Sehr geehrter Fragestellerin,
gern beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes wie folgt:
Ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit (aufgrund Ihrer Angaben gehe ich davon aus, dass es sich nicht um einen zeitlich befristeten Mietvertrag handelt) kann grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden. Ein wirksam abgeschlossener Mietvertrag liegt folglich vor. Jedoch ist es tatsächlich problematisch, dass Sie die gegen Sie und Ihren Lebensgefährten laufenden Insolvenzverfahren nicht angegeben haben. Im Rahmen der Selbstauskunft wurde nach Konkursverfahren gefragt, hierbei handelt es sich um einen veralteten Begriff, der ebenfalls das Insolvenzverfahren meint. Dass der Vermieter diesen veralteten Begriff verwendet und Sie nach eigener Aussage nicht davon ausgegangen sind, dass hierbei ein Insolvenzverfahren gemeint ist, kann im Zweifel jedoch nicht zu Ihren Lasten ausgelegt werden. Jedoch kann man hier auch argumentieren, dass Sie bei Unklarheiten verpflichtet sind, nachzufragen.
Jedoch bejaht die Rechtsprechung in einem solchen Fall die Pflicht zur Mitteilung auch ohne Nachfrage, denn es handelt sich um einen Umstand, der für die Willensentschließung des Vermieters wesentlich ist. So hat das Landgericht Bonn (LG Bonn WuM 2006,24
) entschieden, dass Mieter bzw. Mietinteressenten den Vermieter ungefragt über ein laufendes Insolvenzverfahren aufklären müssen. Insoweit bestehe eine Offenbarungspflicht des Mieters, da aufgrund der Insolvenz die künftigen Mietzinsansprüche wegen der wirtschaftlichen Situation des Mietinteressenten zumindest als gefährdet anzusehen sind. Unerheblich ist insoweit, dass das Insolvenzverfahren in Ihrem Fall nicht aufgrund von Mietschulden eingeleitet wurde.
Aufgrund der bestehenden Aufklärungspflicht könnte der Vermieter den Mietvertrag nach § 123 BGB
anfechten, da insoweit eine Täuschung durch Unterlassen angenommen werden kann. Rechtsfolge wäre, dass der Vertrag als von Anfang an nichtig anzusehen wäre.
Wenn der Vermieter wirksam anfechten würde, könnten Sie auch keinen Ersatz für vergebliche Aufwendungen (Renovierungsbedarf, Möbel) verlangen.
Ich kann Ihnen daher nur raten, Ihren Vermieter über die laufenden Insolvenzverfahren zu informieren und dabei zu betonen, dass diese nicht aufgrund von Mietschulden eingeleitet wurden. Verweisen Sie auch nochmal ausdrücklich auf die Bestätigung des vorherigen Vermieters, dass keine Mietschulden bestehen.
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Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann das Ergebnis der juristischen Bewertung beeinflussen und sogar zu einem völlig gegensätzlichen Ergebnis führen. Die hier gegebene Antwort basiert vollständig auf Ihren eigenen Angaben.
Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Eine Frage habe ich hierzu dennoch.
Wie ich mitgeteilt habe, hatten wir unseren Vermieter um eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag gebeten, da 1. die neue Wohnung leersteht und 2. die neuen Mieter dringend in unsere Wohnung einziehen müssen. Da wir Ende August mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten, somit zum 30.11.2011 gekündigt haben, frage ich ergänzend nach, ob die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag tatsächlich rechtliche Wirkung in dem Sinne entfaltet, als dass der Mietvertrag für die neue Wohnung nun nicht zustande kommen würde und wir somit diese Wohnung bis zum 30.09.2011 verlassen müssten oder ob die gesetzliche Kündigungsfrist gilt, wir dann wenigstens bis Ende Nov. Zeit hätten, eine andere Wohnung zu finden.
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragestellerin,
auf Ihre Nachfrage ergänze ich meine Antwort wie folgt:
Gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB
ist die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Dies bedeutet, dass die Wirkung der Kündigung nicht bereits mit Zugang, sondern erst zum gesetzlich vorgesehenen Kündigungstermin eintritt. In Ihrem Fall bedeutet dies, dass die Ende August getätigte Kündigung tatsächlich erst zum 30.11.2011 wirksam wird.
Problematisch ist aber Folgendes:
Sie haben Ihren Vermieter um vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag gebeten. Indem Ihr Vermieter der Beendigung zugestimmt hat (so verstehe ich zumindest Ihre Darstellung des Sachverhalts), haben Sie einvernehmlich das Mietverhältnis beendet. Hier gelten keine Fristen! Auch kann ein solcher Aufhebungsvertrag sowohl mündlich als auch schriftlich geschlossen werden. Ihr Mietverhältnis endet daher zum vereinbarten Termin, und zwar zum 30.09.2011 und Sie können keine Rechte mehr aus dem Mietverhältnis herleiten. Dies bedeutet insbesondere, dass Sie bis zum 30.09.2011 die Wohnung verlassen müssten.
Auch insoweit empfehle ich Ihnen, sich mit Ihrem derzeitigem Vermieter in Verbindung zu setzen. Grundsätzlich bestünde die Möglichkeit des Abschluss eines neuen Mietvertrages. Dem steht hier aber grundsätzlich entgegen, dass der Vermieter laut Ihrer Darstellung bereits mit Ihren Nachmietern einen Vertrag zum 01.10.2011 geschlossen hat. Ggf. kann Ihr derzeitiger Vermieter Ihnen anderweitigen Wohnraum vermitteln.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Dörthe Kiesewetter
Drewelow & Ziegler - Rechtsanwälte
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