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Mietwohnung: Renovierung bei Auszug


| 03.11.2006 08:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Grema



Unsere jetzige Mietwohnung ist Baujahr 1973 und in vielen Teilen noch im Originalzustand (Bad). Wir sind zum 1.4.2003 eingezogen und haben unseren Mietvertrag form- und fristgerecht zum 30.11.2006 gekündigt.

Bei Einzug war die Wohnung nicht neu renoviert mit Hinweis darauf, dass der vorherige Mieter bei dessen Einzug ein Jahr zuvor das meiste renoviert hat. Praktisch alle Wände waren farbig (gelb, orange, rot). Wir haben dieses Jahr im Mai zwei Zimmer renoviert und die Farbe geändert (gelb nach teracotta).

Der Vermieter hat uns jetzt eine Wunschliste für die Auszugsrenovierung zukommen lassen. Selbstverständlich will er weiße Räume.

Wir möchten dem Vermieter sehr ungern seine Bruchbude renovieren und schon gar nicht in einen besseren Zustand versetzen als vorher, weil er sich an verschiedene Abmachungen nicht gehalten hat.

Die Passagen aus dem Mietvertrag zum Renovieren folgen weiter unten. Der komplette Mietvertrag ist abrufbar unter http://www.von-oppen.com/mietvertrag_1.tif

Ist die Renovierung wirksam vereinbart?
Wenn ja, in welchem Umfang?
Könnten wir die Wände wieder farbig streichen, wenn ja in welchem Rahmen?
Wie aufwendig ist es, die Mietkaution aus dem Vermieter herauszuklagen, wenn er sich quer stellt?

Auszüge aus dem Mietvertrag:
4. Die Schönheitsreparaturen trägt der O Vermieter X Mieter.
[Anm.: Mieter ist angekreuzt]
Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen.
Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin —je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung— erforderlichen Arbeiten auszuführen.
Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.
5. Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:
In Küchen, Bädern und Duschen alle 3____ Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5____ Jahre,
in anderen Nebenräumen alle 5____ Jahre.

Im letzten Abschnitt unter ´24 Sonstige Vereinbarungen´ ist noch folgender Satz handschriftlich eingefügt:
1.) Die Wohnung wird beim Auszug komplett und fachmännisch renoviert.
...

Meine Auffassung (nur als Hinweis):
- Die starren Regeln unter Punkt 5 sind unwirksam wegen BGH Urteil.
- Die Regelungen unter Punkt 4 und die handschriftlich eingefügte widersprechen sich (--> unwirksam?)
- Die handschriftliche Regelung würde von mir verlangen, die Wohnung in einen besseren Zustand zu versetzen, als ich sie bekommen habe, was eine unangemessene Benachteiligung darstellt (unwirksam?)
- Wenn doch alles wirksam wäre, dann gilt für unrenoviert übernommene Wohnungen, dass maximal dort renoviert muss, wo der Renovierungszeitraum seit Mietbeginn abgelaufen ist, was genau auf Bad und Küche zutrifft.
Sehr geehrter Ratsuchender,

unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Informationen erlaube ich mir, Ihre Frage wie folgt zu beantworten:

Insgesamt halte ich die vertragliche Vereinbarung bezüglich der Schönheitsreparaturen in der Tat für nichtig. Dies ergibt sich jedoch – entgegen Ihrer Auffassung – nicht aus einer der Klauseln alleine sondern vielmehr aus deren Zusammenspiel, die in einer insgesamt unangemessenen Benachteiligung resultieren. Dies wurde durch den BGH (VIII ZR 163/05) in einem sehr ähnlichen Fall unter der Bezeichnung „Summierungseffekt“ festgestellt.

Für sich genommen ist jede der Klauseln wohl als angemessen und wirksam zu betrachten. Insbesondere beinhalten die Punkte 4. und 5. wohl genügend Einschränkungen um eine starre Fristenregelung zu verneinen. Auch der handschriftliche Zusatz wäre für sich alleine wohl nicht unwirksam – es ist bereits fraglich ob hierbei überhaupt von einer Formularklausel auszugehen ist (dies lässt sich jedoch erst durch Prüfung der genaueren Umstände mit Sicherheit sagen). Insgesamt sind diese wirksamen Klauseln jedoch nicht isoliert, sondern in ihrer Gesamtheit zu würdigen und aufgrund der übermäßigen Renovierungspflichten für den Mieter insgesamt als unwirksam anzusehen.

Folge der Gesamtunwirksamkeit der Klauseln in der Gesamtbetrachtung ist das Eingreifen der gesetzlichen Regelung bezüglich der Renovierungspflicht bzw. der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen. Diese hat grundsätzlich der Vermieter selbst zu tragen.

Bezüglich der Kaution ist auszuführen, dass diese vom Vermieter nach Auszug des Mieters nur dann vorläufig einbehalten werden kann, wenn diese für die etwaige Verrechnung mit Ansprüchen benötigt wird, die derzeit noch nicht genau zu beziffern sind. Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Höhe der Nebenkosten aufgrund fehlender Abrechnungen noch nicht abschließend festgestellt werden konnten. In Ihrem Fall scheint dies nicht gegeben.

Sie sollten den Vermieter auf diese Rechtslage hinweisen und ihn zur Auszahlung der Kaution unter Fristsetzung auffordern. Sollte der Vermieter darauf nicht eingehen, so empfehle ich Ihnen, auch zur Abklärung eventueller Prozessrisiken, einen Anwalt für die Durchsetzung Ihres Anspruches (möglicherweise gerichtlich) zu beauftragen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser ersten Einschätzung weitergeholfen zu haben. Für weitere Nachfragen stehen wir Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Grema
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.11.2006 | 15:19

Sehr geehrter Herr Gema,

vielen Dank für Ihre sehr gute Antwort.

Das BGH-Urteil scheint wirklich genau zu unserem Fall zu passen.

Zu dem Punkt der handschriftlichen Klausel bleiben noch ein paar Kleinigkeiten offen:
- Wenn es sich um eine Formularklausel handelt, dann scheint die Sache klar, dass alle Klauseln wegen dem Summierungseffekt zu einer unangemessenen Benachteiligung führen.
- Wenn es sich um eine alleinstehend gültige Individualabrede handeln sollte, verstehe ich im Urteil BGH (VIII ZR 163/05) nicht, ob der Vermieter aus der zu allgemeinen Formulierung generell keinen Schadensersatzanspruch herleiten kann oder ob es in dem verhandelten Fall nur am Verfahrensfehler des Vermieters lag, dass kein solcher Anspruch zustande kam.

Wovon hängt es ab, ob es eine Formularklausel ist, also wer hat u.U. irgendwelche Beweislasten, oder ist es in unserem Fall sowieso unerheblich, ob es sich um eine Individualabrede handelt?

Freundliche Grüße
Marko von Oppen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.11.2006 | 16:37

Sehr geehrter Fragesteller,

1. Eine der entscheidenden Feststellungen des Urteils lauten dahingehend, dass es für die Beurteilung des Summierungseffektes eben keinen Unterschied macht, ob eine der Vereinbarungen formularmäßig getroffen wurde oder nicht. In Ihrem Fall würde der Handschriftlich Zusatz – wäre er als formularmäßig einzustufen – mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit bereits für sich alleine genommen nichtig, da er eine starre Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen vorsieht.

2. Ich muss gestehen, dass ich den zweiten Teil Ihrer Frage nicht vollständig nachvollziehen kann. Vielleicht liege ich richtig wenn ich hierzu ausführe, dass es in dem geschilderten Urteil letzten Endes nicht auf die einzelne Klausel ankommt. Weder auf die AGB, noch auf die vermeintlich einzeln ausgehandelte Vereinbarung: Es ist das Zusammenspiel der insgesamt dem Mieter aufgebürdeten Verpflichtungen, das den diesbezüglichen Vertragsteil zu Fall bringt, und eine unangemessene Benachteiligung darstellt. Wie sich die Situation durch Verzicht auf die eine oder andere Klausel darstellen würde steht auf einem ganz anderen Blatt und der Fall dann möglicherweise ganz anders zu entscheiden.

Eine Formularklausel ist (verkürzt dargestellt) immer dann gegeben, wenn eine bestimmte Vertragsbedingung für eine Vielzahl von Verträgen bereits vorab feststeht, quasi von der einen Vertragspartei von Beginn an vorgegeben wird. Dementsprechend handelt es sich um eine Individualabrede, wenn es zwischen den Parteien erkennbar zu Verhandlungen über den Inhalt eines Teils der Vereinbarung gekommen war. So etwa, wenn der Inhalt bereits vorher ausführlich besprochen worden war und dann entsprechend in die Vereinbarung aufgenommen wurde. Die Darlegungs- und Beweislast läge hierbei bei Ihnen, wenn Sie sich auf eine für Sie positive Wirkung des Vorliegens einer Formularklausel beriefen.

Jedoch kommt es, vorbehaltlich einer genauen Prüfung, in Ihrem Falle darauf nicht an, da die Eigenschaft als Formularklausel oder Individualvereinbarung, wie gesehen, für die Bejahung eines Summierungseffektes unerheblich ist.


Mit freundlichen Grüßen


Christian Grema
Rechtsanwalt

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