Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Frage möchte ich gerne anhand Ihrer Angaben wie folgt Stellung nehmen.
Ihrer Schilderung zufolge gehe ich in der Annahme und setzte für meine Ausführungen voraus, dass es sich vorliegend um einen Mietmangel durch Schimmelbefall handelt.
Im Falle eines Mietmangels hat der Mieter den Mangel grundsätzlich zunächst dem Vermieter anzuzeigen. Dabei sollte eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt werden. Grundsätzlich ist der Mieter erst nach fruchtlosem Ablauf der gesetzten Mangelbeseitigungsfrist zu eigenen Maßnahmen (Selbstvornahme) berechtigt, um auf diese Weise auch eine Erstattung der Kosten für die Mangelbeseitigung durch den Vermieter zu erreichen, § 536a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB
. In bestimmten Ausnahmefällen – möglicherweise auch in Ihrem Fall – kann der Mieter jedoch zu Notmaßnahmen greifen und den Mangel sofort selbst beseitigen (sog. Selbstvornahmerecht). Dies ist gem. § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB
dann möglich, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Der Mieter ist zu solchen Maßnahmen berechtigt, mit denen aufgrund einer akuten Gefährdung der Mietsache nicht abgewartet werden kann. Solche Notmaßnahmen stellen beispielsweise die Reparatur eines Rohrbruchs, eines beschädigten Daches oder der Heizung im Winter dar (vgl. Staudinger/Emmerich a.a.O. § 536a Rn. 35). Ob in Ihrem Fall tatsächlich ein Notfall im Sinne des § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB
vorliegt, lässt sich vorliegend lediglich vermuten, da der Sachverhalt hier nicht vollumfänglich, sondern nur aus Ihrer Schilderung bekannt ist.
Eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich nur dann berechtigt, wenn durch die Feuchtigkeit beziehungsweise durch den Schimmelbefall eine derart hohe (Gesundheits-)Beeinträchtigung vorliegt, dass der Mieter deswegen nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist warten kann, sondern gezwungen ist, das Mietverhältnis sofort zu beenden. Vorher sollte dem Vermieter grundsätzlich allerdings eine angemessene Abhilfefrist gewährt werden.
Soweit die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung durch den Schimmelbefall eingeschränkt ist, mindert sich die Miete für diesen Zeitraum grundsätzlich kraft Gesetzes. Eine bestimmte Minderungsquote kann jedoch ohne die genaue Kenntnis der dazu relevanten Informationen nicht genannt werden.
Ein sonntags nicht besetzter Notruf dürfte vom Vermieter grundsätzlich nicht zu erwarten sein, es sei denn, es besteht eine diesbezügliche mietvertragliche Verpflichtung.
Ich hoffe zu Ihrer Frage verständlich Stellung genommen und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen
Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 21.12.2015 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Bedanke mich zunächst für Ihre Ausführung.
Bitte jedoch um Beachtung meiner oben genannten Details !
"Ihrer Schilderung zufolge gehe ich in der Annahme und setzte für meine Ausführungen voraus, dass es sich vorliegend um einen Mietmangel durch Schimmelbefall handelt."
-korrekt
"Im Falle eines Mietmangels hat der Mieter den Mangel grundsätzlich zunächst dem Vermieter anzuzeigen. Dabei sollte eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt werden"
- Vermieter wurde innerhalb von 30 Min nach dem Bemerken des Schadens informiert.Die von Ihnen angesprochene Frist liegt in welchem Zeitfenster?
"Ob in Ihrem Fall tatsächlich ein Notfall im Sinne des § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegt, lässt sich vorliegend lediglich vermuten, da der Sachverhalt hier nicht vollumfänglich, sondern nur aus Ihrer Schilderung bekannt ist."
-bitte keine copy/paste, eine genaue Ausführung ist meiner SV Darstellung zu entnehmen.
"Eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich nur dann berechtigt, wenn durch die Feuchtigkeit beziehungsweise durch den Schimmelbefall eine derart hohe (Gesundheits-)Beeinträchtigung vorliegt, dass der Mieter deswegen nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist warten kann, sondern gezwungen ist, das Mietverhältnis sofort zu beenden."
- eine Kündigung war kein Gegenstand meiner Fragestellung.
Frage vielmehr: Mietminderung?, Übernahme von Unterbringungskosten bei auswärtigem Verbleib aufgrund genannter Baumängel ?
"Eine bestimmte Minderungsquote kann jedoch ohne die genaue Kenntnis der dazu relevanten Informationen nicht genannt werden"
- siehe hierzu meine Ausführung zu den betreffenden Räumen.
LG
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Nachfrage, zu der sehr gerne wie folgt Stellung nehme.
Wie lang eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung sein sollte, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab und bemisst sich auch am Aufwand der Beseitigungsarbeiten. Da es sich in Ihrem Fall um vermutlich dringend behandlungs- und beseitigungsbedürftigen Schimmelbefall handelt, würde ich eine Frist von maximal einer Woche als ausreichend ansehen.
Meine Ausführungen formuliere ich stets ohne „copy/paste", so auch in Ihrem Fall. Um einen Notfall definieren zu können, ist die genaue Kenntnis des Schimmelbefalls erforderlich. Sicherlich haben Sie den Sachverhalt ausführlich dargestellt, dennoch lässt sich hier bloß die vage Vermutung aufstellen, dass ein Notfall im Sinne des § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB
vorliegen könnte; diese Vermutung könnte meines Erachtens dadurch bestärkt werden, dass zum Schimmelbefall auch noch ein „Wassereindrang in Stromkreislauf" und gegebenenfalls ein „Leck in einem Rohrleitungssystem" hinzutritt und somit die Substanz der Mietsache gefährdet ist. Inwieweit dies allerdings tatsächlich der Fall ist, wird in Ihrer Schilderung nicht hinreichend deutlich. Die gesetzlichen Voraussetzungen für ein Selbstvornahmerecht wurden Ihnen bereits aufgezeigt, so dass Sie das Vorliegen eines Notfalls am besten selbst beurteilen können oder einen Fachmann/Sachverständigen hinzuziehen sollten. Die umgehende Mängelbeseitigung muss objektiv notwendig sein, um den Bestand der Mietsache zu erhalten oder wiederherzustellen (vgl. Palandt BGB, § 536a, Rn. 16). Nach dem Bundesgerichtshof (BGH NJW 2008, 1216
) muss es sich um eine Notmaßnahme des Mieters handeln, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache erforderlich ist und keinen Aufschub duldet.
Ihre erste Fragestellung „Muss ich mit meinem Kind in der Wohnung bleiben?" war eindeutig als Frage u.a. zu einem möglichen Kündigungsrecht zu verstehen. Auch ohne eine explizite Frage zur Kündigungsmöglichkeit wären Ihnen auch Ausführungen dazu gemacht worden, da Sie nach der Rechtslage im Allgemeinen fragten („Was kann ich tun?"). Was die Minderung betrifft möchte ich nochmals betonen, dass Ihnen zwar grundsätzlich ein Minderungsrecht gem. § 536 Abs. 1 BGB
zusteht, dies allerdings im hiesigen Rahmen nicht beziffert werden kann. Anhand Ihrer Angaben ist nämlich weder ersichtlich, wie groß die Wohnung insgesamt und die betroffenen Räume jeweils sind noch wie groß das Ausmaß der Mangels und damit die Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Wohnung ist. Eine abschließende Einschätzung einer realistischen Minderungsquote können Sie damit leider nicht erwarten.
Unterbringungskosten für einen anderweitigen verbleib können Sie grundsätzlich als Schadensersatz gegenüber Ihrem Vermieter geltend machen, § 536a Abs. 1 BGB
. Ein solcher Schadensersatzanspruch setzt allerdings unter anderem voraus, dass Ihnen ein Verbleib in der Wohnung – etwa aus gesundheitlichen Gründen wegen Ihres asthmakranken Kindes – unzumutbar ist. Der Vermieter haftet grundsätzlich unabhängig von einem Verschulden für Mängel der vermieteten Wohnung, die bereits bei Vertragsabschluss vorgelegen haben (sog. Garantiehaftung, § 536a Abs. 1, 1. Alt BGB
). Im Zweifel wird ein Sachverständigengutachten zur Thematik des Schimmelbefalls eingeholt werden müssen.
Um Ihnen einen abschließenden Rat zu geben, empfehle ich die Konsultation eines Rechtsanwaltes, der sich Ihres Rechtsfalles vollumfänglich annimmt und Ihre rechtlichen Interessen vertritt. Gerne stehe ich Ihnen dafür zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt
