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Mietrecht Garage ohne Mietvertrag - Kündigungszeit - Rechtslage

05.01.2009 13:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe seit 3 Jahren eine Garage ohne Mietvertrag vermietet. Als Miete wurde mündlich mit Zahlung jeweils am 1. des Monats vereinbart. Mietvertrag gibt es hierzu keinen.
Nun habe ich dem Mieter am 01.November 2008 mündlich zum 31.12.2008 die Garage gekündigt. Der Mieter behauptet nun, das ich eine Kündigungszeit von 3 Monaten einhalten muss und die Kündigung schriftlich erfolgen muss. Bitte um Hilfe hierzu!
Der Vermieter hat die Garage noch nicht geräumt und hat nun zum 01.01.2009 die Miete nicht bezahlt.

Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich ist der Abschluss eines Mietvertrages formfrei, d.h. auch mündlich möglich. Da die Mietzeit hier länger als ein Jahr ist, liegt ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vor, §§ 550, 578 BGB.

Als die für Sie maßgeblichen Vorschriften über eine wirksame Kündigung sind die §§ 578, 580a BGB anzuwenden. Nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB beträgt die Kündigungsfrist daher in der Tat drei Monate ab Zugang der Kündigung.

Daher stellt sich bei Ihnen nur die Frage, ob die Kündigung hätte schriftlich erfolgen müssen. Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist dies durch § 569 Abs. 1 BGB in der Tat so vorgesehen. Alledings handelt es sich in Ihrem Falle nicht um Wohnraum, wobei die Vorschriften über die Vermietung von Grundstücken und Räumen (§§ 578 ff. BGB) auch auch nicht auf die Vorschrift des § 568 BGB
verweisen. Daher war in Ihrem Fall die Kündigung auch wirksam mündlich möglich.

Im Ergebnis gilt daher die Kündigunsfrist von drei Monaten, § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB. Allerdings war Ihre Kündigung auch mündlich wirksam, so dass das Mietverhältnis über die Garage am 31.1.09 beendet ist. Wenn zu diesem Zeitpunkt die Garage nicht geräumt ist, können Sie die Räumung gerichtlich erzwingen.

Beachten Sie, dass im Falle eines Rechtstreites Sie zu beweisen haben, dass Sie auch tatsächlich die Kündigung mündlich gegenüber dem Mieter ausgesprochen haben. Die ist auch durch Zeugen möglich.

Da die Zahlung der Miete für den jeweils 1. des Monats vereinbart war, befindet sich Ihr Mieter in Verzug. Allerdings sind wiederum Sie für die Tatsache beweispflichtig, dass die Zahlung tatsächlich zum jeweils 1. des Monats vereinbart war. Der Beweis hierfür ließe sich notfalls dadurch erbringen, dass Sie für die vergangenen Jahre den pünktlichen Eingang der Miete belegen können. Bleibt hier eine Zahlung aus, können Sie im Wege des Mahnverfahrens vorgehen, wobei ich Ihnen insgesamt empfehle, Ihren Mieter über die Rechtslage hinsichtlich der Kündigung zu informieren und eine einmalige Frist zur Mietzahlung (Vorschlag: eine Woche) zu setzen. Sollte die Miete dann aber weiter ausbleiben, so sollten sie das Mahnverfahren einleiten.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben. Bei Unklarheiten fragen Sie nach. Wenn Sie weitergehende rechtliche Hilfe in der Angelegenheit wünschen, stehe ich Ihnen im Rahmen eines Mandates gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz, RA

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