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Mietminderung wegen Nutzungsentzug gemeinschaftl. Gartenfläche

13.04.2010 15:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Vogt


Frage: Wie groß sind meine Chancen den Rechtsstreit zu gewinnen oder ist eine Bezahlung der Forderung günstiger?

Sachverhalt: Ich bin Mieter in einen Mehrfamilienhaus und zum Haus gehört auch Garten- bzw. Rasenfläche. Eine Mietpartei bewirtschaftet ca. 75% der Fläche davon zueignende Zwecken. Im Juni 2009 hat dieser Mieter für seine Hühner von der restlichen gemeinschaftlichen Rasenfläche 90% eingezäunt. Daraufhin habe ich den Mangel gegenüber den Vermieter schriftlich angezeigt und eine Mietminderung von 20% vorgenommen. Mit Schreiben von 15.x.20xx teilte der Vermieter mit das, in meinen Vertrag eine vertragliche Zusicherung einer Gartenfläche nicht enthalten ist und die
Mietminderung daher abgelehnt wird. Erst Anfang November 2009 wurde nach Aufforderung des Vermieters nur eine Teilrückbau durch die Mietpartei vorgenommen. Meine Mietminderung habe ich daher aufrechterhalten. Nach Mahnung des Vermieters habe ich Einspruch eingelegt und gebeten ihren Rechtsstandpunkt noch einmal zu
Überprüfen . Beim Einzug wurde mir vom damaligen Vermieter eine Nutzung der gemeinschaftlichen Gartenfläche zugesichert und außerdem geht es aus den Allgemeine Vertragsbedingungen hervor. In meiner Betriebskostenabrechnung sind die Kosten dafür auch enthalten.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage darf ich auf der Basis des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten:

Grundsätzlich steht die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen wie Garten, Waschküche und Hof allen Mietern gemeinschaftlich zu, auch wenn dies nicht explizit vertraglich geregelt wurde.

Wird dem Mieter diese Nutzungsmöglichkeit, für die er wie in Ihrem Fall ja auch über die Betriebskostenabrechnung beteiligt ist, entzogen, so können ihm gegen den Vermieter Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche, d.h. auch Minderungsrechte, zustehen.

Hierbei ist es unerheblich, ob der Mieter diese Einrichtungen früher auch tatsächlich in Anspruch genommen hat. (AG Köln, Urteil vom 06.10.2000, 218 C 138/00)

Das AG Köln führt in seiner zitierten Entscheidung wie folgt aus:

„Wird dem Mieter sein vertraglich eingeräumtes Recht zur Mitbenutzung von Waschküche, Trockenspeicher und Garten entzogen, führt dies auch dann zu einer Mietminderung, wenn der Mieter diese Einrichtungen früher tatsächlich nicht in Anspruch genommen hat. Wegen des vollständigen Entzugs der Waschküchen- und Trockenspeicherbenutzung und eines teilweisen Entzugs der Gartenbenutzung ist eine Mietminderung mit einer Quote der Grundmiete von 17,6% nicht zu beanstanden.“

Auf Ihren Fall übertragen bedeutet dies, dass Ihnen wegen des teilweisen Entzugs der Gartenbenutzung aus meiner Sicht ein Minderungsrecht zusteht, die gewählte Höhe von 20 Prozent allerdings zu hoch angesetzt sein dürfte.

Welche Höhe in Ihrem Fall anzusetzen sein wird, lässt sich im Rahmen dieser Online-Erstberatung nicht abschließend feststellen. Ich gehe jedoch davon aus, dass nicht mehr als 15 - 17 Prozent anzusetzen sein dürften.

Da im Falle einer unberechtigten oder zu hoch angesetzten Minderung der Bestand des Mietverhältnisses gefährdet sein könnte, möchte ich Ihnen abschließend empfehlen, sich unter Vorlage des Mietvertrags und der sonstigen Vertragsbedingungen nochmals ausführlich von einem ortsansässigen Kollegen beraten zu lassen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Für eine über diese Erstberatung hinausgehende Interessenvertretung steht Ihnen meine Kanzlei selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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