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Schimmel in Wohnung


30.01.2007 13:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Page "Frag-einen-Anwalt",

nachdem bereits nach einer Mängelanzeige im Mai 2005 die
Tapete der Außenwand im Wohnzimmer von einem Maler entfernt wurde mit einem Antischimmelmittel behandelt wurde und
neu tapeziert wurde, habe wir Im Herbst (14.11.06) wieder eine Mängelanzeige gestellt.

Mittlerweile ist die Wohnung wie folgt befallen:

Wohnzimmerwand mit einem Fleck (100x60 cm)
Wohnzimmerwand an der Heizung (150x20 cm)
Wohnzimmer Balkonrollokasten (80x5cm)
Wohnzimmerwand Übergang zur Decke (350x5cm - komplette Breite)

Küchendecke mit Übergang zur Decke (100x100 cm) - wurde von einem Maler im Okt 2005 "überpinselt" den die Hausverwaltung organisiert hat.
nach Abbau der Einbauküche in der Ecke (100x30 cm)

Badwand mit Übergang zur Decke (150x10cm - komplette Breite)

Schlafzimmerwand mit Übergang zur Decke (350x10cm)
Schlafzimmerwand mit Übergang zur anderen Wand (60x60 cm) mit Befall des von uns gelegten Teppichbodens

Es handelt sich bei den befallen Stellen um eine komplette Außenwand an der vor ca. 3 Jahren das Dach defekt war und die Feuchtigkeit sich über 6 Wohnungen (mal mehr, mal weniger) zieht. Wir haben in unserer Wohnung eine Feuchtigkeit von
60% in der Wand.

Es erfolgte auf o.g. Mängelanzeige keine Reaktion und somit kündigten wir die Wohnung am 30.11.06 zum 28.02.07. Auch danach bestand kein Interesse, weder der Vermieterin noch der Ausverwaltung, sich um die von mir aufgezeigten Mängel zu informieren.

Nach ausdrücklichen Bitten meinerseits erhielt ich von der Hausverwaltung einen Vor-Ort-Termin am 11.01. in der Hoffnung, dass endlich was passiert. Der Inhaber der Hausverwaltung machte dann die Aussage "streichen Sie um die Schimmelflecken großzügig drum rum", aber er wollte auch noch mal mit der Eigentümerin reden.Weitere Hoffnung hegten wir, als die Eigentümerin um einen weiteren Besichtigungstermin bat, bei
der sie einen Sachverständigen des TÜV mitbrachte, bei dem sie mir zusagte, dass auch die Verwaltung daran teilnehmen wird.
Leider haben wir an dem Termin vergeblich auf die Haus-
verwaltung gewartet. Die Eigentümerin informierte uns bei diesem Termin die Wohnung nicht zu streichen, da es sich aber um falsches Mieterverhalten handelt, sollten wir uns an den Sanierungskosten beteiligen.
Wir hatten gehofft mit beiden endlich eine einvernehmliche Einigung zu finden, wie wir die Wohnung am Ende der Mietzeit übergeben.
Lt. einem selbständigen Gutachter, den wir in der Nachbarschaft haben, wurden bereits durch ihn in Zusammenarbeit mit der Eigentümerin 3 Wohnungen von Feuchtigkeit und Schimmel saniert. Er stellt fest, dass das ganze Mauerwerk der Außenseite ist beschädigt, sowie von Schimmelporen verseucht. Auf schriftliches Hinweis des Gutachters und Baubiologe vom März 2006 (nach Sanierung der ersten Wohnung alle
weiteren Wohnungen, welche darunter liegen zu besichtigen und baubiologisch zu prüfen, wurde ihm das von Eigentümerin verwehrt.

Ist es rechtens die im Mietvertrag hinerlegten Malerarbeiten (Schönheitsreparaturen und farbig gestrichene Wände zu beseitigen), trotz Schimmelbefall und Sporenverseuchung durchzuführen?
Kann uns die Vermieterin zwingen uns an den Sanierungsarbeiten zu beteiligen, obwohl der Baubiologe Sie vor Jahren auf den Schimmelbefall durch Baufehler hingewiesen hat?
Kann man rückwirkend bei Bauschäden die Miete mindern? Wenn ja, wie und wie lang?

Danke für Ihre Antwort.

Freundliche Grüße
HS

Sehr geehrte Ratsuchende,

zu Ihren Fragen:

1.
Die Beseitigung von Schimmel und Feuchtigkeitsflecken stellen keine Schönheitsreparaturen dar, sondern fallen unter die Schadensbeseitigung. Zur Schadensbeseitigung ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, es sei denn, der Mieter hat die Pflicht übernommen oder den Schaden verursacht. Da ein "großzügiges Herumstreichen" um die Schimmelflecken zudem nicht fachgerecht wäre, besteht keine derartige Verpflichtung für Sie.

Sie sollten gesondert den Mietvertrag prüfen lassen, ob Sie überhaupt zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Insoweit hat es entscheidende Änderungen der Gerichtspraxis in den letzten Jahren gegeben.

2.
Der Vermieter kann Sie dann an den Sanierungsarbeiten beteiligen, wenn er Ihnen tatsächlich ein falsches Heiz- und Lüftungsverschulden und damit ein (zumindest Mit-)Verschulden am Schimmelbefall nachweisen kann. Dies scheint aber angesichts des geschilderten Gutachtens fernliegend.

3.
Eine rückwirkende Mietminderung ist ab dem Zeitpunkt der erneuten Mängelanzeige im November 2006 möglich, sofern das Minderungsrecht nicht durch Verzicht oder Verwirkung ausgeschlossen ist. Dies ist Frage des Einzelfalls.

Bei einem Schimmelbefall in mehreren Räumen ist eine Minderung von mindestens 20 % der Nettokaltmiete in der Regel angemessen. Der Zeitraum der Minderung erstreckt sich auf die Dauer der Beeinträchtigung, d.h. Sie können ab Schadensanzeige bis zur Beseitigung des Schimmels mindern.

Mit freundlichen Grüßen

Kaussen
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 02.02.2007 | 13:55

Sehr geehrter Herr Kaussen,

danke für Ihre schnelle Antwort.

Nun haben wir heute von der Hausverwaltung im Auftrag der Vermieterin erfahren, dass wir an den Schimmelflecken Schuld sind und Renovierungesarbeiten zu leisten haben. Eine externe von ihr beauftragte Gutachterin hat dies bestätigt, obwohl Sie den o.g. Baumängel des Hauses in den letzten Jahren keine Kenntnis hatte.

Da lt. unserem Mietvertrag von Dez. 2001 die Schönheitsreperaturen "Wände weiß und von uns gelegter Teppich raus" nach 5 Jahren fällig sind, haben wir dies auch zu erledigen.

Durch die Schimmelflecken sogar die verschimmelte Tapete entfernen, neue kleben und anschließend weißen.

Können Sie uns mitteilen, wie wir als Mieter nun gegen die Vermieterin vorgehen können und wie die Erfolgschancen stehen?

Die Zusage der Unterstützung des selbständigen Gutarchters, welcher mal für die Vermieterin gearbeitet hat, haben wir bereits in der Tasche.

Danke für Ihre Antwort und schönes Wochenende

Freundliche Grüße
Heike S.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.02.2007 | 21:08

Ich rate Ihnen, im Rahmen eines Selbständigen Beweisverfahrens die Ursache für Feuchtigkeit und Schimmel feststellen zu lassen. Im Rahmen dieses Verfahrens bestimmt das zuständige Gericht einen unabhängigen Sachverständigen mit der Feststellung der Ursachen. Diese Feststellungen sind dann für ein späteres gerichtliches Verfahren verbindlich.

Von einem Privatgutachten rate ich ab, da dieses vor Gericht durch den Vermieter bestritten werden kann und Sie durch die Erstellung möglicherweise nur doppelte Kosten produzieren. Ebenso können Sie das Privatgutachten der Vermieterin bestreiten. Im Zweifel stehen sich dann zwei Gutachten im Widerspruch gegenüber, womit nichts geklärt wäre.

Die Erfolgsaussichten sind letztlich von der Ursache der Feuchtigkeit abhängig. Wenn Gebäudeschäden festgestellt werden, stehen Ihre Chancen recht gut. Dies ist verbindlich aber nicht aus der Ferne zu bewerten.

Holen Sie sich weitere Unterstützung für das anstehende Verfahren bei einem Anwalt.

Mit freundlichen Grüßen

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