets widerruflich.

Denn nach Ihrer Schilderung wurde nach der ersten Sanierung nichts weiter getan, als Schlüssel an die Mieter zu verteilen. Damit meine ich, es wurde nicht weiter darüber gesprochen, welche andere Bedeutung diese Schlüsselübergabe haben soll, als Ihnen wieder Zugang zum Keller zu verschaffen.

Und bereits diese erste Sanierung zeigte, dass der Vermieter sich berechtigt sah, solche Maßnahmen in den Kellerräumen vorzunehmen. Zuzugeben ist, dass er für diese Zeit eine Ersatzlösung beschaffte. Nach Ihrer Schilderung war dies für die Heizung auch erforderlich.

3.
Ein "Gewohnheitsrecht" an dem Kellerraum entsteht ebenfalls nicht.

4.
Sie haben natürlich Recht, dass es nicht sein darf, dass im Kellerraum nach Rückgabe an den Vermieter Strom verbraucht werden kann, der Sie unmittelbar kostenmäßig belastet. Dafür muss der Vermieter Vorsorge treffen und Ihnen das auch sagen, wie er dies für Sie sichergestellt hat.

Leider spricht im Übrigen die von Ihnen geschilderte Abrechnungseinheit nicht gegen die unentgeltliche Leihe oder ein gar ein Gefälligkeitsverhältnis.

5.
Bei dieser Sachlage kann ich alleine raten, den Vermieter unter dem Aspekt der Leihe anzusprechen. Sie könnten z.B. sagen, dass nach der ersten Sanierung durch die Schlüsselübergabe, der Renovierung und der Abrechnungseinheit mit der Wohnung der Zweck der Kellernutzung doch gerade ist, so lange das Mietverhältnis mit Ihnen besteht, Ihnen diesen Abstellraum zur Nutzung zu überlassen. Dann wäre eine Zweckbestimmung getroffen und ein jederzeitiger Widerruf nicht möglich.

Sie können dabei im Gespräch mit dem Vermieter offen lassen, was "Mietvertrag" oder "Leihe" meinen; es geht alleine darum, dem Vermieter zu verdeutlichen, dass auf die Nutzungsmöglichkeit vertraut werden durfte.

Rechtlich wird es allerdings am Ende nicht für einen Nutzungsanspruch aus dem Mietverhältnis heraus reichen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.06.2015 | 22:24

Sehr geehrter Herr Boehncke,

vielen Dank für Ihre ausführliche und prompte Antwort.
Drei Punkte möchte ich noch konkretisieren, vielleicht ergibt sich daraus ja noch eine modifizierte Einschätzung:

zu 1. Sie schrieben: "Ich gehe dabei davon aus, dass Ihnen bei Abschluss des Mietvertrages der Keller auch nicht mündlich zugesagt wurde, etwa: "Natürlich gehört hier der Keller dazu. Das brauchen wir aber nicht aufschreiben. Sie bekommen den Schlüssel."
Dies ist in der Tat der sinngemäß gegeben, da das Vorhandensein eines Kohlenkellers unabdingbar für die Nutzung der Mietsache gewesen ist - ohne Kohlenkeller keine Heizbarkeit.

zu 2. Sie schrieben: "Denn nach Ihrer Schilderung wurde nach der ersten Sanierung nichts weiter getan, als Schlüssel an die Mieter zu verteilen. Damit meine ich, es wurde nicht weiter darüber gesprochen, welche andere Bedeutung diese Schlüsselübergabe haben soll, als Ihnen wieder Zugang zum Keller zu verschaffen."
Nun, es wurde uns nach der Kernsanierung des Hauses ein Kellerraum zur Auswahl angeboten (nur ein Teil der Mieter blieb während der Sanierung wohnen), daraufhin wurden die Elektroanschlüsse an unseren neuen Wohnungszähler vorgenommen. Zu Kohlenlagerung war der Keller nicht mehr gedacht, da eine Zentralheizung installiert wurde. Insofern werde ich im Sinne Ihres Vorschlags unter 5. argumentieren.

Beim googeln hab ich eben noch dieses Urteil zitiert gefunden: http://www.grundeigentum-verlag.de/?show=article&cat=02.02&id=3242
Hätte das Relevanz für meinen Fall?

Mit bestem Dank und freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.06.2015 | 12:55

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage. In der Tat ist das Urteil des Landgerichts Berlin für Ihren Fall eine gute Argumentations- und Hilfestellung. Wie Sie aus der von Ihnen benannten Fundstelle ersehen können, muss das Landgericht eine Abwägung treffen. Welche Umstände sprechen für, welche gegen eine Mitvermietung.

Gegen die Mitvermietung in Ihrem Falle spricht zunächst der Mietvertrag. Für Sie streitet, dass ohne eine Lagerungsmöglichkeit für Kohlen ehemals die Mietwohnung nicht sinnvoll nutzbar gewesen wäre. Die Beheizung wurde auf diese Weise sicher gestellt. Dagegen mag der Vermieter anführen, dass die Mitvermietung hätte ausdrücklich vereinbart werden müssen und er diese Kohlenlagerung zwar gestattet hat, aber gerade keine Mitvermietung wollte. Er habe durch die reine Überlassung einer solchen Lagerungsmöglichkeit auch nicht den Anschein erweckt, der Keller sei Teil des schriftlichen Mietvertrages.

Sicherlich können Sie dann anführen, dass er nach der ersten Sanierung sogar einen Stromanschluss hergestellt hat, Sie zudem ein Wahlrecht für den Kelleraum hatten. Dies sogar, obwohl die Kohlenlagerungsfunktion unstreitig weggefallen war. Dies alles wären Umstände, welche für eine Mitvermietung sprechen.

Der Vermieter widerum mag sagen, dass gerade der Funktionswechsel und die dann erstmalig erfolgte Anschließung des Stroms an den Hauszähler doch dafür sprechen, dass hier ein ganz neuer Sachverhalt eingetreten ist. Er habe den Mietern eben unentgeltich die Nutzung der Räume mit anderer Funktion zu diesem Zeitpunkt erstmals überlassen. Er könnte sich auch darauf berufen, dass er das ehemals auch nicht gemusst hätte, da schließlich der Kellerraum zuvor nur als Kohlenlagerungsort gedacht und deshalb ehemals gerade nicht mitvermietet war.

Ein Gericht müsste also in Ihrem Falle fragen, ob durch die notwendige Überlassung eines Ortes zur eigenen Kohlelagerung dieser Ort als mitvermietet oder nur für diese Funktion als unentgeltlich überlassen gelten muss. Ich hatte in meiner ersten Antwort bereits ausgeführt, dass trotz der Notwendigkeit eines Ortes zur Kohlenlagerung rechtlich dieser Ort auch durch einen Leihvertrag vom Vermieter geschaffen werden könnte. Hier wäre die Leihe zeitlich durch die Funktion als Kohlenkeller definiert gewesen.

Ich hoffe, Sie finden mit dem Vermieter eine Gesprächsbasis, den Keller für sich zu erhalten, ggf. durch die Vereinbarung einer geringen Mieterhöhung der Wohnungsmiete für das dauerhafte Nutzungsrecht.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Jochen Boehncke
Rechtsanwalt

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