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Mitbewohner zwingen Nachmieter zu akzeptieren

| 16.06.2016 09:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Folgender Fall
Ich wohne in einer Wohngemeinschaft mit 2 anderen Personen . Da ich nun zum 1.07 in eine eigene Wohnung ziehen werde, habe ich meinen Untermietvertrag bei meinem Vermieter am 10 Juni zum 31.8.16 gekündigt(2 Monatige Kündigungsfrist). Um der möglichen Doppelzahlung beider Mieten(von der neuen und der jetzigen Wohnung) zu entgehen , habe ich mit dem Vermieter gesprochen . Dieser ist bereit mich aus dem Mietvertrag zu entlassen sofern ich einen Nachmieter finde.

Jedoch stellen sich meine Mitbewohner quer. Sie haben bereits einen Nachmieter gefunden , dieser kann jedoch aufgrund seines aktuellen Mietvertrags erst am 15.7 oder 30.7 seinen Mietvertrag für mein Zimmer antreten, einziehen könnte er jedoch auch früher .

Meine Mitbewohner gaben mir zu verstehen dass sie kein anderen Nachmieter als der von Ihnen Vorgeschlagene akzeptieren werden. Somit werde ich gezwungen so lange weiter zu zahlen bis der Nachmieter einziehen kann , obwohl ausreichend Möglichkeiten und Zeit bestehen würde einen passenden Nachmieter zu finden der bereits zum 1.7 einziehen und seinen Mietvertrag antreten kann .

Meine Angebote dass ich zum Beispiel die Kaltmiete übernehmen würde bis zum 15.7 oder 30.7 dass ihr vorgeschlagener Nachmieter bereits zum 1.7 einziehen kann und dieser dann nur noch die Nebenkosten tragen müsste wurden von meinen beiden Mitbewohnern und dem Nachmieter abgelehnt ( Er könnte und allerdings sofort einziehen sobald ich draußen bin, auch schon zum 1.7, jedoch muss er die Miete seiner aktuellen Wohnung so oder so bis zum 15.7 oder 31.7 zahlen .

Dem Vermieter ist es an sich egal wer einzieht , solange dieser ihm passt und die Verbleibenden WG Mitglieder zufrieden sind .

Kann ich einfach gezwungen werden solange zu zahlen bis ihr Wunschnachmieter einzieht obwohl der Vermieter mich auch schon früher aus dem Mietvertrag herauslassen würde ? Mir wird ja nicht mal die Chance gegeben die finanzielle Doppelbelastung abzuwenden geschweigedenn wird auf meine Lösungsvorschläge eingegangen .
Kann ich Ihnen Rechtsmissbrauch vorwerfen ?

16.06.2016 | 11:42

Antwort

von


(712)
Tessiner Str. 63
18055 Rostock
Tel: 0162-1353761
Tel: 0381-2024687
Web: http://doreen-prochnow.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Natürlich ist das Verhalten der Mitbewohner rechtsmissbräuchlich, denn der BGH urteilte Bereits am 22.01.2003 ( Aktenzeichen: VIII ZR 244/02 ) wie folgt:

Ein Anspruch des Mieters bei berechtigtem Interesse und Stellung eines geeigneten und zumutbaren Nachmieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag ergibt sich aus § 242 BGB . Dabei kommt es auf das berechtigte Interesse des Mieters nicht an, soweit die Absprache besteht, dass ein Nachmieter gefunden wird.

Das LG Berlin führte in seiner Entscheidung vom 21. September 2004 , Az: 63 S 175/04 , aus: "Ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis kommt auch dann in Betracht, wenn sich der Vermieter selbst dahingehend bindet, dass er sich zur Akzeptanz von geeigneten Nachmietern gegenüber den Mietern bereiterklärt."

Dies ist bei ihnen sowohl hinsichtlich des Vermieters als auch der Mitbewohner, offensichtlich der Fall, vor allem da die Mitbewohner ja bereits einen Nachmieter unbedingt wollen. Rechtsmissbräuchlich ist es indessen den Nachmieter einziehen zu lassen, ohne sie zum gleichen Zeitpunkt aus dem Mietvertrag zu entlassen. Denn zum einen werden ihnen so einseitig die Doppelbelastung aufgedrückt ( während der Nachmieter aus irgendeinem Grund bevorzugt wird), zum anderen haften sie solange der Mietvertrag besteht, für Schäden die die Gebrauchsüberlassung an den Dritten mit sich bringt (§ 540 Abs. 2 BGB ). Dass dies völlig gegen das Billigkeitsgefühl verstößt, ist klar.

Nun ist die Frage, was sie dagegen ( vor allem zeitnah) praktisch tun können. Dies hängt maßgeblich davon ab, an wen sie die Miete zahlen und ob sie einen Mietvertrag mit dem Vermieter oder den Mitbewohnern haben und wie dieser ausgestaltet ist. Diesbezüglich bitte ich um mehr Informationnen, um Handlungsvorschläge konkretisieren zu können.

Allgemein könnten sie erstmal wie folgt vorgehen:

A. Unabhängig davon wer die Parteien des Mietvertrages sind und an wen gezahlt wird:

Sie schlagen schriftlich sowohl an Vermieter wie auch die Mitbewohner ihren Nachmieter vor und legen seine Erklärung , über die Willigkeit in den Vertrag ab einem bestimmten Datum einzuziehen, sowie aussagekräftige Belege darüber bei, dass er sich die Mietkosten auch leisten kann. Mit diesem Schreiben fordern sie die anderen auf, ihnen die Bestätigung zur Akzeptanz des Nachmieters schriftlich binnen einer Frist von etwa 5-7 Tagen zukommen zu lassen, und bei anderer Entscheidungm, die Gründe zu benennen.

1. Sodann ziehen aus. Und zwar selbst, wenn der Nachmieter nicht akzeptiert wird, da eine Absprache diesbezüglich generell besteht und somit nur die Unzumutbarkeit des neuen Mieters einen Ablehnungsgrund darstellt. Ich denke diese Begründungskriterien werden ihre beiden Mitbewohner nicht erfüllen, denn " Bei der Prüfung der Zumutbarkeit müßten fernliegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien und eine objektiv nicht begründete, negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben." (BGH v. 22.01.2003, Az.: VIII ZR 244/02 )

Sodann zahlen sie ab Eintrittsdatum des Nachmieters die Miete nicht mehr.

Vorteile dieser Vorgehensweise ist, dass sie ihre Mitbewohner (zeitnah) vor vollendete Tatsachen stellen. Nachteilig ist selbstverständlich, dass diese (oder der Vermieter, je nachdem mit wem sie einen Vertrag haben) die Mietansprüche gegen sie geltend machen werden und sie gegebenenfalls auch mit einer Klage zu rechnen haben. Allerdings haben sie hier die besseren Erfolgsaussichten, so dass sie sich vor einer Klage meiner Ansicht nach nicht zu fürchten brauchen.

B. Sollten sie auf eine gerichtliche Auseinandersetzung keinen Wert legen, bliebe ihnen folgende Vorgehensweise:

Da die Fronten zwischen ihnen und den Mitbewohnern offensichtlich verhärtet sind, werden sie sich wohl nicht einigen können. Daher empfehle ich ihnen, dass Zimmer solange abzuschließen ( und für den Nachmieter zu sperren) , wie sie nicht aus dem Mietvertrag entlassen wurden. Solange es "ihre" Räume sind , entscheiden sie auch über ihren Gebrauch.Unter Umständen zwingt dies bereits ihre Mitbewohner in die Knie, denn diese scheinen ein hohes eigenes Interesse daran zu haben, den von ihnen gewählten Nachmieter möglichst schnell unter absoluter Kostenschonung einziehen zu lassen. Erst nachdem sie aus dem Mietvertrag entlassen sind bzw. bereits gezahlte Miete erstattet bekommen haben, geben sie den Schlüssel raus. Bitte geben sie ihn nicht vorher raus, aufgrund der Querelen , glaube ich nicht, dass sie dann noch so einfach an ihr Geld kommen.

Bitte denken sie bei allem daran, die Zähler abzulesen und die Stände ( möglichst mit einem zeugen und seiner unterschrift ) zu notieren, damit sie nicht für von ihnen nicht verursachte Verbräuche belastet werden können.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet und ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben. Vielen Dank für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten bzw. um mir die weiteren Informationen ( Mietvertrag mit wem, Zahlung an wen) zu geben können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Ich versuche dann gern noch präzisere Vorschläge zu benennen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Doreen Prochnow

Rückfrage vom Fragesteller 16.06.2016 | 13:47

Sehr geehrte Frau Prochnow,
Vielen Dank für ihre ausführliche Antwort!
Ich möchte gerne ihre Fragen beantworten.
Der Mietvertrag besteht zwischen mir und dem Vermieter(der aber nicht WG-Mitglied ist) und an Ihn gehen somit auch die Mietzahlungen. Es handelt sich dabei um den Vater eines Mitbewohners, ob dies eine Rolle spielt weiß ich nicht, ich denke eher nicht.
Im Mietvertrag stehen somit keine weiteren Personen außer mir selbst und dem Vermieter.

Im Mietvertrag befindet sich noch folgender Paragraph:
§10 Personenmehrheit als Mieter
1. Haben mehrere Personen - z.B Ehegatten, Lebenspartner usw. - gemietet, so haften alle aus dem Mietverhältnis als Gesamtschuldner.
2. Soweit vom Vermieter mehreren Mietern gegenüber Erklärungen abzugeben sind oder abgegeben werden und soweit mehrere Mieter gegenüber dem Vermieter Erklärungen abzugeben haben oder abgeben wollen, so genügt es zur vollen Wirksamkeit, wenn einer der Mieter eine solche Erklärung abgibt oder wenn einem der Mieter eine solche Erklärung zugeht. Die Mieter bevollmächtigen sich gegenseitig (unter Vorbehalt eines schriftlichen Widerrufs dessen Gültigkeit erst mit Zugang bei dem Vermieter wirksam wird) für die Dauer des Mietverhältnisses zur Entgegennahme und Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt auch für die Abgabe und Entgegennahme von Kündigungen und Mietaufhebungsverträgen. Dies bedeutet, dass ein Mieter die Kündigung eines anderen auch für sich gelten lassen muss. Die Mieter sich sich darüber einig, dass das Mietverhältnis als ganzes aufgehoben werden soll, wenn einer der Mieter aus dem Mietvertrag ausscheidet.

Bei bisherigen Mitbewohnerwechsel(wie es nun in einer Studenten-WG üblich ist) wurde das Mietverhältnis im Ganzen bis jetzt noch nie aufgelöst, es wurde einfach das Mietverhältnis mit dem alten Mieter beendet und ein Neues mit dem neuen Mitbewohner abgeschlossen seitens des Vermieters.

Inwieweit könnte der Vermieter jetzt eigentlich noch die Kaution einbehalten sollten meine Mitbewohner weiter darauf bestehen dass ihr Wunschnachmieter einzieht?

Ich bedanke mich sehr für ihre Bemühungen! Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.06.2016 | 15:34

Lieber Fragesteller,

vielen Dank für die weiteren Informationen.

Die oben bestehenden Schritte bleiben bestehen. Bitte beachten sie, dass wenn sie das Zimmer absperren sie bis zur Schlüsselrückgabe zur Mietzahlung verpflichetet bleiben. Das heißt in Abhängigkeit vom weiteren verhalten der Mitbewohner sollten sie einen der beiden Schritte gehen. Auch , wenn sie ausziehen und der Nachmieter offiziell nicht akzeptiert wurde, sollten sie z.B: anhand der Namen auf den Klingelschildern prüfen, ob jemand anderes in ihr Zimmer eingezogen ist.

Die Mietkaution ist eine weitere Frage, die eigentlich separat gestellt werden muss. Bitte haben sie Verständnis dafür, dass ich sie unter Beachtung des Einsatzes nur summarisch beantworten möchte.

Die Kaution darf generell bis zu 3- 6 Monaten nach Beendigung des Mietvertrages, also mit Eintritt des Nachmieters bzw. mit Ende der Kündigungsfrist ( je nach Vorgehen) einbehalten werden ( Nach Ermessen des jeweiligen Gerichts, Rückschluss aus § 551 Abs. 3 BGB und § 548 BGb) . In ihrem Fall sehe ich das Problem, dass angebliche Mietrückstände wohl mit der Kaution verrechnet werden und diese daher einbehalten werden wird. Ich empfehle ihnen daher unabhängig von ihrer Vorgehensweise oben, den Vermieter schon vorher darauf anzusprechen, ob die letzten beiden Monate mit der Kaution verrechenbar sind. Dies sollten sie sich schriftlich geben lassen. Sodann haben sie vier Möglichkeiten:

A) Ausziehen und die Miete unter Verweis auf den Nachmieter nicht bezahlen, im Ernstfall müssen sie dann nach Ablauf der 6 Monate im Ernstfall unter Berufung darauf, dass sie keinen Mietziens schuldeten, zur Herausgabe der Kaution auffordern und gegebenenfalls klagen.

B) Die Miete sofort verrechnen lassen und das Zimmer absperren, bis ein Nachmieter akzeptiert wird, dann können sie natürlich nur den verbleibenden Betrag der Kaution im Ernstfall gerichtlich geltend machen.

C) Zimmer absperren, Miete bis zur Schlüsselübergabe zahlen und dann wie unter A nach Ablauf der 6 Monate die Herausgabe der Kaution fordern und nötigenfalls einklagen.


D) Soweit es eine Bargeld- Kaution ist haben sie auch die Möglichkeit eine Vereinbarung mit dem Nachmieter zu treffen, dass er ihre Kaution an sie ausbezahlt und dafür gegenüber dem Vermieter noch "ihre" Kaution als Sicherheit weiterverwendet.

Ich hoffe, das hilft erstmal für einen Überblick.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

Bewertung des Fragestellers 16.06.2016 | 15:39

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