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Mietminderung, titulierte Forderung


02.05.2005 11:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Ich habe vom Amtsgericht einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss erhalten, gegen den ich Widerspruch eingelegt habe, weil die Forderungsaufstellung Zahlungen enthält, die über das Urteil hinausgehen.

Die Beschwerde wurde vom Amtsgericht mit der Begründung zurückgewiesen :
Zitat Beginn:
“Soweit Sie im Rahmen Ihrer Beschwerde vortragen, im vorliegenden Pfändungs- und Überweisungsbeschluss seien nicht titulierte Forderungen enthalten, ist dies nach der derzeitigen
Auffassung des Gerichtes nicht der Fall.”
Zitat Ende

Meine Frage lautet, was sind titulierte Forderungen, und wo müssen diese aufgeführt sein, grundsätzlich im eigentlichen Urteilsspruch, oder können sich zusätzliche Forderungen auch noch aus der Urteilsbegründung ergeben?

Im vorliegenden Fall lautet der Urteilsspruch wortwörtlich:
Zitat Beginn:
“Der Beklagte wird verurteilt, für die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause (es folgt die Adresse) für den Zeitraum ab März 2003 einen Kaltmietzins in Höhe von 500,00 € monatlich,
abzüglich gezahlter 450,00 € monatlich zu zahlen.“
Zitat Ende

Es folgt dann nur noch der Kostenentscheid und die Vollstreckungsklausel

Der Klageantrag lautete ähnlich.

Es geht hier um die elfprozentige Mieterhöhung nach Modernisierung, trotz mehrmaliger Mahnung legte mir der Vermieter bis heute keine Rechnungen vor, welche die Kosten der Modernisierung nachweisen.

Auf der Grundlage dieses Urteilsspruches soll ich nun dauerhaft diese elfprozentige Mieterhöhung zahlen, obwohl der Urteilsspruch das so nicht beinhaltet, denn hier sind nach meinem Verständnis nur rückwirkende Forderungen tituliert, und zwar genau solange, wie ich 450,00 € gezahlt habe.
Präzisere Formulierungen über zukünftige Mietzahlungen wurden erst in der Begründung getroffen.
Kann sich der Vermieter auf dieses Urteil dauerhaft stützen und damit meine berechtigten Forderungen nach Einsichtnahme in die die Modernisierung betreffenden Unterlagen verhindern?

Ich habe sofort nach Urteilsverkündung (im Mai 2004) den Vermieter nachweisbar schriftlich aufgefordert, mir die Rechnungen für die Modernisierungsmaßnahme vorzulegen und in dem
Zusammenhang zum wiederholten Mal um die Beseitigung der in Folge der Baumaßnahme entstandenen Mängel gebeten.
In diesem Schreiben habe ich ihm mitgeteilt, dass ich die Miete rückwirkend um den im Urteil festgelegten Betrag mindere, da der Mieterbund und auch ich, nicht davon ausgegangen sind, dass ein solches Urteil verkündet wird.

Wie genau muss ein Mietminderungsschreiben formuliert sein, genügt es, wenn dem Vermieter die Mängel (hier bisher keine vorgelegten Rechnungen, die angezeigten Mängel in Folge der
Modernisierung sind nicht beseitigt, kein Nachweis für die sichere Benutzbarkeit der modernisierten Mietsache) angezeigt wurden und bekannt sind, oder müssen genaue Angaben über die Höhe der zu mindernden Miete und den Zeitraum der Mietminderung im Schreiben an den Vermieter gemacht werden ?
Ich hatte nach der Urteilsverkündung dem Vermieter diese Mängel nachweisbar mitgeteilt (Einschreiben und Rückschein), den Zeitraum der Mietminderung aber nur rückwirkend angegeben, da
ich nicht mit einer Verurteilung gerechnet hatte und aus dem eigentlichen Urteilsspruch auch keine zukünftigen Zahlungsforderungen abgeleitet habe, die jetzt vollzogene Pfändung hat mich leider eines anderen belehrt.
Entbindet das aber den Vermieter nun zukünftig von der Verpflichtung, die angezeigten Mängel zu beseitigen und vor allem die entsprechenden Nachweise vorzulegen, oder genügt es generell, wenn man dem Vermieter die Mängel mitgeteilt hatte und weil keine Reaktion seitens des Vermieters erfolgte, die Mietzahlungen dann in entsprechender Höhe der elfprozentigen Umlage einbehält.

Weil das Urteil rechtskräftig ist, will ich wenigstens soweit den Schaden begrenzen, dass nur die “titulierten Forderungen” gepfändet werden, das heißt nur die Forderungen für den
zurückliegenden Zeitraum.
Wie soll ich sonst mein Recht wahren können, die Miete einzubehalten, wenn sich der Vermieter beharrlich in Schweigen hüllt und sich nur auf das Urteil beruft und auf dieser Grundlage ständig neu pfänden läßt ?


Für eine Antwort wäre ich Ihnen dankbar







02.05.2005 | 13:00

Antwort

von



Im Langgewann 14b
65719 Hofheim am Taunus
Tel: 06192-958048
Web: www.ra-penirschke.de
E-Mail:
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.Ich möchte die von Ihnen gestellte Frage aufgrund Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Ihr Vermieter kann sich auf das Ihnen vorliegende Urteil stützen. Dieses stellt einen Vollstreckungstitel im Sinne des § 704 I ZPO dar. Was der Schuldner zu leisten hat, muss allein aus dem Titel
- bei Entscheidungen allein aus der Urteilsformel (Tenor) - hervorgehen.

Bei dem hier vorliegenden Mietvertrag handelt es sich um ein sog.
Dauerschuldverhältnis, bei dem Sie zu einer Zahlung ab März 2003 den erhöhten Kaltmietszins zahlen müssen. Dies gilt demnach auch für die Zukunft, sodaß Sie den erhöhten Mietzins weiter bezahlen werden müssen. Der Vermieter hat gemäß § 559 Abs.1 BGB bei von ihm durchgeführten Modernisierungen das Recht, 11 % Mieterhöhung zu verlangen.
Gemäß § 559b muß der Vermieter den Erhöhungsbetrag angeben und dieser muß nachvollziehbar berechnet sein. Dazu sind die Gesamtkosten, die Kürzung durch Drittmittel sowie die Kosten der einzelnen Maßnahmen anzugeben. Ausreichend ist eine Beschreibung, aufgrund derer der Mieter - unter Umständen mit einer fachkundigen Person, beurteilen kann, ob eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt.

Bezüglich einer eventuellen Minderung des Mietzinses wegen Mängeln möchte ich folgendes sagen:

Sie haben Anspruch auf die Überlassung eines Mietobjekt zu der vertraglich vorausgesetzten Beschaffenheit. Weicht dies negativ von dem derzeitgen Zustand des Mietobjekt ab, können Sie gemäß
§ 536 Abs.1 BGB den Mietzins mindern.

Die verminderte Miete gilt dann als die vereinbarte Miete. Sie können den Mietzins entsprechend der vorliegenden Mängeln mindern, solange die Gebrauchsbeeinträchtigung besteht.

Liegt ein Mangel vor, so muss der Mieter den Vermieter unverzüglich davon benachrichtigen, möglichst schriftlich. Dies allein genügt aber nicht, er muss auch eine Mietminderung vornehmen. Bezahlt er die Miete in voller Höhe ohne Vorbehalt weiter, so verliert er sein Mietminderungsrecht.

Liegt ein Mangel vor, so muss der Mieter den Vermieter unverzüglich davon benachrichtigen, möglichst schriftlich, was vorliegend nachweislich durch Sie geschehen ist. Dies allein genügt aber nicht. Sie müssen auch eine Mietminderung vornehmen. Bezahlen Sie die Miete in voller Höhe ohne Vorbehalt weiter, so verlieren Sie Ihr Mietminderungsrecht.

Davon unberührt bleibt natürlich Ihr Anspruch gemäß § 535 Abs.1 BGB auf ein Mietobjekt, welches die vertraglich vorausgesetzte Beschaffenheit aufweist.

Der Vermieter wird aber, will er wieder den vollen Mietzins für das Objekt erhalten, die vorliegenden Mängel beseitigen müssen.

Ich hoffe, Ihre Fragen ausreichend beantwortet zu haben und verbleibe,

mit freundlichen Grüßen,

Holger Penirschke
Rechtsanwalt



Nachfrage vom Fragesteller 03.05.2005 | 08:40

Sehr geehrter Herr Penirschke,

aus der Urteilsformel geht doch hervor, dass ich 500,00 € an Kaltmietzins, abzüglich gezahlter
450,00 € monatlich zahlen soll.
Diese Formulierung in der Urteilsformel beschreibt doch nur einen Zeitraum in der Vergangenheit.

Die im Urteil festgelegte Miete habe ich bisher an den Vermieter nicht gezahlt, eben weil Schäden
auf Grund der Modernisierung nicht beseitigt sind, und noch keine Rechnungen bezüglich der
Modernisierung vorgelegt wurden.
Aber mit der Pfändung umgeht der Vermieter mein Recht, die Miete auf Grund der vorliegenden
Mängel zu mindern bzw. einzubehalten.


Ich bedanke mich für Ihre Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.05.2005 | 10:04

Sehr geehrte Ratsuchender,

leider muss der Titel meines Erachtens so verstanden werden, dass
Sie ab März 2003 den erhöhten Mietzins zahlen müssen. Für die Zeit,in der Sie bereits 450,00 € Miete gezahlt haben, wird dieser Betrag von dem Betrag von 500,00 € in Abzug gebracht. Für die Zeit danach müssen Sie dann den erhöhten Mietzins zahlen - ohne Abschlag in Höhe von 450,00 €. Entscheidend ist in der Urteilformel, dass Sie "Ab" März 2003 500,00 € Kaltmietzins zahlen müssen. Würde sich die Formel nur auf die Vergangenheit betziehen, wäre ein Zeitraum (von - bis) angegeben.

Bezüglich Ihrer zweiten Frage kann ich Ihnen noch folgendes sagen:
Sie können die Minderung eventuell im Wege der Vollstreckungsgegenklage gemäß § 767 ZPO geltend machen. Durch diese Art der Klage können Sie gegen den titulierten Anspruch Ihres Vermieters vorgehen. Es handelt sich vorliegend um das Gestaltungsrecht der Aufrechnung. Problematisch könnte hier jedoch sein, dass gemäß § 767 Abs.2 ZPO nur solche Rechte mit der Klage nach § 767 ZPO geltend gemacht werden können, die nicht schon im Vorprozess bestand. D.h. nach Ansicht der Rechtsprechung müsste in Ihrem Fall die Aufrechnungslage erst nach Abschluß der letzten mündlichen Verhandlung des Vorprozesses entstanden sein, da Sie diese sonst bereits im Vorprozess hätten geltend machen können. (dazu BGHZ 34, 274/279)

Ich hoffe, Ihre Fragen ausreichend beantwortet zu haben und verbleibe,

mit freundlichen Grüßen,

Holger Penirschke
Rechtsanwalt

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