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Mietvertrag mit lebenslangem Wohnrecht/Verzicht auf ordentliches Kündigungsrecht


07.05.2005 14:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Ich möchte in einem Mehrparteienhaus eine Eigentumswohnung kaufen. Die Wohnung ist an eine alte Dame vermietet, und der Verkäufer möchte, dass die Dame weiterhin in Miete wohnen bleiben kann. Zur Absicherung der Dame soll der bestehende Mietvertrag um einen entsprechenden Zusatz erweitert werden. Ich bin damit einverstanden; geplant ist, dass ich als zukünftiger Vermieter auf mein Recht zur ordentlichen Kündigung gegenüber der Dame während deren Lebzeiten verzichten. Jedoch möchte ich sicherstellen, dass nach dem Auszug oder Tod der derzeitigen Mieterin eine evtl. in den Mietvertrag eintretende Partei von meinem Verzicht auf das ordentliche Kündigunsrecht nicht weiter profitiert. Der Mietvertrag wurde am 1.8.1991 geschlossen, die Dame ist alleinige Mieterin und meines Wissens unverheiratet, kinderlos und hat derzeit keinen Lebenspartner. Folgende Formulierung soll zur Anwendung kommen:

Nachtrag zum Mietvertrag mit Frau.... Der Mietvertrag mit der Mieterin, Frau... gilt auf deren Lebenszeit. Dem Vermieter sind sämtliche Kündigungsrechte ausgeschlosssen. Ein ausserordentliches Kündigungsrecht aus wichtigem Grund (BGB 569) bleibt bestehen.

Der Vermieter verzichtet nicht auf seine Rechte zur ordentlichen Kündigung gemäß BGB gegenüber Vertragsparteien, die nach dem Tod der Mieterin, Frau..., in das Mietverhältnis eintreten.

Sichert mich diese Formulierung vollständig gegen evtl. Ansprüche Dritter auf Fortsetzung des Mietvertrages ohne ordentliche Kündigungsrechte ab? (Lt. Paragraf 563(5) ist „eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters von Ehegatten/Lebenspartnern/Kindern) eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam)? Dass die Dame als Mieterin lebenslang wohnen bleibt, ist für mich in Ordnung, ich möchte nur vermeiden, dass evtl. bei zukünftiger Untervermietung oder einziehenden Lebenspartnern mein Verzicht auf ordentliche Kündigung von diesen Personen in anspruch genommen werden kann.

Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Eigentlich handelt es sich bei dem von Ihnen avisierten Mietvertrag um einen unbefristeten Vertrag, bei welchem Sie auf Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung gegenüber der altem Dame verzichten. Dieser Verzicht ist seitens des Vermieters grundsätzlich möglich.

Nach dem Tod der Dame treten entweder Ehegatte, Lebenspartner usw. nach § 563 BGB und falls nicht vorhanden die Erben nach § 564 BGB in den Mietvertrag ein. Der Eintritt erfolgt mit allen Rechten und Pflichten.

Sollte es zu einem Eintritt nach § 563 BGB kommen, wäre Ihre Formulierung schon anwendbar, denn der Verzicht auf die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung sollte ja nur gegenüber der Dame gelten. Dies bringt Ihre Formulierung aus ausreichend zum Ausdruck. Was das Verbot einer abweichenden Vereinbarung betrifft, ist hier nur der Ausschluss eines Eintrittsrechtes gemeint. Ihr Recht auf ordentliche Kündigung, z.B. wegen Eigenbedarfs, bleibt bestehen.

Gegenüber evt. Erben, die Dame hat ja weder Kinder noch einen Lebensgefährten, würde dann ohnehin § 564 BGB gelten, wonach Sie das Recht hätten das Mietverhältnis innerhalb eines Monats fristgemäß zu kündigen.

Ich denke daher, Sie können die Formulierung so anbringen.



Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

Nachfrage vom Fragesteller 09.05.2005 | 19:35

Vielen Dank für Ihre Antwort. Leider soll nun der Text nochmals wie folgt geändert werden:

Nachtrag zum Mietvertrag vom 1.8.1991 mit Frau.... Der Mietvertrag mit der Mieterin, Frau... gilt auf deren Lebenszeit. Dem Vermieter sind sämtliche Kündigungsrechte ausgeschlosssen, ausgenommen jedoch die fristlose Kündigung gemäss § 5 des Mietvertrages. Der Mietvertrag endet mit der Kündigung durch die Mieterin oder mit dem Ableben der Mieterin und geht nicht auf dritte Personen über, insbesondere nicht auf Familienangehörige.

Im Kaufvertrag wird vermerkt: der Käufer hat Kenntnis davon, dass ein Mietvertrag auf Lebenszeit besteht

Der Inhalt von § 5 des Mietvertrages(sinngemäss, gekürzt): Fristlose Kündigung: Das Mietverhältnis kann ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, a) wenn der Mieter ... mit der Entrichtung des Mietzinses in Verzug ist (2Monatsmieten)... b) wenn der Mieter ... die Räume vertragswidrig gebraucht oder vernachlässigt c) wenn der Mieter schuldhaft seine Verpflichtungen verletzt/Hausfrieden stört...

Meine Bitte: sichern mich die o.s. geänderten Formulierungen genauso gut ab, insbesondere gegen Rechte Dritter? Mich irritiert, dass kein Bezug mehr auf das BGB, insbesondere 563 (neu) genommen wird. Dort sind als Eintrittsberechtigte nach Tod des Mieters nur Ehegatten, Lebenspartner und Kinder genannt. Im alten BGB sind im entsprechenden Paragraf 569 alle Familienangehörigen genannt, mit denen der Mieter einen Hausstand führte. Welches BGB, alt oder neu, würde denn im Streitfalle bei einem Vertragszusatz 2005 zu einem Vertrag mit Vertragsdatum 1991 zur Anwendung kommen? Mir erscheint die neue Fassung doch günstiger für den Vermieter.

Ist es ratsam, den Mietvertrag explizit zum Bestandteil des Kaufvertrages zu machen?

Vielen Dank im voraus nochmal für Ihre Unterstützung!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.05.2005 | 05:48

Zunächst würde die Regelung des BGB neue Fassung anzuwenden sein, da der Nachtrag nach in Kraft treten der neuen Fassung verfasst wird.

Allerdings regelt § 563 Abs. 2 BGB auch, dass andere Familienangehörige in den Mietvertrag einterten, soweit nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintreten.

Da nach § 563 Abs. 5 BGB eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarung unwirksam ist, gilt dies auch für Ihre Vertragsformulierung " Der Mietvertrag endet mit der Kündigung durch die Mieterin oder mit dem Ableben der Mieterin und geht nicht auf dritte Personen über, insbesondere nicht auf Familienangehörige."

Dies kann so nicht vereinbart werden.

Wie wäre es, der Dame im Kaufvertrag ein lebenslanges Wohnrecht gegen Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgeltes einzuräumen. Dieses würde dann tasächlich mit dem Tod enden.

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