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Ist die Mietminderung durch Mieter angemessen?


20.09.2007 11:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexandros Kakridas



Unser Mieter ( Vertragsverhältnis seit 10/2006,170 qm WF, KM 1150+350NK)hat für September eine Mietminderung vorgenommen in Höhe von 390€ =26% der Bruttomiete. Dies hat er ausschliesslich per mail am 03.09. mitgeteilt.

Frage: Ist die Form gewahrt, muss die Mietminderung der Höhe nach erläutert werden?

Vorangegangen ist eine Liste von aufgeführten Mängeln aus Sicht des Mieters (die aus unserer Sicht nicht alle Mängel sind, hierüber wurde schon mehrmals mit dem Mieter gesprochen und schriftlich geantwortet.

Genannte Mängel:
- 2.Telefonanschluss in Nebenräumen ist nicht funktionsfähig, Hauptanschluss funktioniert seit Übernahme korrekt.

- Regenrinne über dem dazugehörigen Freischwimmbad ist eine alte Kupferrinne, die bei starkem Regen an einem Stück manchmal überläuft, auf die Platten vor dem Schwimmbad tropft und somit nach Aussage des Mieters das Schwimmbad so verunreinigt, das es nicht zu benutzen ist. Es handelt sich hierbei um einen Teil der Regenrinne von max. 20 cm, Schwimmbad ist 8x4 m2 gross.
Dachdecker wurde dazu befragt, wir warten noch auf entsprechendes Angebot.

- FI-Schutzschalter für das Badezimmer nicht eingebaut. Nach Aussage des Elektrikers ist dies nur bei Neubauten vorgeschrieben. Mieter besteht darauf seit Monaten, trotzdem bereits 2 Elektriker vor Ort waren und erläutert haben, dass der Einbau nächträglich nicht möglich ist ( Baujahr 1958, Komplettrenovierung 2006).

- Nach Einzug zeigten sich in der Heizperiode Schäden am Laminat, Begehung mit Schreinerfachbetrieb im Dez.2006, evtl. Feuchtigkeit durch falsche Pflege, was der Mieter verneinte. Man einigte sich darauf, es weiter zu beobachten während und nach der Heizperiode. Im Mai nochmals das Thema besprochen, einzelne Laminatplatten zeigten in dem nicht unterkellerten Wohnbereich ( ca. 40 qm )an den Kanten Einrisse. Nach wiederholter Rücksprache mit Schreiner, Laminathersteller sowie Altbaufachmann teilten wir am 27.06. schriftlich dem Mieter mit, dass es sich offenbar um ein Feuchtigkeitsproblem aus dem Erdreich des nicht unterkellerten Wohnbereiches handelt, was nur durch Änderung des Bodenbelages in Fliesen/Teppichboden zur Zufriedenheit gelöst werden kann. Der Mieter argumentiert daraufhin, dass dies ein Hauptgrund wegen Allergien/Asthma zur Entscheidung für die Wohnung war. Er wollte sich dazu melden nach Rücksprache mit seiner mit wohnenden Lebensgefährtin, nachdem wir ihm aus u.S. 3 Alternativen genannt haben:
- Bodenbelag so lassen mit nicht schönem Aussehen
- Änderung in Fliesen/Teppichboden
- Auszug für ihn, wenn die Änderung des Belages im nicht gefällt.

Frage:
- sind die aufgeführten Mängel tatsächlich Mängel?
- Kann der Mieter die Miete hierfür in dieser Höhe kürzen?
- Wir sehen Handlungsbedarf bei dem Bodenbelag, wollen dies nicht ohne endgültige Information vom Mieter ändern, da es tatsächlich zu einer vorübegehenden Beinträchtigung beim Austausch für ihn kommt
- wenn der Mieter 2 Monate die Miete in dieser Höhe kürzt, haben wir als Vermieter ein Kündigungsrecht?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:

Voraussetzung für eine Mietminderung ist zunächst die Mängelanzeige des Mieter an den Vermieter, anderenfalls besteht kein Recht auf Mietminderung.

Mit E-Mail vom 03.09.07 ist Ihr Mieter der Anzeigepflicht nachgekommen. Mit der E-Mail ist das Formerfordernis zwar erfüllt, stellt für den Mieter ein gewisses Restrisiko dar, falls der Zugang der Anzeige vom Vermieter bestritten wird.

In dem Fall wäre es für den Mieter schwieriger den Zugang der Mietanzeige zu beweisen, als wenn diese mittels Einschreiben/Rückschein oder per Fax zugestellt wird.

Die Höhe der Mietminderung kann, muss aber nicht erläutert werden. Auch in diesem Fall setzt sich der Mieter aber das Risiko aus, dass im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung, die Zusammenstellung der Mietminderung nicht klar ersichtlich ist und damit diese als unzulässig angesehen wird.

Insgesamt erscheint die Höhe der vorgenommen Mietminderung (26 % der Bruttomiete) angesichts der von Ihnen genannten „Mängel“ als zu hoch. Dies aus folgendem Grund:

Ein Mangel liegt dann vor, wenn die Wohnung nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. Die Frage, ob ein Mangel vorliegt, richtet sich immer danach, was im Mietvertrag vereinbart wurde.

1. Der nicht funktionsfähige Telefonanschluss in den Nebenräumen ist daher als Mangel anzusehen, sofern der Mieter bei Einzug keine Kenntnis hiervon hatte. Dies müssten sie gegebenenfalls beweisen können. Die mangelnde Telefonleitung, zumal der Hauptanschluss funktioniert, rechtfertigt aber allenfalls eine Mietminderung in Höhe von 2-5 % der Bruttomiete.

2. Ein Mangel, welches durch die Verunreinigung des Schwimmbades durch die Regenrinne erzeugt werden soll, wäre nur dann anzunehmen, wenn zunächst die Nutzung des Schwimmbades im Mietpreis enthalten wäre. Ich gehe davon aus, dass es sich bei dem Schwimmbad um kein überdachtes Hallenbad, sondern um ein Schwimmbad im Garten oder ähnliches handelt.

Des weiteren müsste durch das einlaufende Regenwasser das Schwimmbecken unbenutzbar geworden sein, was aber zu bezweifeln und vom Mieter auch zu beweisen wäre.

Denn zunächst müsste das Rohr ursächlich für die Verschmutzung des Regenwassers sein, da bei starkem Regenfall ja auch Regenwasser auf natürlichem Wege in das Schwimmbecken fällt, sofern das Schwimmbecken bei Regenfall geöffnet ist.

Eine Ursächlichkeit wäre dann nicht von der Regenrinne gegeben.

Weiterhin sind gewisse Unreinigkeiten bei einem Außen-Schwimmbad von dem Mieter hinzunehmen. Gleichzeitig wäre eine Mietminderung in den „kalten“ Monaten, also im Regelfall ab Oktober ohnehin nicht zulässig, da das Schwimmbecken nicht benutzbar wäre.

Der Mieter müsste also nachweisen können, dass das Schwimmbecken unbenutzbar war, erst dann käme eine Mietminderung in Höhe von max. 5 % in Betracht. Eine bloße Behauptung des Mieters ist für den Nachweis nicht ausreichend und würde zu keiner Mietminderung berechtigen.

Da Sie planen, das Rohr durch einen Dachdecker reparieren zu lassen, würde dieser Umstand nach Vornahme der Reparatur in der Zukunft ohnehin als Mietminderungsgrund wegfallen.

3. Ob der Fl – Schutzschalter als Mangel zu deklarieren ist, ist abhängig davon, ob Sie eine entsprechende Vereinbarung, den Einbau eines solchen Schalters, im Mietvertrag aufgenommen haben. Dann wären Sie verpflichtet einen entsprechenden und gleichwertigen Einbau vorzunehmen oder eine Mietminderung von max. 5 % hinzunehmen.
Sollte eine entsprechende Vereinbarung fehlen, wären Sie als Vermieter nicht verpflichtet, die Wohnung nachträglich zu modernisieren und für einen zeitgemäßen Wohnstandard zu sorgen – dies mit einer Ausnahme: Die Wohnung darf nicht die Gesundheit gefährden.

Wenn also von dem bisher vorhanden Schalter keine Gefahr für die Gesundheit des Mieters ausgeht, müssen Sie keinen Ausbau vornehmen. Eine vorgenommene Mietminderung Ihres Mieters wäre unzulässig.

4. Sofern die Gebrauchsfähigkeit des Parkettbodens nicht beeinträchtigt ist und damit die Begehbarkeit des Bodens, ist eine Mietminderung grundsätzlich ausgeschlossen. Bei optischer Beeinträchtigung müsste es sich um massive Nachteile handeln, welche die Gebrauchsfähigkeit auch beeinträchtigen müsste. Sofern es sich um einzelne Laminatplatten handelt, welche nur an den Kanten eingerissen ist, stellt dies keinen ausreichenden Grund für eine Mietminderung dar.

Etwas anderes würde sich nur dann ergeben, wenn aufgrund der Feuchtigkeit, die Gebrauchsfähigkeit des Bodens eingeschränkt wäre, d.h. der Boden nicht begehbar wäre und damit eine Gefahr für den Mieter darstellen würde.
Anderenfalls wären Sie nicht verpflichtet einen Umbau vorzunehmen und Mietminderungen wären ausgeschlossen.

In diesem Fall sollten Sie, wenn Sie einen Austausch des Bodens vornehmen wollen, den Mieter darauf hinweisen, dass Sie zu einem Austausch nicht verpflichtet wären, dies aber dennoch vornehmen würden, wenn im Gegenzug auf eine Mietminderung während der Dauer des Austausches verzichtet wird.

Nach all dem ist festzuhalten, dass ihr Mieter eine maximale Mietminderung in Höhe von 5-10 % vornehmen kann, sofern die genannten Voraussetzungen vorliegen.

Ein außerordentliches Kündigungsrecht steht Ihnen dann zu, wenn die (unberechtigte) Mietminderung über mehrere Monate hinweg den Gesamtbetrag von zwei Monatsmieten erreicht. Ansonsten können Sie aber, sofern die weiteren Voraussetzungen vorliegen, jederzeit das Mietverhältnis auch ordentlich kündigen.

Ich rate Ihnen daher, ein entsprechendes Schreiben aufzusetzen und den ausstehenden Mietzins (abzüglich eines eventuell berechtigten Abzuges) vom Mieter mit Fristsetzung zu verlangen.

Weisen Sie daraufhin, das sich der Mieter bereits im Verzug befindet und sämtliche Verzugsschäden (z.B. Einschaltung eines Rechtsanwaltes)in Rechnung gestellt werden.

Sollte eine Zahlung nicht erfolgen, sollten Sie ein Mahnverfahren einleiten oder einen Kollegen vor Ort mit der Vertretung beauftragen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort weiter geholfen zu haben und wünsche Ihnen weiterhin einen guten Ausgang der Angelegenheit.


Mit freundlichen Grüßen

Alexandros Kakridas
- Rechtsanwalt –

Kanzlei Recht und Recht
Westerbachstraße 23 F
61476 Kronberg i.Ts.

Fon : 06173 – 70 29 06
Fax : 06173 – 70 28 94

@: kakridas@recht-und-recht.de
web: www.recht-und-recht.de

Nachfrage vom Fragesteller 24.09.2007 | 19:43

Sehr geehrter Herr Kakridas,

Sie erwähnen, dass wir die Möglichkeit der regulären Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen haben, können Sie uns diese Voraussetzungen bitte nennen? Es handelt sich um ein unbefristetes Mietverhältnis, Standardvertrag von Haus & Grund Hessen V1424/10.4.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2007 | 14:49

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:


Die Kündigung muss schriftlich mitgeteilt werden (§568 Abs. 1 BGB). Das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein. Sind dem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, kann eine Kündigung nur von allen bzw. an alle Personen ausgesprochen werden.

Ebenso haben Sie als Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen zu berücksichtigen. Diese sind in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses wie folgt geregelt:

in Ihrem Fall beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate.


Weiter ist zu beachten, dass die schriftliche Kündigung an Ihrem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen muss, wenn die jeweiligen Kündigungsfristen eingehalten werden sollen. Gehen Kündigungen verspätet zu, verschiebt sich der Auszugstermin immer um einen Monat. Ist der dritte Werktag ein Samstag, endet die Frist am nächsten Werktag (§193 BGB).


Weiterhin muessen Sie die Kündigung auch begründen, § 573 Abs. 3 BGB.

Wenn der Mieter vertragstreu ist, koennen Sie Ihrem Mieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen:

§ 573 Abs. 2 BGB nennt beispielhaft 3 Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung:

Eigenbedarf
Der Vermieter benötigt die Wohnung für seinen eigenen Bedarf oder für Personen, die zu seinem Haushalt oder zu seiner Familie gehören. Voraussetzung ist, dass der Vermieter vernünftige nachvollziehbare Gründe anführen kann. Bsp. Ein Kind des Vermieters heiratet und braucht die Wohnung.


Wirtschaftliche Verwertung
Der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert, wodurch ihm erhebliche Nachteile drohen (sog. Verwertungskündigung). Bsp. Notwendige Sanierung eines Altbaus.

Weitere Gründe sind denkbar, wenn sie ähnlich schwerwiegend sind (§ 573 Abs. 1 BGB).


Vertragspflichtverletzung
Wenn der Mieter die Vertragspflichten schuldhaft erheblich verletzt hat, kann ihm der Vermieter kündigen. Bsp.: wiederholte unpünktliche Mietzahlung, Mietrückstände, erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung

Der Vermieter darf nicht kündigen, um durch die Neuvermietung mehr Miete zu erzielen (§573 Abs. 1 BGB). Auch dann darf der Vermieter nicht kündigen, wenn er die Absicht hat, die Mietwohnung zu verkaufen (§573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).


Aufgrund der Komplexitaet der Kuendigung und mitunter schwierigen formalen und inhaltlichen Gestaltung, ist es empfehlenswert einen Rechtsanwalt mit dem Aufsetzen einer solchen Kuendigung zu beauftragen.

Gerne ist meinen Kanzlei bereit die Erfolgsaussichten Ihrer Kuendigung zu pruefen und ein entsprechendes Kuendiugungsschreiben aufzusetzen, welche die umfangreichen juristischen Anforderungen, welches an ein solches Schreiben gesetzt werden, erfuellt.

Schicken Sie uns eine E-Mail an folgende Adresse dolscius@recht-und-recht.de

Wir setzen uns dann unverzueglich mit Ihnen in Verbindung.


Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe einstweilen

mit freundlichen Gruessen

A. Kakridas
-Rechtsanwalt -

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