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Wasserschaden, Schimmel. Welche Ansprüche habe ich als Mieter?

20.02.2016 03:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch


Zusammenfassung: Recht auf Schadensersatz des Mieters und Sonderkündigungsrecht bei Baumängeln und Schimmel

Hallo!
Im Mai 2014 mieteten wir als zweite Mieter eine Neubau-Maisonette-Wohnung mit BJ 2013. Im August 2014 stellte sich heraus, dass der Einbau der Duschwanne beim Bau fehlerhaft ausgeführt wurde. Dadurch ist monatelang unbemerkt Wasser in den Estrich der halben unteren Etage gelaufen. Es musste eine wochenlange Estrichtrocknung mit 3 Umluft-Trocknern durchgeführt werden, die Dusche wurde repariert, eine halbe Rigipswand wurde aufgrund starkem Schimmelbefall ersetzt, abschließend wurde renoviert.

Während der Baumaßnahmen mussten wir das Gästebad benutzen. Bei der Nutzung der Gästebad Dusche trat Wasser an der gegenüberliegenden Wand aus, aufgrund Baupfusch bei der Verfugung, wie sich herausstellte. Hier wurde neu verfugt und es wurden wiederum Trocknungsgeräte aufgestellt, um diesen 2. Wasserschaden zu trocknen.

Ein 3. Wasserschaden trat zur selben Zeit auf, bedingt durch Pfusch des Dachdeckers beim Bau, im oberen Stockwerk im Wohnzimmer an der Außenwand. Die obere Etage wurde mit 4 Umluft-Trocknungsgeräten getrocknet.

Während dieser, ca. 80% unserer Wohnung betreffenden, Trocknungs-/und Baumaßnahmen sind wir für drei Wochen ins Hotel gezogen. Die Kosten dafür wurden uns nie erstattet. Der Vermieter gab an, dass seine Versicherung behaupte, dass die Wohnung dennoch bewohnbar gewesen sei.
Wir haben uns mit dem Vermieter auf 1 Monat 100%ige Mietminderung geeinigt, er hat weiterhin eine von uns gewünschte Küchen-Spüle im Wert von 250,- EUR plus Einbau einbauen lassen und eine einmalige Fensterreinigung durch eine Reinigungsfirma im Wert von 60,- EUR durchführen lassen. Außerdem wurde der Strom für die insgesamt 9 Umluft-Trocknungsgeräte ersetzt.
Weder den Hotelaufenthalt, noch unsere Reinigungsmassnahmen in Eigenleistung wurden übernommen. Wir haben uns damals darauf eingelassen, allerdings nur mündlich, ein Schriftstück existiert nicht. Die Ursachenfindung des Wasserschadens dauerte damals 3 Wochen, die Trocknungsmassnahmen mit den 9 Trocknern ebenfalls 3 Wochen.
Während der Trocknungsmassnahmen gab es immer wieder Streit wegen der Schimmelbelastung, der wir ohne Schutzmaßnahmen ausgesetzt waren. Schimmelbefallener Bauschutt wurde zB nicht entfernt. Deswegen haben wir letztendlich eine Ausweichunterkunft aufgesucht.

Im Oktober 2014 riss die Fuge der reparierten Duschwanne erneut, Wasserschaden Nr. 4 wurde wieder getrocknet, die Wanne mit anderer Methode nach Beratschlagung mit dem Hersteller neu eingebaut.

Nun ist diese Woche der 5. Wasserschaden aufgetreten. Die Duschwanne zeigt sich trotz 2 Reparaturen erneut defekt, die Wände und der Estrich im Bad sind wieder mit Wasser vollgelaufen und nass. Der Vermieter will nun die Duschwanne rausnehmen lassen und das schwarz-schimmelige, nasse Loch darunter (das wir vom letzen Mal noch gut kennen) freigelegt offen lassen und währenddessen die zu erwartende wochenlange Trocknung durchführen. Der Schimmel soll wieder nicht entfernt werden bzw. nur durch den Fliesenleger das oberflächliche Wasser abgesaugt werden. Weiterhin sollen wieder dieselben lauten Umluft-Trockner aufgestellt werden. Diese Trockner verwirbeln die Luft und minimieren dabei die Luft-Feuchtigkeit im Raum auf ca. 30%. Durch die Luftverwirbelung der Ventilatoren des Gerätes wird der liegen gelassene Schimmelstaub in jede Ecke der Wohnung geschleudert, auch unter Türritzen durch. Zudem muss man den Raum regelmäßig öffnen und betreten, um einen Wasserauffangbehälter auszuleeren. Die Atemluft in der Wohnung ist dadurch immer belastet.

Mein 7-jähriger Sohn hat zeitgleich mit dem Wasserschaden akutes Asthma entwickelt. Auch ich habe gesundheitliche Beschwerden seit des erneuten Wasserschadens. Obwohl ich den Vermieter mehrfach darum gebeten habe, die Baumaßnahmen diesmal mit geringer Gesundheitsbelastung durchzuführen, ist dieser zu keiner Anpassung zu bewegen. Er möchte vielmehr nun nicht mehr mit mir persönlich reden.
Nun steht für Dienstag der Ausbau der Duschwanne und der Beginn der Trocknungsmassnahmen an.

Was kann ich tun, damit meine Familie und ich nicht wieder dem offenen Schimmelloch ausgesetzt sind? Vor allem wegen der aufgetretenen Gesundheitsprobleme innerhalb der Familie. Haben wir einen Anspruch auf die Entfernung des Schimmels? Hätten wir Anspruch auf eine Ausweich-Unterkunft?
Haben wir Anspruch auf Übernahme der Reinigungskosten im Anschluss an Baumaßnahmen?
Ergibt sich durch die Häufigkeit mit der inzwischen Wasserschäden aufgetreten sind ein fristloses Kündigungsrecht? Ist der fünfte Wasserschaden in 1,5 Jahren nicht unzumutbar für den Mieter?
Ich habe im Urteil vom 10.04.2008 Amtsgericht Schöneberg,- 109 C 256/07 - gelesen, dass die Lautstärke eines Trocknungsgerätes eine 100%ige Mietminderung rechtfertigen kann. Wie kann ich die Lautstärke nachweisen bzw. inwieweit muss ich die Dezibel dokumentieren?

Vielen Dank schon einmal im Voraus für Ihre Antwort auf meinen langen Text!
Viele Grüße
Y.Y.

Sehr geehrte Mandantin,

sicher haben Sie bereits gelesen oder gehört, dass Fälle von Mängeln in der Wohnung und damit verbundenen Mietminderungen stets als Einzelfälle entschieden werden müssen. Es gibt daher nicht "die" richtige Lösung und es mag für Ihren Vermieter auch sicherlich höchst ärgerlich und mit hohen finanziellen Schäden verbunden sein. Nach Ihren Schilderungen gehe ich aber klar davon aus, dass Ihre Situation bei weitem überdurchschnittlich belastend und im Ausmaß der Schäden wirklich ungewöhnlich groß ist. Ihre Rechte sind daher ganz erheblich:

1.
Zunächst einmal haben Sie selbstverständlich einen Anspruch auf Entfernung des Schimmels. Es gehört zu den Hauptleistungspflichten eines Wohnungsmietvertrages, dass der Mieter die vereinbarten Mietzahlungen erbringt und dass der Vermieter umgekehrt den Mietraum in einem nutzbaren Zustand erhält. Dabei ist er insbesondere auch zur Rücksichtnahme auf die Rechte des Mieters verpflichtet. Hier werden nicht nur die tägliche Wohnqualität stark beeinflusst, sondern insbesondere auch Ihre Gesundheit und die Ihres Sohnes stark beeinträchtigt. Es gibt insofern keine Diskussionen: Der Schimmel muss weg und das endgültig und dauerhaft.

2.
Natürlich müssen Sie Ihrem Vermieter dabei die Möglichkeit einräumen, auf die Wohnung Zugriff zu nehmen, um anstehende Arbeiten fachmännisch ausführen lassen zu können. Einen Anspruch auf eine Ausweich-Unterkunft haben Sie immer dann, wenn die Nutzbarkeit der Wohnung während dieser Baumaßnahmen soweit herabgesenkt ist, dass ein Verbleib in der Wohnung nicht mehr zumutbar ist.

Hiervon ist nach Ihrer Schilderung auszugehen: Selbst wenn diesmal nur ein Badezimmer betroffen ist, das zweite also grundsätzlich nutzbar wäre, müssen Sie den Raum regelmäßig betreten und wirbeln selbst bei vorsichtiger Umgangsweise die Schimmelsporen so auf, dass diese - für Sie nicht sicht- oder planbar - in der gesamten Wohnung verteilt werden. Dies stellt nicht nur eine gesundheitliche Gefährdung, sondern mittlerweile schon klare Schädigung dar. Lassen Sie sich Arztbesuche und genaue Diagnosen sowie die Behandlungsverläufe zu Beweiszwecken bei allen Betroffenen genau schriftlich dokumentieren.

Hinzu kommt, dass die Bauarbeiten ohnehin bereits mit Lärm und Schmutz verbunden sind, so dass der Erholungswert Ihrer Wohnung in der Freizeit ebenfalls stark herabgesetzt sein dürfte.
Auch die Lautstärke der Trocknungsgeräte spricht für sich. Sie können von Ihrem Vermieter daher den Ersatz der Kosten einer Ersatzunterkunft verlangen.

Zu beachten ist, dass Sie eine so genannte Schadenminderungspflicht trifft. Das bedeutet, dass Sie kein Luxushotel mieten dürfen, sondern die Kosten in einem angemessenen Rahmen belassen müssen. Sie können also ein Hotel oder eine Pension in mittlerer Preislage wählen, die Ihren Bedürfnissen, also Nähe zu Arbeitsplatz und Schule sowie genug Platz für alle Familienmitglieder, gerecht wird.
Insofern müssen Sie sich auch nicht auf Vertröstungen durch Ihren Vermieter einlassen. Er selbst ist für den Ersatz dieser Kosten verantwortlich. Ob und wie weit eine Versicherung ihm diese Kosten ersetzt, betrifft Sie nicht und führt nicht dazu, dass Sie auf den Kosten sitzen bleiben müssen.

3.
Zu den Kosten der Mängelbeseitigung durch den Vermieter gehören auch die Reinigungsarbeiten im Anschluss an die Bau- und Sanierungsmaßnahmen. Es ist zwar davon auszugehen, dass Sie ein zuträgliches Maß selbst übernehmen müssen, hiervon wird aber nicht mehr als staubsaugen und einmal den Boden feucht durchzuwischen betroffen sein. Im Übrigen muss der Vermieter selbst dafür Sorge tragen, dass sämtliche Gerätschaften und Baumaterialien fortgeschafft werden. Tut er dies nicht, können Sie hierfür entstehende Kosten in Rechnung stellen.

4.
Zu guter Letzt kann ich Ihnen mitteilen, dass Ihnen aufgrund des hohen Ausmaßes der Schäden sowie der bereits eingetretenen konkreten Gesundheitsschäden ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zusteht.
Gem. § 569 Abs. 1 BGB können Sie außerordentlich und fristlos kündigen. Dies ist deshalb wichtig, weil Störungen im Mietverhältnis normalerweise durch Sie abzumahnen und dem Vermieter eine Frist zur Abhilfeschaffung zu setzen wäre, § 543 Abs. 3 BGB. In Verbindung mit § 569 BGB ist aber klargestellt, dass dies in Fällen von Gesundheitsgefährdungen nicht der Fall ist.

Wichtig ist nach § 569 Abs. 4 BGB, dass Sie sich in dem Kündigungsschreiben ausdrücklich auf die Gesundheitsgefährdung als wichtigen Grund beziehen. Ich gehe davon aus, dass dies von jedem deutschen Gericht so akzeptiert werden würde. Die Häufung der Schadensfälle in Ihrer Wohnung spricht dafür, dass massive Baufehler vorliegen. Ob und mit welchen zeitlichen und finanziellen Einbußen diese zu beseitigen wären, muss Sie nicht interessieren.

Bitte beachten Sie auch, dass Ihr Vermieter die Kündigung nicht "akzeptieren" muss. Sie wird vielmehr mit dem Zeitpunkt wirksam, in dem Sie sie aussprechen. Sie müssen lediglich nachweisen, dass sie den Vermieter auf dem Schriftweg erreicht hat. Insofern sollten Sie die Kündigung als Einwurfeinschreiben versenden.

Auch wenn Sie nicht ausdrücklich danach gefragt haben, erlaube ich mir den Hinweis, dass auch für Ihre Kosten der Vergangenheit noch eine Ersatzpflicht durch den Vermieter gegeben ist. Dies gilt auch für die nicht erstatteten Hotelkosten.
Insofern ist es für Sie auch interessant zu wissen, dass die Stromkosten für die Trocknungsgeräte nach der Rechtsprechung ohnehin von Ihrem Vermieter zu tragen waren und sind. Er hat Ihnen insofern kein besonderes "Entgegenkommen" gewährt, für das Sie dankbar sein müssten.

Ich hoffe, Ihnen hiermit eine erste Orientierung ermöglicht zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen über die Nachfragefunktion gerne zur Verfügung. Gerne können Sie mich auch darüber hinausgehend bei ergänzendem Beratungs- oder Vertretungsbedarf in der Abwicklung dieser Angelegenheit über meine Kanzlei kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 21.02.2016 | 03:54

Sehr geehrte Frau Daniela Désirée Fritsch,
vielen Dank für Ihre Antwort!
Da der Vermieter sich aber nun mal weigert der Schimmel entfernen zu lassen und ich auch leider keinen so langen Hotelaufenthalt vorfinanzieren kann, helfen mir die Ansprüche, die ich später vor Gericht geltend machen kann, in meiner momentanen Lage leider nicht weiter. Kann ich den Handwerkern den Zutritt verwehren, wenn sie angeben, dass keine Schimmelentferung ausgeführt werden wird, oder muss ich es zulassen, dass der Schimmel freigelegt wird? Ich möchte nicht für Folgeschäden durch Verzögerung in Verantwortung gezogen werden. Andererseits grenzt es ja fast schon an Körperverletzung, dass ich mich gegen diese Gesundheitsschädigung nicht im Moment des Geschehens wehren darf. Gibt es da keine andere Möglichkeit?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.02.2016 | 20:14

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich kann nicht beurteilen, ob der aktuelle Schaden "nur" langfristig beseitigt werden muss, oder ob eine akute Gefahr von Verschlechterungen für die Bausubstanz zu befürchten ist, wenn keine Sofortmaßnamhen ergriffen werden.
Ist dies nicht der Fall, kann es eine Einigung darstellen, sich auf Wohnungssuche zu begeben und zunächst in der Wohnung zu verbleiben. Dadurch würde der Vermieter sich die Hotelkosten sparen, umgekehrt könnte er sich dann damit einverstanden erklären, die Sanierung erst dann vorzunehmen, wenn Sie ausgezogen sind. In diesem Fall wäre der Gesundheitsschutz über Ihre Verpflichtung zur Mitwirkung an einer Sanierung zu stellen.

Eventuell kann dann auch ein gerichtliches Eilverfahren in Frage kommen, um Ihnen möglichst schnell weiterhelfen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

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