Mietrecht: Schimmel durch Wasserschaden, Gesundheitsbelastung durch Schimmel

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, zu der sehr gerne wie folgt Stellung nehme.

Wie lang eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung sein sollte, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab und bemisst sich auch am Aufwand der Beseitigungsarbeiten. Da es sich in Ihrem Fall um vermutlich dringend behandlungs- und beseitigungsbedürftigen Schimmelbefall handelt, würde ich eine Frist von maximal einer Woche als ausreichend ansehen.

Meine Ausführungen formuliere ich stets ohne „copy/paste", so auch in Ihrem Fall. Um einen Notfall definieren zu können, ist die genaue Kenntnis des Schimmelbefalls erforderlich. Sicherlich haben Sie den Sachverhalt ausführlich dargestellt, dennoch lässt sich hier bloß die vage Vermutung aufstellen, dass ein Notfall im Sinne des § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegen könnte; diese Vermutung könnte meines Erachtens dadurch bestärkt werden, dass zum Schimmelbefall auch noch ein „Wassereindrang in Stromkreislauf" und gegebenenfalls ein „Leck in einem Rohrleitungssystem" hinzutritt und somit die Substanz der Mietsache gefährdet ist. Inwieweit dies allerdings tatsächlich der Fall ist, wird in Ihrer Schilderung nicht hinreichend deutlich. Die gesetzlichen Voraussetzungen für ein Selbstvornahmerecht wurden Ihnen bereits aufgezeigt, so dass Sie das Vorliegen eines Notfalls am besten selbst beurteilen können oder einen Fachmann/Sachverständigen hinzuziehen sollten. Die umgehende Mängelbeseitigung muss objektiv notwendig sein, um den Bestand der Mietsache zu erhalten oder wiederherzustellen (vgl. Palandt BGB, § 536a, Rn. 16). Nach dem Bundesgerichtshof (BGH NJW 2008, 1216) muss es sich um eine Notmaßnahme des Mieters handeln, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache erforderlich ist und keinen Aufschub duldet.

Ihre erste Fragestellung „Muss ich mit meinem Kind in der Wohnung bleiben?" war eindeutig als Frage u.a. zu einem möglichen Kündigungsrecht zu verstehen. Auch ohne eine explizite Frage zur Kündigungsmöglichkeit wären Ihnen auch Ausführungen dazu gemacht worden, da Sie nach der Rechtslage im Allgemeinen fragten („Was kann ich tun?"). Was die Minderung betrifft möchte ich nochmals betonen, dass Ihnen zwar grundsätzlich ein Minderungsrecht gem. § 536 Abs. 1 BGB zusteht, dies allerdings im hiesigen Rahmen nicht beziffert werden kann. Anhand Ihrer Angaben ist nämlich weder ersichtlich, wie groß die Wohnung insgesamt und die betroffenen Räume jeweils sind noch wie groß das Ausmaß der Mangels und damit die Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Wohnung ist. Eine abschließende Einschätzung einer realistischen Minderungsquote können Sie damit leider nicht erwarten.

Unterbringungskosten für einen anderweitigen verbleib können Sie grundsätzlich als Schadensersatz gegenüber Ihrem Vermieter geltend machen, § 536a Abs. 1 BGB. Ein solcher Schadensersatzanspruch setzt allerdings unter anderem voraus, dass Ihnen ein Verbleib in der Wohnung – etwa aus gesundheitlichen Gründen wegen Ihres asthmakranken Kindes – unzumutbar ist. Der Vermieter haftet grundsätzlich unabhängig von einem Verschulden für Mängel der vermieteten Wohnung, die bereits bei Vertragsabschluss vorgelegen haben (sog. Garantiehaftung, § 536a Abs. 1, 1. Alt BGB). Im Zweifel wird ein Sachverständigengutachten zur Thematik des Schimmelbefalls eingeholt werden müssen.

Um Ihnen einen abschließenden Rat zu geben, empfehle ich die Konsultation eines Rechtsanwaltes, der sich Ihres Rechtsfalles vollumfänglich annimmt und Ihre rechtlichen Interessen vertritt. Gerne stehe ich Ihnen dafür zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt