Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:
Zu 1: Grundsätzlich haben Sie nach der Absprache mit dem Vermieter einen Erstattungsanspruch, denn insoweit bestand eine Vereinbarung wie Sie selbst vortragen („Mündlich wurde vereinbart das wir die Kosten teilweise vorstrecken beziehungsweise die Arbeiten selbst durchführen lassen und dann sollte der Vermieter alles bezahlen und dann alles auf einen neuen Mietvertrag umgelegt werden.").
Das Problem bei der Angelegenheit ist jedoch: Wenn der Vermieter die Bezahlung der Umbauten verweigert, dann müssen Sie ihn auf Zahlung der Umbaukosten verklagen.
Für die o.g. Absprache wären Sie in einem Prozeß beweispflichtig, d.h. Sie müssen nachweisen, daß der Vermieter die Kostenübernahme zugesagt hat.
Dies ist naturgemäß bei mündlichen Vereinbarungen schwierig. Natürlich können Sie Zeugenaussagen o.ä. in einen Prozeß einbringen (oder den Nachweis der bereits teilweise gezahlten Umbaukosten), aber es dürfte dennoch ein nicht unerhebliches Prozeßrisiko bestehen.
Eine gütliche Einigung – ggf. unter Einschaltung eines Rechtsanwalts – dürfte daher vorzuziehen sein.
Bzgl. der Arbeiten können Sie die übliche Vergütung für derartige Arbeiten ansetzen, also nicht den Stundenlohn eines Fachbetriebs.
Der Abbau des erwähnten Materials dürfte dagegen wohl nicht zulässig sein, da die genannten Materialien nach Einbau in der Regel in das Eigentum des Gebäudeeigentümers übergehen.
Zu 2: Die Ansprüche aus Nebenkosten
Ansprüche auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Nebenkosten verjähren grundsätzlich entsprechend der normalen Verjährungsfrist nach 3 Jahren.
Daher dürften die Rückzahlungsansprüche für Nebenkostenabrechnungen vor dem Jahr 2020 aller Voraussicht nach verjährt sein.
Zu 3: Der Vermieter ist selbstverständlich verpflichtet Ihnen die gezahlte Kaution zurück zu zahlen, wenn keine offenen Ansprüche mehr bestehen.
Daher würde ich Ihnen empfehlen dem Vermieter eine Frist von 14 Tagen zur Rückzahlung der Kaution zu setzen.
Dies könnte Sie ggf. mit der Aufforderung verbinden auch die bereits fälligen Nebenkostenabrechnungen für die vergangenen Jahre zuzusenden – soweit diese bereits fällig sind.
Diese Aufforderung sollte nachweislich per Einwurf/Einschreiben gesendet werden.
Kündigen Sie dem Vermieter in dem Schreiben bereits an, daß Sie bei fruchtlosem Ablauf rechtliche Schritte zur Durchsetzung ihrer Forderungen einleiten werden.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Mack
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Zu 1.: Rechtlich gesehen müsste es sich doch alles in meinem Besitz sein, da die Rechnungen ja von uns bezahlt wurden (vor allem Wasserleitungen und die gesamte Ablufthaube). Unter welchem Paragraf wird geregelt das es zum Gebäude gehört?
Zu 2.: vor dem Jahr 2020 heißt Abrechnungsjahr? Oder Mietjahr? Also Abrechnung 2019 oder 2020
Zu 3.: Könnte er irgendwelche Forderungen stellen obwohl das Objekt bereits weitervermietet wurde?
Sehr geehrte Ratsuchende,
gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Zu 1: Hier geht es insbesondere um § 94 BGB:
„§ 94 Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes
(1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.
(2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen."
Dies dürfte z.B. die Fliesen, Wasserinstallationen etc. betreffen, diese Sachen werden mit dem Einbau wesentliche Bestandteile des Gebäudes und gehen daher in das Eigentum des Gebäudes ein, unabhängig davon wer die Sachen bezahlt oder gekauft hat. Ein Ausbau wäre daher nicht zulässig.
Bei der Ablufthaube könnte es sich dagegen um Zubehör handeln, das noch in ihrem Eigentum steht. In diesem Fall hätten Sie einen Anspruch auf Rückgabe, wenn diese nicht übereignet wurde.
Zu 2: Hier kommt es auf die Bestimmungen des Mietvertrags zur Fälligkeit an.
Wenn etwa die Nebenkostenabrechnung von 2020 im Jahr 2021 fällig war, dann würde dieser Anspruch Ende 2024 verjähren.
Dies bedeutet, daß Nebenkostenabrechnungen aus den Mietjahren 2019 und früher verjährt wären.
Zu 3: Die Weitervermietung schließt Ansprüche des Vermieters aus dem vorhergehenden Mietverhältnis nicht aus.
Allerdings wäre in diesem Fall der Vermieter in der Beweislast (z.B. wegen offenstehender Mietzahlungen o.ä.).
Nach ihrer Schilderung bestehen allerdings eher Ansprüche von Ihnen gegenüber dem Vermieter, daher sind Ansprüche des Vermieters zunächst nicht ersichtlich.
Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
