Mietvertrag unterzeichnet, Wohnung kaum bewohnbar, Rücktritt vom Vertrag?

Sehr geehrte Ratsuchende,

gem. § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung dem Mieter in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ist dieser Zustand nicht gegeben, erwachsen Ihnen hieraus verschiedene Rechte.

Um es vorwegzunehmen: Ein Rücktrittsrecht haben Sie nicht, wenn es Ihnen nicht ausdrücklich nach dem Vertrag eingeräumt ist. Es kann aber ein Recht zur fristlosen Kündigung in Betracht kommen.

Solange die Wohnung bezogen und genutzt werden kann, genügt der Vermieter damit den Anforderungen an den vertragsgemäßen Gebrauch (die Wohnung ist zum Wohnen geeignet). Ihnen entstehen dann wegen der Mängel die entsprechenden Rechte gegen den Vermieter nach Einzug. Nur dann, wenn der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt wird, kommt eine fristlose Kündigung nach Auforderung zur vertragsgemäßen Überlassung nebst Fristsetzung in Betracht.

Wie Sie richtig bemerken, fällt unter "Renovierung" nur das Vornehmen der Schönheitsreparaturen. Die Beseitigung "echter" Mängel, also Reparaturen im eigentlichen Sinne obliegen dagegen dem Vermieter. Ihr erster Schritt muss also darin bestehen, den Vermieter schriftlich über die Mängel in Kenntnis zu setzen und ihn zur Beseitigung aufzufordern. Solange die Mängel bestehen, tritt von Gesetzes wegen eine Mietminderung ein, d.h. bis zur Beseitigung der Mängel brauchen Sie nur eine geminderte Miete zu zahlen, die im Extremfall - der gänzlichen Gebrauchsuntauglichkeit - bis auf Null herabsinken kann. Zu der Mängelanzeige sind Sie verpflichtet, da Sie sich sonst auf die Mängel nicht mehr berufen können.

Ausgeschlossen sind Sie mit solchen Mängeln, die Sie beim Vertragsschluss kannten, da die Wohnung insofern als vertragsgemäß anerkannt ist. Problematisch ist in Ihrem Fall die Klausel "Wie persönlich besichtigt und in Ordnung befunden" sowie die Tatsache, dass bisher kein Mängelprotokoll vorliegt. Letzteres können und sollten Sie noch vor Beginn des Mietverhältnisse nachholen, wobei Sie den Vermieter hierzu aber leider nicht verpflichten können, falls er sich weigert.

Die Klausel ist problematisch, da Sie theoretisch damit sämtliche Mängel anerkannt haben könnten. De facto kann sich diese Kenntnis aber nur auf solche Mängel beziehen, die sie hätten erkennen können. Hier ist zu berücksichtigen, dass die Wohnung bei Besichtigung noch bewohnt und eingerichtet war, was Ihnen sicher die Möglichkeit nahm, einige Mängel zu bemerken. Mit diesen Mängeln sind Sie nicht ausgeschlossen. Allgemein wird verlangt, dass der Mieter sorgfältig prüft. Das bedeutet: Alles, was Sie bei der Besichtigung hätten sehen können, ist als vertragsgemäß anerkannt; was verborgen war, berechtigt Sie zur Mängelbeseitigung.

Ob es hier eine Möglichkeit der gütlichen, außergerichtlichen Einigung gibt, hängt von der Verhandlungsbereitschaft beider Seiten ab sowie von der Bereitschaft des Vermieters, seinen gesetzlichen Pflichten nachzukommen. Sie sollten also erstens das Gespräch suchen; vielleicht lösen sich dann schon einige Probleme in Rauch auf. Zweitens sollten Sie Ihrer Mängelanzeigepflicht nachkommen und Mängelbeseitigung verlangen, wenn es nicht zu einer einvernehmlichen Lösung kommt.

Sofern es zum Streit kommt (was ich aufgrund der o.a. Klausel bereits befürchte, sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Rechte betrauen (keine Sorge, wenn Sie als Studentin finanziell nicht gut dastehen, wird der RA Sie über die Möglichkeit staatlicher Unterstützung wegen der Kosten aufklären). Auch die örtlichen Mietervereine stehen in der Regel auch Nichtmitgliedern (kostenpflichtig) für eine erste Beratung offen. Da Sie Studentin sind, sollten Sie einmal bei Ihrem AStA nachfragen; dieser vermittelt an vielen Hochschulen kostenlose Rechtsberatung durch Vertragsanwälte.

An dem Mietvertrag werden Sie für die vereinbarte Zeit des gegenseitigen Kündigungsverzichts hängenbleiben, da diese Klausel wirksam ist. Einen gewissen Mindeststandard muss der Vermieter nicht herstellen. Die Wohnung ist insoweit in Ordnung, solange es nicht zu Gesundheitsgefährdungen oder sonstigen gravierenden Gefährdungen kommt. Die von Ihnen geschilderten Mängel sind insofern "Kleinigkeiten" und sind nicht geeignet, die Tauglichkeit der Wohnung aufzuheben. Sofern das von hier aus aufgrund Ihrer Schilderung zu beurteilen ist, dürfte auch das Recht zur fristlosen Kündigung damit nicht ausgelöst sein.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen zunächst weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt