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Mietvertrag ohne Unterschrift

| 27.10.2015 16:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Eine Behörde hat bei mir angefragt, eine Immobilie als Asylunterkunft von mir anmieten oder kaufen zu können. Nach der Besichtigung habe ich der Behörde per Mail ein Angebot unterbreitet: A: Mietvertrag-Mindestlaufzeit 5 Jahre oder B: Kaufpreisangebot.
Die Behörde erklärte die Immobilie kaufen zu wollen. Nachdem 14 Tage vergangen waren, überschlugen sich die Ereignisse bezüglich der Flüchtlingszahlen und die Behörde bat am 15.10.15 telefonisch (ich wohne 500 km entfernt)darum, das Gebäude schon vor dem Kauf (wegen der Zeitverzögerung Notar-Auflassungsvormerkung usw.) nutzen zu können und schlug einen Vorab-Mietvertrag vor. Ich willigte ein und wir vereinbarten für den 19.10.15 einen Vor-Ort-Termin. Die erforderlichen Umbauarbeiten wurden seitens der Behörde am 16.10.15 begonnen. Am 19.10.15 trafen wir uns vor Ort und besprachen die Modalitäten. Hier wurde nochmals erwähnt, dass die Behörde die Immobilie kaufen möchte.Bis zum Kaufabschluß baten Sie um einen Mietvertrag.Ich machte deutlich, dass ich an einer kurzfristigen Vermietung nicht interessiert bin.Daraufhin bekam ich einen Vorvertrag, der die Kaufabsicht der Behörde nochmals untermauern sollte mit dem Hinweis, sobald die Beschlüsse in den entsprechenden Gremien gefasst sind. Als Entgegenkommen vereinbarten wir, dass der bis 31.12.15 entrichtete Mietzins auf den Kaufpreis angerechnet wird, sofern der Notarvertrag und die Kaufpreiszahlung noch in 2015 erfolgt.Kommt der Kaufvertrag erst in 2016 zustande entfällt die Verrechnung.
Am 23.10.15 mailte ich dem Abteilungsleiter den Mietvertrag zu. Neben den normalen Inhalten wie Mietzins, Nebenkosten usw. habe ich folgende Formulierung gewählt:
Es gilt als vereinbart, wenn der Kauf des Gebäudes (siehe Vorvertrag) und die Kaufpreis-
zahlung bis zum 31.12.2015 erfolgt ist, der bis dahin gezahlte Mietzins auf den Kaufpreis angerechnet wird. Bei einer Abwicklung nach dieser Frist erlischt die Regelung der Anrechnung.
Sollte ein Kauf nicht vollzogen werden, beträgt die Laufzeit dieses Mietvertrages mindestens 5 Jahre, also bis November 2020. Für diesen Fall wird vereinbart, dass der Ursprungszustand des Objekts und der Außenanlagen, wie er bei Übergabe am 16.10.15 geherrscht hat, auf Verlangen des Vermieters vom Mieter wieder herzustellen ist.
Nun das Problem: seit dem 23.10. warte ich auf die Rücksendung des von mir unterschriebenen Vertrages seitens der Behörde. Ist er trotzdem gültig? Können sie eine kürzere Laufzeit verlangen, obwohl ich im Gespräch und im schriftlichen Angebot auf die Mindestlaufzeit hingewiesen habe?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen und des gebotenen Einsatzes im Rahmen der Erstberatung wie folgt beantworten:

Ein Mietvertrag bedarf nicht zwingend der Schriftform. Ein zur Unterschrift übersandter Vertrag wird aber in der Regel, da er einem Abwesenden gegenüber angenommen werden muss, erst mit der Rücksendung wirksam.

Die Behörde ist durch die Aufnahme der Umbauarbeiten und Besitznahme des Objekts aber vorerst konkludent in den Mietvertrag eingetreten. Fraglich ist nur die Laufzeit.

Nach der Schilderung ist ihr Angebot auf 5-Jahres-Miete aber eben nicht angenommen worden (eben durch die Kauferklärung - beides geht unbedingt nicht)

Sie schreiben dazu : "Bis zum Kaufabschluß baten Sie um einen Mietvertrag." Dies gilt jedenfalls als Ausschlagung des ersten oder Unterbreitung eines neuen Angebotes.

Somit kann ein unbedingter Mietvertrag über 5 Jahre nicht für Sie nachweisbar zustande gekommen sein,da Sie an einer kurzzeitigen Vermietung nicht interessiert waren, eine langzeitige Vermietung aber an der Kaufabsicht scheiterte.

Es bleibt noch die Möglichkeit, dass das Mietverhältnis unter der aufschiebenden Bedingung des Nicht-Kaufes geschlossen werden sollte.

Dies sehe ich schon eher als gegeben an; dann allerdings ist noch zu prüfen, ob eine einfache oder qualifizierte Befristung überhaupt möglich war und ob dessen Voraussetzungen denn in Ihrem speziellen Fall vorliegen (Stichwort: notwendige Begründung usw...).


§ 575 BGB - Zeitmietvertrag

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Für eine weitere Prüfung wären daher weitere Angaben über das Zustandekommen des Mietvertrages und die Verhandlungen zu machen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 27.10.2015 | 17:25

Welche Möglichkeiten habe ich denn, wenn die Behörde trotz Vorvertrag (ist ja nich bindend-nur eine Willensbekundung) nicht kauft? Auch dann zählt die angebotene 5-Jahres-Laufzeit nicht?
Ich hatte ja vorher im Angebot darauf hingewiesen, dass eine von beiden Bedingungen erfüllt werden müssen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.10.2015 | 18:29

Ansprüche aus einem Vorvertrag (etwa auf Abschluss des Hauptvertrages) wären nur gegeben, wenn dieser abgeschlossen worden wäre- nach Ihrer Schilderung liegt dieser vor? Aus dem Vorvertrag können Sie auf Abschluss des Hauptvertrages klagen oder aber Schadenersatzansprüche geltend machen. Dabei wird es darauf ankommen, was wie in diesem Vorvertrag formuliert worden ist! Da in Deutschland der Kaufvertrag beim Hauskauf einer notariellen Beurkundung Bedarf, gilt dies auch für den Vorvertrag beim Hauskauf, so dass mangels notarieller Beurkundung wohl der Kauf nicht durchgesetzt werden könnte. Wohl aber bleiben noch Schadenersatzansprüche - ich kann Ihnen raten, bei Nichtzustandekommen anwaltliche Hilfe nicht nur im Rahmen der oberflächlichen Erstberatung in Anspruch zu nehmen, um Ihre Interessen - auch zu Recht,da Sie ihre Absichten schon von Anbeginn gegenüber der Behörde Kund getan haben- zu wahren. Gerne helfe auch ich dabei, ihre Ansprüche durchzusetzen. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass dies gewissenhaft aber erst nach Durchsicht der Unterlagen möglich ist.


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Bewertung des Fragestellers 30.10.2015 | 11:39

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