Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für die Anfrage(n) via frag-einen-anwalt . Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Fragen weiter wie folgt:
1)
a)
Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete gemäß § 559 BGB
um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Nach Ihrer Beschreibung handelt es sich bei den angeblichen Modernisierungsarbeiten um Reparaturarbeiten, die den Vermieter nicht zu einer Mieterhöhung berechtigen. Hierfür kommen im Streitfall die Immobilienverwaltung, der Klempner und die mit den Arbeiten beauftragten Fachbetriebe als Zeugen in Betracht.
b)
Ohnehin ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung gemäß § 559b Abs. 1 BGB
allenfalls dann wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 BGB
und 559a BGB
erläutert wird.
Eine Kostenberechnung wurde vom Vermieter wohl nicht durchgeführt und eine Erläuterung liegt Ihnen nicht vor, sodass die Mieterhöhung formell rechtswidrig ist.
Ohne wirksame Mieterhöhung müssen Sie die Mieterhöhung nicht bezahlen!
2)
Fraglich ist , ob Sie im Streitfall vor Gericht beweisen könnten, dass die Kaution im Einvernehmen mit dem Vermieter mit den offenen zwei Monatsmieten verrechnet wurde.
Die Formulierung der im Mietvertrag aufgenommenen Ergänzung ist etwas unglücklich. Hilfreich wäre deshalb wohl, wenn Sie für die Verrechnung noch ein anderes Beweismittel zur Hand haben würden; z.B. Kontoauszug, Kautionsquittung etc...
3)
a)
Die Mietvertragsparteien können vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden.
Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen gemäß § 556 BGB
nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
Wenn 100,00 €uro als Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart wurden, so muss der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB
über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten jährlich abrechnen.
aa)
Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss mindestens eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel, soweit sie dem Mieter nicht bekannt sind, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der Vorauszahlungen beinhalten. Die Abrechnung muss in den Einzelangaben und insgesamt so klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein, dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter sie nachvollziehen und den Saldo nachprüfen kann; BGH NJW 07, 1059
, BGH NJW 09, 283
.
bb)
Eine ordnungsgemäße Abrechnung ist Ihnen als Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 war also gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB
bis spätestens zum Ablauf des Jahres 2010 "mitzuteilen."
Nach Zugang einer nicht ordnungsgemäßen Abrechnung muss der Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB
dem Vermieter seine Einwendungen binnen 12 Monaten mitteilen.
4)
Sind Betriebskostenvorauszahlungen im Mietvertrag vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Ob eine Erhöhung um 40,00 €uro vorliegend angemessen ist, lässt sich ohne Einsicht in die Abrechnung nicht einschätzen.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt vor Ort aufzusuchen.
Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine kostenfreie Nachfrage zu richten. Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Herr Kohberger,
für die verständliche und eindeutige Beantwortung meiner Fragen möchte ich mich bei Ihnen bedanken.
Zum Thema Kaution möchte ich gern noch folgende Nachfrage formulieren:
In § 19 des in 2002 neu ausgefertigten Mietvertrages lautet es, dass die vereinbarte Mietsicherheit 0,00 DM beträgt und keine Zahlung erfolgt ist. Es heißt wörtlich:
Es wird eine Mietsicherheit in Höhe von DM 0,00 (bis zu 3 Monatsgrundmieten) vereinbart.
Zahlung: keine
Seit 2002 wurde zudem nie vom Vermieter eine neue Hinterlegung einer Kaution gefordert. Die vom Vermieter gestellte Forderung ist die Reaktion auf die Ablehnung, die ich auf die geforderte Mieterhöhung wegen angeblicher Modernisierung formuliert habe.
Im übrigen wäre es finanziell gar nicht möglich, spontan die Summe der geforderten 1367,57 € aufzubringen.
Bin ich nun verpflichtet – auch ohne Vorliegen eines Kontoauszuges, wie Sie z.B. anführen – diese Kaution zu zahlen, obwohl im Mietvertrag eindeutig der Betrag von 0,00 (DM) angegeben ist und obwohl seit fast neun Jahren die Kaution nie angesprochen wurde ?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bemühungen und freundliche Grüße.
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:
1)
Nach meiner Lesart der Ergänzung des Mietvertrages wurde vereinbart, dass Sie keine Kaution schulden. Selbst wenn Sie eine Kaution schuldig wären, so wäre der Anspruch des Vermieters nun verjährt. Der Anspruch auf Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten Kaution verjährt nämlich in drei Jahren. Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Duisburg in einem Streit zwischen Vermieter und Mieter (LG Duisburg, 13 S 334/05
).
2)
Dennoch wäre ein Beleg hilfreich, aus dem hervor geht, dass die Kaution mit der offenen Miete verrechnet wurde, also keine Mietrückstände mehr offen sind.
Schließlich fordert Ihr Vermieter nicht die Bezahlung einer "Kaution" sondern angeblich noch nicht bezahlte 2 "Monatsmieten".
Bei Kautionszahlung in bar hätten Sie eine Quittung erhalten müssen. Bei Überweisung der Kaution könnten Sie auf die Kontoauszüge zurückgreifen.
Ich hoffe, ich konnte Ihre Rechtsfragen hinreichend und verständlich beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
