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Abrechnung Nebenkosten und Rückgabe Kaution

10.02.2009 19:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind im Februar 2007 in München als Mieter in eine 180 qm große Wohnung in München gezogen.
Im Mietvertrag wurden 280 € Betriebskosten vereinbart.
Mir kam das damals sehr wenig vor, aufgrund der qm Größe der Wohnung. Ich fragte nach und der Vermieter versicherte uns, dass alle Nebenkosten damit gedeckt seien, bis auf eine Variable, die Heizkosten.
Da ich zuvor in einem Eigentum lebte hatte ich nicht beachtet, dass die Stromkosten separat abgerechnet werden sollten, so leider auch laut Mietvertrag unter dem Paragraphen Mietzins. Mein Fehler ...
Unser Vermieter lebte zuvor selber in der Wohnung und meldete sich bei den Münchner Stadtwerken leider nicht ab, sodaß wir uns wiederum nicht anmeldeten, da wir davon ausgingen, dass die Stromkosten inkl. seien... Unser Vermieter zahlte alos weiterhin die Stromkosten.Auch Zählerstände wurden uns nie mitgeteilt.
Nun sind wir im August 2008 ausgezogen und forderten jetzt unsere Kaution von dem Vermieter zurück. Dieser schickte uns nun gesammelte Werke an Stromrechnungen der letzten 3 Jahre von den Stadtwerken und wir sollten uns die Summe unserer Stromkosten selbst ausrechnen. Wir haben bis dato weder aus dem Jahr 2007 noch aus dem Jahr 2008 eine detaillierte Abrechnung der Betriebskosten erhalten. Die Zählerstände wurden von den Stadtwerken abgelesen, jedoch nicht Ende August nach Auszug sondern erst im Januar. Laut Rechnung des Vermieters sollen wir ihm nun 1800 € für die Stromrechnungen (Zeitraum Feb 2007 - August 2008) erstatten. Er teilte uns mit, dass er diese sofort von der Kaution abziehen werde und uns dann den Rest zurückerstatten wird. Er wird dann bald eine detaillierte Betriebskostenabrechnung (Heizung etc.) erstellen und dann erneut mit uns abrechnen.
Wir fühlen uns nun getäuscht. War der Vernieter nicht verpflichtet sich bei den Stadtwerken abzumelden? Er behauptet wir hätten zuerst anmelden müssen.
Darf er nun ohne jegliche Abrechnung überhaupt die Kaution (Bankbürgschaft) beziehen und einfach 1800 € davon abziehen?
Lohnt es sich zu klagen oder gäbe es aus Ihrer Sicht einen Vergleich? Müssen wir die Stromrechnungen aus dem Jahr 2007 noch begleichen, da sie uns nie in Rechnung gestellt wurden? Gibt es da keine Verjährung?
Wir wissen nicht was wir dem Vermieter antworten sollen. Ungern möchten wir vor Gericht ziehen. Lieber streben wir eine friedliche Lösung an.
Über eine Beratung wären wir sehr dankbar.
Mit besten Grüßen

Sehr geehrte Ratsuchende,

der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, seine aus dem Mietverhältnis herrührenden Forderungen mit der Kaution zu verrechnen. Darunter fallen auch die von ihm an Ihrer Stelle gezahlten Stromkosten.

Da laut Mietvertrag die Stromkosten nicht in den Nebenkosten enthalten sind, sondern Sie diese separat von der Miete tragen müssen, sind Sie durch die Zahlungen des Mieters an die Stadtwerke ungerechtfertigt bereichert im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Aus dieser Vorschrift hat der Vermieter einen Anspruch auf Herausgabe der Bereicherung, hier also Zahlung in Höhe der von Ihnen während der Mietzeit verursachten Stromkosten, vgl. § 818 Abs. 2 BGB.

Der Anspruch ist auch für das Jahr 2007 noch nicht verjährt, da hier eine Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB gilt.

Da es sich hier nicht um Betriebskosten nach der BetrKV handelt, muss der Vermieter hierüber auch nicht erst abrechnen, bevor dieser Anspruch überhaupt fällig wird, und es gibt auch keine Ausschlussfrist (anders als im Fall des § 556 Abs. 3 BGB).

Jedoch gibt es hier zwei Schwachpunkte aus Sicht des Vermieters, weswegen Sie unter Umständen auch im Wege eines Vergleichs Etwas erreichen können:

- Auch wenn der Anspruch noch nicht verjährt ist, so kann er aber bereits verwirkt sein. Dies ist ein Unterfall unzulässiger Rechtsausübung entgegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Ein Recht ist nach den Umständen des Einzelfalles verwirkt, wenn es der Berechtigte über einen längeren Zeitraum (zwei Jahre dürften hier ausreichen) nicht geltend gemacht hat UND der Verpflichtete nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten vertrauen und sich darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde (BGH NJW 1972, 1999).
Für einen solchen Vertrauenstatbestand spricht im vorliegenden Fall, dass der Vermieter sich nicht bei den Stadtwerken abgemeldet hat. Nun kann es aber sein, dass diese eine Abmeldung erst akzeptieren, wenn eine Neuanmeldung vorliegt - insofern hat der Vermieter möglicherweise nicht ganz Unrecht. Allerdings wäre er meines Erachtens dann auch nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen, Sie auf Ihren Irrtum hinzuweisen und die Anmeldung von Ihnen zu verlangen, was er aber damals schon unterließ.
An dieser Stelle kann nicht vorausgesagt werden, ob ein Gericht diese Ansicht im Streitfall teilen würde, sie ist jedoch rechtlich gut vertretbar und verschafft Ihnen eine bessere Verhandlungsposition.

- Jedenfalls trägt der Vermieter die Beweislast für die Höhe Ihres Verbrauchs, da er die Voraussetzungen beweisen muss, die seinen Anspruch stützen. Insbesondere bezüglich des Zeitraums Januar 2008 bis August 2008 ist unklar, wie sich die Kosten von den im Rest des Jahres angefallenen Kosten abgrenzen lassen. Insofern können Sie auch an dieser Stelle einen geringeren Betrag aushandeln.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen die Rechtslage verständlich machen und zu einer einvernehmlichen Lösung beitragen.

Für Rückfragen stehe ich bei Bedarf gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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