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Mietvertrag unterzeichnet, Wohnung kaum bewohnbar, Rücktritt vom Vertrag?


11.07.2005 10:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

Voller Euphorie, endlich eine geeignete, erste eigene Wohnung in Frankfurt gefunden zu haben, habe ich am Fr, 08.07.2005 im Hause des Vermieters, nach Durchlesen des Vertrages, denselbigen unterzeichnet und die Kaution (1050€) übergeben.

Die Altbauwohnung hatte ich zuvor mit der Vormieterin und anderen Interessenten in noch halb bewohntem Zustand besichtigt und gesehen, dass einiges an Renovierungsarbeiten anstehen wird (Risse in Wänden, Rohr im Bad, Fliesen im Bad).

Beginn des Mietvertrags ist der 1.08.2005.

Der Vermieter gab mir nach Unterzeichnung ein Übernahmeprotokoll mit den Worten, das müsse ich mit der Vormieterin abklären.

Am Sonntag, 10.7.2005, konnte ich die Wohnung erstmals in leerem Zustand, ohne Zeitdruck und ohne Anwesenheit der Vormieterin begutachten. Dabei stellte sich heraus, dass sehr viele Mängel auf den ersten, leider begeisterten, Blick nicht aufgefallen sind:

Die Türen der Zimmer (standen bis dato im Keller)sind größtenteils nicht zu nutzen, da Rahmen gebrochen und Angeln herausgerissen sind. Alle Glasscheiben der Türen sind beschädigt oder nicht vorhanden. Bei Bad und Toilette fehlen die Türschlösser und - griffe.

Die Dielen weisen große Löcher auf, sind an einigen Stellen durchgebrochen oder stehen kurz davor und haben Holzwurmbefall.

Die gesamte Elektrik bzw. die Schalter sind entweder nur teilweise oder gar nicht vorhanden und nicht sicher funktionsfähig (Funkenüberschlag - Brandgefahr). Oft fehlen die Rahmen, die Abdeckungen oder die komplette Dose.

Die Wände haben Risse und an manchen Stellen platzt der Putz ab. Es müsste großflächig abgeklopft und neu verputzt werden.

Der Fliesenboden im Bad hört vor dem Waschbecken einfach auf, im Bad läuft ein Abwasserrohr von oben nach unten, das nicht verkleidet ist, die Steckdose am Waschbecken ist in keinster Weise wassergeschützt nach VDE Norm und das Waschbecken ist bei leichtem Auflehnen aus der Wand gebrochen.

Die Wohnung ist, meiner Auffassung nach, in diesem Zustand eigentlich nicht bewohnbar. Der Vermieter scheint auch seit Jahren nicht mehr in der Wohnung gewesen zu sein.

Die Wohnung ist bei Einzug zu renovieren.
Soweit mir bekannt ist, zählen Arbeiten an Türen, Fenstern, Elektrik und Mauern zur Aufgabe des Vermieters. Renovierungsarbeiten betreffen den Mieter mit Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Das was gemacht werden müsste übersteigt also eigentlich meinen Aufgabenbereich.

Im Vertrag habe ich leider blauäugig nicht festgehalten, dass er die Mängel, die mir schon bekannt waren (v.a. im Bad)beseitigt.
Er hat sich zu keinerlei Arbeiten schriftlich verpflichtet.
Es wurde noch kein Übernahmeprotokoll verfasst. Er wollte es sich "nach Auzug der Mieterin mal ansehen". Im Vertrag steht: "Wie persönlich besichtigt und in Ordnung befunden"

Nun ist meine Begeisterung drastisch geschwunden. Die Wohnung gefällt mir zwar noch immer, bei so viel Renovierungsbedarf wird der Umzug aber um einiges teurer und auch länger dauern. Das kann ich mir, als Studentin, eigentlich kaum leisten. Sowohl finanziell, als auch zeitlich.


Was können Sie mir raten?

Gibt es eine Möglichkeit, unter solchen Umständen von diesem frisch geschlossenen Vertrag wieder zurück zu treten?
Trotz der (wohl zunächst von mir falsch verstandenen) Klausel: "Beide Parteien verzichten bis zum 31.Dez.2005 auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses"

Wie könnte ich versuchen, mich gütlich mit dem Vermieter zu einigen?

Zu welchen Arbeiten ist er trotz des Vertrages verpflichtet?

Muss ein Vermieter nicht einen gewissen Standard einer Wohnung herstellen? Sind diese Mängel grundsätzlich zumutbar?

Sollte er sich bereit erklären, die Renovierung mit zu übernehmen, muss ich trotzdem ab 1. 8. die volle Miete zahlen, auch wenn ich zu diesem Zeitpunkt mit Sicherheit noch nicht einziehen kann?

Sehen Sie eine Möglichkeit, das außergerichtlich zu klären?

Muss ich im Ernstfall die volle Miete bis Dezember05 bzw. März 2006 zahlen?

Was passiert mit der Kaution?

Vielen Dank für ihre schnelle Antwort!
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Ratsuchende,

gem. § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung dem Mieter in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ist dieser Zustand nicht gegeben, erwachsen Ihnen hieraus verschiedene Rechte.

Um es vorwegzunehmen: Ein Rücktrittsrecht haben Sie nicht, wenn es Ihnen nicht ausdrücklich nach dem Vertrag eingeräumt ist. Es kann aber ein Recht zur fristlosen Kündigung in Betracht kommen.

Solange die Wohnung bezogen und genutzt werden kann, genügt der Vermieter damit den Anforderungen an den vertragsgemäßen Gebrauch (die Wohnung ist zum Wohnen geeignet). Ihnen entstehen dann wegen der Mängel die entsprechenden Rechte gegen den Vermieter nach Einzug. Nur dann, wenn der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt wird, kommt eine fristlose Kündigung nach Auforderung zur vertragsgemäßen Überlassung nebst Fristsetzung in Betracht.

Wie Sie richtig bemerken, fällt unter "Renovierung" nur das Vornehmen der Schönheitsreparaturen. Die Beseitigung "echter" Mängel, also Reparaturen im eigentlichen Sinne obliegen dagegen dem Vermieter. Ihr erster Schritt muss also darin bestehen, den Vermieter schriftlich über die Mängel in Kenntnis zu setzen und ihn zur Beseitigung aufzufordern. Solange die Mängel bestehen, tritt von Gesetzes wegen eine Mietminderung ein, d.h. bis zur Beseitigung der Mängel brauchen Sie nur eine geminderte Miete zu zahlen, die im Extremfall - der gänzlichen Gebrauchsuntauglichkeit - bis auf Null herabsinken kann. Zu der Mängelanzeige sind Sie verpflichtet, da Sie sich sonst auf die Mängel nicht mehr berufen können.

Ausgeschlossen sind Sie mit solchen Mängeln, die Sie beim Vertragsschluss kannten, da die Wohnung insofern als vertragsgemäß anerkannt ist. Problematisch ist in Ihrem Fall die Klausel "Wie persönlich besichtigt und in Ordnung befunden" sowie die Tatsache, dass bisher kein Mängelprotokoll vorliegt. Letzteres können und sollten Sie noch vor Beginn des Mietverhältnisse nachholen, wobei Sie den Vermieter hierzu aber leider nicht verpflichten können, falls er sich weigert.

Die Klausel ist problematisch, da Sie theoretisch damit sämtliche Mängel anerkannt haben könnten. De facto kann sich diese Kenntnis aber nur auf solche Mängel beziehen, die sie hätten erkennen können. Hier ist zu berücksichtigen, dass die Wohnung bei Besichtigung noch bewohnt und eingerichtet war, was Ihnen sicher die Möglichkeit nahm, einige Mängel zu bemerken. Mit diesen Mängeln sind Sie nicht ausgeschlossen. Allgemein wird verlangt, dass der Mieter sorgfältig prüft. Das bedeutet: Alles, was Sie bei der Besichtigung hätten sehen können, ist als vertragsgemäß anerkannt; was verborgen war, berechtigt Sie zur Mängelbeseitigung.

Ob es hier eine Möglichkeit der gütlichen, außergerichtlichen Einigung gibt, hängt von der Verhandlungsbereitschaft beider Seiten ab sowie von der Bereitschaft des Vermieters, seinen gesetzlichen Pflichten nachzukommen. Sie sollten also erstens das Gespräch suchen; vielleicht lösen sich dann schon einige Probleme in Rauch auf. Zweitens sollten Sie Ihrer Mängelanzeigepflicht nachkommen und Mängelbeseitigung verlangen, wenn es nicht zu einer einvernehmlichen Lösung kommt.

Sofern es zum Streit kommt (was ich aufgrund der o.a. Klausel bereits befürchte, sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Rechte betrauen (keine Sorge, wenn Sie als Studentin finanziell nicht gut dastehen, wird der RA Sie über die Möglichkeit staatlicher Unterstützung wegen der Kosten aufklären). Auch die örtlichen Mietervereine stehen in der Regel auch Nichtmitgliedern (kostenpflichtig) für eine erste Beratung offen. Da Sie Studentin sind, sollten Sie einmal bei Ihrem AStA nachfragen; dieser vermittelt an vielen Hochschulen kostenlose Rechtsberatung durch Vertragsanwälte.

An dem Mietvertrag werden Sie für die vereinbarte Zeit des gegenseitigen Kündigungsverzichts hängenbleiben, da diese Klausel wirksam ist. Einen gewissen Mindeststandard muss der Vermieter nicht herstellen. Die Wohnung ist insoweit in Ordnung, solange es nicht zu Gesundheitsgefährdungen oder sonstigen gravierenden Gefährdungen kommt. Die von Ihnen geschilderten Mängel sind insofern "Kleinigkeiten" und sind nicht geeignet, die Tauglichkeit der Wohnung aufzuheben. Sofern das von hier aus aufgrund Ihrer Schilderung zu beurteilen ist, dürfte auch das Recht zur fristlosen Kündigung damit nicht ausgelöst sein.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen zunächst weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

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