Mieter unterschreibt vereinbarten Mietvertrag nicht

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

es geht um folgenden Sachverhalt: Ende März einigt sich ein Vermieter mündlich mit zwei Interessenten auf eine Vermietung zum 15.6. und schickt den Vertrag vorab elektronisch, falls noch Änderungswünsche bestehen sollten. Am 5.4. antworten die beiden per Email "Wir unterzeichnen den Mietvertag so wie er ist". Auch der weitere Schriftverkehr (Detailfragen zu Maßen der Einbauküche etc.) lassen eindeutig darauf schließen, dass man sich einig ist.

Der Vermieter schickt zwei unterschriebene Verträge an die Interessenten. Als Ende April noch keine Antwort da ist, fragt er telefonisch nach und erhält die Auskunft, man wollte bei Übergabe vor Ort unterschreiben, ja, die Wohnung wolle man natürlich unbedingt haben, ob vor der Übergabe noch einmal genaue Maße für die Möbel genommen werden könnten usw. Etwas stutzig schlägt der Vermieter einen Übergabetermin bereits am 31.5. vor (dem Auszugstermin des Vorgängers), dann könnten auch alle Maße genommen werden, Schlüsselübergabe allerdings nur, wenn dann bereits das erste Drittel der Kaution vorliege. Per Email erhält er die Antwort, der Termin gehe in Ordnung - weiter nichts. Mit mulmigem Bauchgefühl fährt der Vermieter daraufhin 3 Wochen in Urlaub.

Nach seiner Rückkehr versucht der Vermieter, die genaue Uhrzeit für die Übergabe telefonisch abzustimmen, kann jedoch keinen der beiden Interessenten unter den bisher funktionierenden Handynummern erreichen, hinterlässt also eine Nachricht und erneut eine Email. Heute jedoch erfolgt nach mehrmaligem Klingeln-lassen die Ansage, dass die Handynummer nicht vergeben sei. Der Vermieter befürchtet nun, dass die beiden es sich aus welchen Gründen auch immer anders überlegt haben und sich nun wegducken, statt dies zu kommunizieren. Daher folgende Fragen:

1.) Welche Ansprüche hat der Vermieter ggü. den Interessenten? Ist mit der Emailzusage vom 5.4. ein Vorvertrag oder gar der Mietvertrag bereits zustande gekommen?

2.) Welche Schritte müssen zu welchem Zeitpunkt vorgenommen werden, um diese Ansprüche nicht zu gefährden? Sprich: welche Anstrengungen, die beiden zu erreichen (Einschreiben mit Rückschein?) müssen nachgewiesen werden? Kann/muss der Vermieter mahnen, spätestens zum 15.6. eine Übergabe vorzunehmen und dann auch den Vertrag zu unterschreiben? Wenn sich die Interessenten weigern, wann und wie muss in welcher Form eine Klage angedroht werden? Ab wann darf frühestens erneut nach Mietern gesucht werden? Muss der Vermieter den beiden erst kündigen, geht dies auch fristlos? usw.

Sollte es zu einem Rechtstreit kommen, wird natürlich ein Anwalt beauftragt, mir geht es um die Schritte bis dahin.

Herzlichen Dank im Voraus!

Rechtsanwältin Susanne Walter · Accepted Answer

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Nun aber zu Ihrer Frage, welche ich auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Ein Mietvertrag muss nicht zwangsläufig schriftlich abgeschlossen werden um Wirksamkeit zu entfalten. Lediglich Verträge, die befristet und für eine längere Zeit als ein Jahr gelten sollen, bedürfen zur Wirksamkeit der Schriftform. Sofern sie nicht schriflich abgeschlossen werden, sind sie aber auch nicht unwirksam, sondern gelten nur als unbefristet.

Daher ist in dem von Ihnen geschilderten Fall der Vertrag wohl bereits am 5.4. zustande gekommen, da hieraus erkennbar war, dass sich die Mieter vertraglich binden wollen.

Ich empfehle Ihnen, per Einschreiben mit Rückschein eine angemessene Frist von zwei Wochen (oder bis zum 15.6.) zur Wohnungsabnahme zu setzen und diese Frist mit dem Hinweis zu verbinden, dass Sie anderenfalls vom Vertrag zurücktreten und ggf. Schadensersatzansprüche geltend machen werden. Selbstverständlich müssen Sie nicht vom Vertrag zurücktreten, sondern können auch die vertraglich geschuldete Miete einklagen, bis der Mietvertrag von der Gegenseite unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist gekündigt wird.

Sofern die Frist ungenutzt verstreicht, können Sie die entstandenen Schäden ggü. der Gegenseite geltend machen. Solche Schäden sind beispielsweise Zusatzkosten für weitere Inserate oder auch der Differenzbetrag, wenn die Wohnung beispielsweise später nur zu einem günstigeren Mietzins vermietbar ist. Auch die Einschaltung eines Rechtsanwalts zur Beitreibung der geschuldeten Miete muss im Verzugsfall von der Gegenseite übernommen werden.

Vor Fristablauf entstandene Kosten können nicht geltend gemacht werden. Bevor Ihrerseits der Rücktritt erklärt wurde, sind auch Sie noch an den Vertrag gebunden, so dass Sie keinesfalls einen weiteren Vertrag mit einer Dritten Person schließen sollten.

Sofern es zum Rechtsstreit in dieser Angelegenheit kommt, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen. Sollten Sie eine Vertretung in der Sache durch mich wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per Email - an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen

S. Schorn
Rechtsanwältin

info@recht-kanzleischorn.de

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Mietrecht, Wohnungseigentum