Guten Tag,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Eigentlich handelt es sich bei dem von Ihnen avisierten Mietvertrag um einen unbefristeten Vertrag, bei welchem Sie auf Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung gegenüber der altem Dame verzichten. Dieser Verzicht ist seitens des Vermieters grundsätzlich möglich.
Nach dem Tod der Dame treten entweder Ehegatte, Lebenspartner usw. nach § 563 BGB
und falls nicht vorhanden die Erben nach § 564 BGB
in den Mietvertrag ein. Der Eintritt erfolgt mit allen Rechten und Pflichten.
Sollte es zu einem Eintritt nach § 563 BGB
kommen, wäre Ihre Formulierung schon anwendbar, denn der Verzicht auf die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung sollte ja nur gegenüber der Dame gelten. Dies bringt Ihre Formulierung aus ausreichend zum Ausdruck. Was das Verbot einer abweichenden Vereinbarung betrifft, ist hier nur der Ausschluss eines Eintrittsrechtes gemeint. Ihr Recht auf ordentliche Kündigung, z.B. wegen Eigenbedarfs, bleibt bestehen.
Gegenüber evt. Erben, die Dame hat ja weder Kinder noch einen Lebensgefährten, würde dann ohnehin § 564 BGB
gelten, wonach Sie das Recht hätten das Mietverhältnis innerhalb eines Monats fristgemäß zu kündigen.
Ich denke daher, Sie können die Formulierung so anbringen.
Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de
Vielen Dank für Ihre Antwort. Leider soll nun der Text nochmals wie folgt geändert werden:
Nachtrag zum Mietvertrag vom 1.8.1991 mit Frau.... Der Mietvertrag mit der Mieterin, Frau... gilt auf deren Lebenszeit. Dem Vermieter sind sämtliche Kündigungsrechte ausgeschlosssen, ausgenommen jedoch die fristlose Kündigung gemäss § 5 des Mietvertrages. Der Mietvertrag endet mit der Kündigung durch die Mieterin oder mit dem Ableben der Mieterin und geht nicht auf dritte Personen über, insbesondere nicht auf Familienangehörige.
Im Kaufvertrag wird vermerkt: der Käufer hat Kenntnis davon, dass ein Mietvertrag auf Lebenszeit besteht
Der Inhalt von § 5 des Mietvertrages(sinngemäss, gekürzt): Fristlose Kündigung: Das Mietverhältnis kann ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, a) wenn der Mieter ... mit der Entrichtung des Mietzinses in Verzug ist (2Monatsmieten)... b) wenn der Mieter ... die Räume vertragswidrig gebraucht oder vernachlässigt c) wenn der Mieter schuldhaft seine Verpflichtungen verletzt/Hausfrieden stört...
Meine Bitte: sichern mich die o.s. geänderten Formulierungen genauso gut ab, insbesondere gegen Rechte Dritter? Mich irritiert, dass kein Bezug mehr auf das BGB, insbesondere 563 (neu) genommen wird. Dort sind als Eintrittsberechtigte nach Tod des Mieters nur Ehegatten, Lebenspartner und Kinder genannt. Im alten BGB sind im entsprechenden Paragraf 569 alle Familienangehörigen genannt, mit denen der Mieter einen Hausstand führte. Welches BGB, alt oder neu, würde denn im Streitfalle bei einem Vertragszusatz 2005 zu einem Vertrag mit Vertragsdatum 1991 zur Anwendung kommen? Mir erscheint die neue Fassung doch günstiger für den Vermieter.
Ist es ratsam, den Mietvertrag explizit zum Bestandteil des Kaufvertrages zu machen?
Vielen Dank im voraus nochmal für Ihre Unterstützung!
Zunächst würde die Regelung des BGB neue Fassung anzuwenden sein, da der Nachtrag nach in Kraft treten der neuen Fassung verfasst wird.
Allerdings regelt § 563 Abs. 2 BGB
auch, dass andere Familienangehörige in den Mietvertrag einterten, soweit nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintreten.
Da nach § 563 Abs. 5 BGB
eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarung unwirksam ist, gilt dies auch für Ihre Vertragsformulierung " Der Mietvertrag endet mit der Kündigung durch die Mieterin oder mit dem Ableben der Mieterin und geht nicht auf dritte Personen über, insbesondere nicht auf Familienangehörige."
Dies kann so nicht vereinbart werden.
Wie wäre es, der Dame im Kaufvertrag ein lebenslanges Wohnrecht gegen Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgeltes einzuräumen. Dieses würde dann tasächlich mit dem Tod enden.
