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Unentgeltliche Nutzung einer Wohnung

22.08.2012 16:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Guten Tag,

die Mutter hat Tochter A in dem Haus, dessen alleinige Eigentümerin sie ist und in dem sie selbst wohnt, seit vielen Jahren eine Wohnung unentgeltlich überlassen. Die Mutter übernimmt auch die Nebenkosten. Dies erfolgte ohne irgendeine vertragliche Bindung. Tochter A ist übrigens auch im Besitz einer General- und Vorsorgevollmacht.

Dazu zwei Fragen:

1) Es soll ausgeschlossen werden, dass durch diese untentgeltliche Nutzung der Wohnung später das Erbteil von Tochter A gemindert wird, indem Sohn B eine entsprechende Anrechnung auf das Erbe fordert. Die Mutter hat deshalb im Testament folgenden Zusatz gemacht: "Die kostenfreie Nutzung von Wohnraum, die ich meiner Tochter A ... seit Ende ihres Studiums gestattet habe (Gefälligkeitsverhältnis ohne rechtliche Bindung) ist nicht auf das Erbe anzurechnen. Auch sonstige Zuwendungen an die Kinder vor Eintritt des Erbfalles dürfen bei der Erschaftsauseinandersetzung nicht in Anrechnung gebracht werden." Ist das rechtlich so o.k.?

2) Es kann sein, dass die Mutter in absehbarer Zeit in ein Pflegeheim umziehen muss. Tochter A stellt sich dann die Frage, ob sie die Wohnung unter diesen Umständen einfach weiter unentgeltlich nutzen kann oder ob sie ab diesem Zeitpunkt etwas Schriftliches braucht, sei es nun ein Mietvertrag oder ein irgendwie schriftlich fixiertes Wohnrecht. (Wie sieht es im letzteren Fall mit Nebenkosten und Instandhaltungen aus? Wem sind diese zuzuordnen?) Es geht hier nicht um eventuelle Regressansprüche des Sozialamts, da das Vermögen der Mutter ausreicht, um ein Pflegeheim bis zum Lebensende selbst zu bezahlen. Es geht vielmehr um den rechtlichen Status von Tochter A als Bewohnerin der Wohnung, von der sie momentan weder Eigentümerin noch Mieterin ist, vor allem auch im Verhältnis gegenüber dem Sohn B, der ihr nicht wohl gesinnt ist. Es ist durchaus im Sinne der Mutter, dass Tochter A die Wohnung im Haus weiter bewohnt, anstatt das Haus leer stehen zu lassen, solange die Mutter im Pflegeheim ist. Die Mutter will das Haus nämlich möglichst zu ihren Lebzeiten nicht verkaufen. Tochter A fühlt sich in der Wohnung jedoch angreifbar ohne eine schriftlich fixierte rechtliche Grundlage, dort wohnen zu dürfen. (Ein Wohnrecht der Tochter A soll aber nicht ins Grundbuch eingetragen werden.)
Welche Vorgehensweise bei einem Umzug der Mutter ins Pflegeheim (gar nichts tun und weiter zu den bisherigen Konditionen unentgeltlich in der Wohnung bleiben, Mietvertrag mit Geltung ab einem Umzug der Mutter ins Pflegeheim abschließen, Einräumung eines Wohnrechts im Fall eines Umzugs der Mutter ins Pflegeheim und wenn ja in welcher Form und Formulierung) würden Sie empfehlen, damit Tochter A rechtlich auf der sicheren Seite ist?

Mit freundlichen Grüßen

Fragestellerin

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


"1) Es soll ausgeschlossen werden, dass durch diese untentgeltliche Nutzung der Wohnung später das Erbteil von Tochter A gemindert wird, indem Sohn B eine entsprechende Anrechnung auf das Erbe fordert. Die Mutter hat deshalb im Testament folgenden Zusatz gemacht: "Die kostenfreie Nutzung von Wohnraum, die ich meiner Tochter A ... seit Ende ihres Studiums gestattet habe (Gefälligkeitsverhältnis ohne rechtliche Bindung) ist nicht auf das Erbe anzurechnen. Auch sonstige Zuwendungen an die Kinder vor Eintritt des Erbfalles dürfen bei der Erschaftsauseinandersetzung nicht in Anrechnung gebracht werden." Ist das rechtlich so o.k.?"

Pflichtteils(ergänzungs)ansprüche lassen sich nicht bzw. nur in Grenzen abbedingen. § 2316 Abs. 3 BGB, der entgegen dem Wortlaut auch für § 2050 Abs. 2 BGB gilt, sagt dies eindeutig.

Wenn der Sohn jedoch nicht (schon) enterbt ist, könnte man testamentarisch bestimmen, dass der Sohn bei Geltendmachung von Ausgleichsansprüchen nur den Pflichtteil (plus Ergänzung) erhält.

Ob das unentgeltliche Wohnen tatsächlich ein unter § 2050 Abs.1 oder 2 fallende ausstattungsbedingte Zuwendung ist, würde erst ein Gericht entscheiden. (So z.B. OLG Karlsruhe, Urteil vom 27. 4. 2011 - 6 U 137/09)

"2) Es kann sein, dass die Mutter in absehbarer Zeit in ein Pflegeheim umziehen muss. Tochter A stellt sich dann die Frage, ob sie die Wohnung unter diesen Umständen einfach weiter unentgeltlich nutzen kann oder ob sie ab diesem Zeitpunkt etwas Schriftliches braucht, sei es nun ein Mietvertrag oder ein irgendwie schriftlich fixiertes Wohnrecht. (Wie sieht es im letzteren Fall mit Nebenkosten und Instandhaltungen aus? Wem sind diese zuzuordnen?) Es geht hier nicht um eventuelle Regressansprüche des Sozialamts, da das Vermögen der Mutter ausreicht, um ein Pflegeheim bis zum Lebensende selbst zu bezahlen. Es geht vielmehr um den rechtlichen Status von Tochter A als Bewohnerin der Wohnung, von der sie momentan weder Eigentümerin noch Mieterin ist, vor allem auch im Verhältnis gegenüber dem Sohn B, der ihr nicht wohl gesinnt ist. Es ist durchaus im Sinne der Mutter, dass Tochter A die Wohnung im Haus weiter bewohnt, anstatt das Haus leer stehen zu lassen, solange die Mutter im Pflegeheim ist. Die Mutter will das Haus nämlich möglichst zu ihren Lebzeiten nicht verkaufen. Tochter A fühlt sich in der Wohnung jedoch angreifbar ohne eine schriftlich fixierte rechtliche Grundlage, dort wohnen zu dürfen. (Ein Wohnrecht der Tochter A soll aber nicht ins Grundbuch eingetragen werden.)
Welche Vorgehensweise bei einem Umzug der Mutter ins Pflegeheim (gar nichts tun und weiter zu den bisherigen Konditionen unentgeltlich in der Wohnung bleiben, Mietvertrag mit Geltung ab einem Umzug der Mutter ins Pflegeheim abschließen, Einräumung eines Wohnrechts im Fall eines Umzugs der Mutter ins Pflegeheim und wenn ja in welcher Form und Formulierung) würden Sie empfehlen, damit Tochter A rechtlich auf der sicheren Seite ist?"


Insofern die Generalvollmacht auch die Klausel hinsichtlich der Insichgeschäfte (§181 BGB) enthält, ist dies kein Problem, da mit der Vollmacht die Tochter A "alles" machen kann.

Wenn Sie sicher gehen wollen, sollten sie ein lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch eintragen lassen, mit entsprechenden Bestimmungen hinsichtlich anfallender Kosten und deren Tragung. Dies könnte auch ein gesetzlich bestellter Betreuer nicht mehr ändern. Denn eine Vollmacht kann, soweit nicht unwiderruflich, widerrufen werden.

Ein Mietvertrag ist kündbar (Eigenbedarf). Ein Mietvertrag macht jedoch dann Sinn, wenn sicher ist, dass das Grundstück nicht zu Lebzeiten der Mutter an einen Dritten übertragen wird und sicher ist, dass die Mutter bis ans Lebensende geschäftsfähig bleibt. (Ist das sicher?)

Wirklich sicher ist nur das dingliche Wohnrecht, welches auch über den Tod hinaus bestellt werden kann.

Soweit Sie etwas schriftlich fixieren, können Sie (Vertragsfreiheit) alle Kosten dem jeweiligen Eigentümer der Immobilie (der Mutter) auferlegen.

Spezielle Formulierungen bedarf es dabei nicht, es muss nur alles bedacht und vertraglich fixiert sein.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine gute Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

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