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Muss ich einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren?

| 06.02.2009 09:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Anwälte,
nachfolgend schildere ich kurz den Sachverhalt:

Ich bin Vermieter. Der Mieter hat tel. die Kündigung angekündigt; schriftliche Form folgt. Mietende ist demnach der 31.5.08.

Muss ich einen vorgeschlagenen Nachmieter - falls nach Prüfung Schufa, usw. alles in Ordnung ist - diesen oder einen weiteren vorgeschlagenen akzeptieren? Muss ich bereits vorher selbst mit der Suche beginnen oder kann ich erst im Mai selbst damit beginnen, einen neuen Mieter zu finden? Evtl. soll die Wohnung nicht neu vermietet, sondern verkauft werden.

Mit freundlichen Grüssen

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage beantworte ich in Anbetracht der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt:

Zu 1:

Zu klären wäre zunächst, ob in dem zwischen Ihnen und Ihrem Mieter geschlossenen Mietvertrag eine sog. echte Nachmieterklausel enthalten ist. Nur wenn dieser Mietvertrag ausdrücklich vorsieht, dass Ihr Mieter ein Recht hat, aus dem (auf Zeit geschlossenen) Mietverhältnis vorzeitig entlassen zu werden, wenn er einen dem Vermieter zumutbaren Ersatzmieter anbietet, hat Ihr Mieter einen Anspruch darauf, dass Sie als Vermieter einen dieser Ersatzmieter in den Mietvertrag für die restliche Mietzeit eintreten lassen.

Enthält der Mietvertrag nur eine sog. unechte Nachmieterklausel, so hat Ihr Mieter nur die Möglichkeit aber keinen Anspruch, bei Stellung von geeigneten Ersatzmietern vorzeitig aus dem Mietverhältnis auszuscheiden.

Das würd für Sie bedeuten, dass sie nicht verpflichtet wären, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen.

Die Stellung von zumutbaren Ersatzmietern durch den Mieter ändert daran nichts.
Selbst die vom Vermieter geäußerte Bereitschaft, vorgeschlagene Mietinteressenten als Mietnachfolger in Betracht zu ziehen, hat i.d.R. nicht die Bindungswirkung einer vertraglichen Nachmieterklausel, vgl. OLG Hamburg, Urteil v. 4.12.1996, Az. 4 U 97/96 , WuM 1997, 214 .

Ob im vorliegenden Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthalten ist und wenn ja, welche Art der Nachmieterklausel gegeben ist, kann aufgrund der fehlenden Angaben hierzu in Ihrer Frage von mir an dieser Stelle nicht beurteilt werden. Dies wäre evtl. in einer Nachfrage zu klären.

Ob eine ggf. in dem zwischen Ihnen und Ihrem Mieter geschlossenen Mietvertrag enthaltene Nachmieterklausel eine echte Nachmieterklausel darstellt, wäre durch Auslegung des Mietvertrags und anhand objektiv erkennbarer Umstände zu bestimmen. Anhaltspunkt für eine solche echte Nachmieterklausel kann z.B. sein, wenn dem Mieter erlaubt wird, erhebliche Investitionen zu machen oder der Mieter berechtigt sein soll, sich den nicht abgewohnten Teil eines Finanzierungsbeitrags vom Nachfolger erstatten zu lassen.

Ob ein Ihnen von Ihrem Mieter vorgeschlagener Nachmieter zumutbar ist, bemisst sich daran, ob er nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen die Gewähr dafür bietet, dass Sie als Vermieter nicht schlechter gestellt werden, als es bei ordnungsgemäßer Vertragserüllung durch den bisherigen Mieter der Fall wäre.

Für die Ablehnung eines von Ihrem Mieter vorgeschlagenen Nachmieters müssten Sie objektive Gründe vortragen können, die Solvenz des vorgeschlagenen Nachmieters stellt einen solchen objektiven Grund dar.
Nicht zu berücksichtigen sind für die Beurteilung der Zumutbarkeit bloße persönliche Antipathien oder eine objektiv nicht begründete negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen. So hat der BGH zB. geurteilt, dass ein Vermieter einen allein stehenden Nachmieter mit Kind nicht allein deshalb ablehnen dürfe, weil er Beschwerden anderer Mieter über möglichen Kinerlärm befürchtet. Dies sei als normales Wohngeräusch in einem Mehrfamielienhaus hinzunehmen. Vgl. BGH v. 22.1.2003, Az. VIII ZR 244/02 .

Wenn Sie also einen von Ihrem Mieter vorgeschlagenen Nachmieter nicht akzeptieren möchten, so müssten Sie sachliche, objektive Gründe vorbringen, warum dieser Nachmieter nicht zumutbar ist.

Zu 2: Sie als Vermieter sind nicht verpflichtet, sich selbst um eine Weitervermietung zu bemühen, wenn Ihr Mieter vorzeitig das Mietverhältnis beenden möchte. Sie sind damit nicht verpflichtet, im jetzigen Zeitpunkt nach einem neuen Mieter zu suchen.

Der Vermieter ist in keinem Fall verpflichtet, sich selbst um eine Weitervermietung zu bemühen, wenn der Mieter das Mietverhältnis vorzeitig beenden will. Das Risiko der Verwendung der Mietsache trägt allein der Mieter, sodass es auschließlich Ihm obliegt, dem Vermieter einen Nachfolgemieter zu vermitteln, vgl. BGH v. 24.09.1980, Az. VIII Z 299/79.

Der Mieter kann daher nicht die Weiterzahlung der Miete unter Hinweis auf die unterlassenen Bemühungen des Vermieters verweigern. Ausnahmsweise kann der Mieter die Mietzahlungen verweigern, wenn der Vermieter die Weitervermietung arglistig unterlassen hat.

Wenn es sich zum Beispiel bei Ihrer Wohnung um nachgefragten Wohnraum handelt, für den Sie als Vermieter Wartelisten führen und potenzielle Nachmieter bereits "Schlange stehen", kann ein arglistiges Unterlassen der Weitervermietung vorliegen.

Allerdings müsste Ihr Mieter den Beweis dafür führen, dass Sie als Vermieter es arglistig unterlassen haben, die Wohnung weiter zu vermieten.

Zum Abschluss möchte ich Sie noch hierauf hinweisen:

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben beruht, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhalts.
Diese Einschätzung kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen.
Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen und Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

Rechtsanwältin Gesine Mönner

Rückfrage vom Fragesteller 06.02.2009 | 12:37

Herzlichen Dank für Ihre sehr ausführliche Antwort!
Ich möchte nun noch folgende Information nachreichen:
Es handelt sich um einen Formularmietvertrag eines regionalen Haus-/Grundeigentümerverbandes. Es ist ein auf unbestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis.

Zum Thema Nachmieter steht überhaupt nichts geschrieben.Auch gibt es keine Vereinbarungen oder Anhaltspunkte darüber, dass dem Mieter grössere Investitionen erlaubt wären.

Es gibt keine Wartelisten für die Wohnung. Ich müsste diese neu inserieren um einen Mieter zu finden.

Habe ich Sie richtig verstanden, dass unter diesen ergänzten Gegebenheiten
1. es mir frei steht, wann bzw. ob ich überhaupt mit der Mietersuche beginne, (evtl. falls möglich, soll sie verkauft werden und beabsichtige daher, diese etwa bis Mai zum Kauf anzubieten, danach erst zur Miete)
2. ich vorgeschlagene Nachmieter auch gar nicht in Betracht ziehen muss.

Vielen Dank nochmals dafür.
Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.02.2009 | 14:56

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne folgendermaßen:

Da in dem von Ihnen verwendeten Formularmietvertrag nichts zum Thema Nachmieter steht, ist der Mietvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Mieter ohne jegliche Nachmieterklausel (weder echte noch unechte Nachmieterklausel) zustande gekommen.

Relevant ist die Frage, ob der Mieter einen Nachmieter stellen kann, aber sowieso nur, wenn der Mieter das Mietverhältnis bei einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnis entweder VOR der gesetzlichen ordentlichen Kündigungsfrist oder VOR einer im Mietvertrag vereinbarten Frist kündigen will.

Da hier die ordentliche Kündigungsfrist durch den Mieter eingehalten ist, wenn er spätestens zum 3. Werktag des Monats März bis zum 31. Mai 2009 schriftlich kündigt (§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB ),
wäre eine solche Klausel, die in Ihrem Mietvertrag gar nicht enthalten ist, nur relevant, wenn zwischen Ihnen und dem Mieter in dem vorliegenden Mietvertrag eine von der ordentlichen Kündigungsfrist abweichende Regelung getroffen wurde, z.B. eine Kündigung erst nach zwei Jahren möglich sein soll.

In meiner Antwort hatte ich unterstellt, dass in Ihrem Fall der Mieter durch die Kündigung zum 31. Mai 2009 eine solche vertraglich vereinbarte, von der ordentlichen Kündigung abweichende längere Kündigungsfrist abkürzen möchte, also vor Ablauf der längeren Kündigungsfrist kündigen will.

Sollte dies der Fall sein, dann hätte er wegen der fehlenden Regelung in Ihrem Mietvertrag keine Möglichkeit, Ihnen einen Nachmieter zu präsentieren.
Sie wären NICHT verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren, auch wenn er zumutbar wäre.

Wenn aber hier vorliegend in dem von Ihnen verwendeten Formularmietvertrag keine von der ordentlichen Kündigungsfrist abweichende Frist geregelt wird, so gilt die ordentliche Kündigungsfrist. Dann endet das Mietverhältnis durch schriftliche Kündigung des Mieters bis spätestens am 3. Werktag im März zum 31. Mai. 2009.
Es handelt sich dann auch nicht um eine Verkürzung der Kündigungsfrist und die Frage, ob ein Nachmieter bereit gestellt werden kann, stellt sich dann sowieso nicht.

Wenn vorliegend Ihr Mieter die ordentliche Kündigungsfrist einhält, wenn in Ihrem Mietvertrag also keine längere Kündigungsfrist vereinbart wurde, dann besteht auch kein Bedarf für Sie, einen neuen Mieter zu finden, da dies ja nur relevant wäre, wenn der jetzige Mieter vorzeitig das Mietverhältnis beenden möchte.

Wenn die Kündigung zum 31.05.09 eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses darstellen würde, d.h. zwischen Ihnen eine längere Kündigungsfrist vertraglich vereinbart wäre, dann wären Sie aber trotzdem nicht verpflichtet, sich um eine Weitervermietung zu bemühen. Da, wie Sie schreiben, bei Ihnen auch nicht viele Mietinteressenten bereits darauf warten, die Mietwohnung zu bekommen und es keine Wartelisten gibt, könnte Ihnen auch nicht vorgeworfen werden, Sie hätten es arglistig unterlassen, für eine Weitervermietung zu sorgen, wenn Sie sich nicht um eine Weitervermietung bemühen würden. Dann könnte der Mieter auch nicht die Mietzahlung mit diesem Argument verweigern.

Sie sind also auf jeden Fall frei, ob überhaupt und wann Sie mit der Suche nach einem neuen Mieter beginnen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort auf diese Nachfrage noch mehr Klarheit gegeben zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen,

Rechtsanwältin Gesine Mönner

Bewertung des Fragestellers 07.02.2009 | 13:11

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