Mietminderung - undichte Balkontür

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ein Recht auf Mietminderung tritt grds. mit Auftreten des Mangels ein, vorausgesetzt, der Mangel wird dem Vermieter unverzüglich angezeigt. Weitere Voraussetzung ist, dass durch den Mangel die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine rückwirkende Mietminderung möglich.

Nach Ihren Angaben haben Sie den Mangel bereits im Dezember 2015 beim Vermieter angezeigt und den Vermieter zur Beseitigung des Mangels - wenn auch ohne Fristsetzung - aufgefordert. Ab Ihrer Mängelanzeige, ggf. mit der folgenden Miete im Januar 2016, wäre dem Grunde nach eine Mietminderung möglich gewesen.

Wird die Miete in Kenntnis des Mangels und trotz einer Mängelanzeige, über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos weiter gezahlt, kann das Recht zur Mietminderung verwirkt werden. Das bedeutet, dass die Miete aufgrund des Zeitablaufs dann nicht mehr und vor allem nicht mehr rückwirkend gemindert werden kann.

Sollten Sie die Miete ohne Vorbehalt und Androhung einer Mietminderung seit Dezember 2015 bis jetzt, also mind, 6 Monate, gezahlt haben, könnte bereits eine Verwirkung eingetreten sein. Die Rechtsprechung geht ganz überwiegend aus, dass bei einer vorbehaltlosen Mietzahlung von mind. einem halben Jahr der Vermieter meist nicht mehr mit einer Mietminderung rechnen muss und damit die Verwirkung des Minderungsrechts für den Mieter eingetreten ist.

Nach Ihren Angaben kann daher nicht mit hinreichender Sicherheit ausgeschlossen werden, dass Ihr Minderungsrecht nicht schon verwirkt ist.

Etwas Anderes kann gelten, wenn der Mieter nur deswegen auf die Mietminderung verzichtet hat, weil der Vermieter eine konkrete Beseitigungszusage gegeben hat, diese aber nicht einhält. Auch wenn der Vermieter mit einer zugesagten Mängelbeseitigung oder nach einer Fristsetzung in Verzug wäre, käme u. U. auch noch nach Ablauf der 6 Monate vorbehaltlosen Zahlens eine rückwirkende Mietminderung in Betracht.

Dies sind allerdings eher Ausnahmefälle, die immer besonders im konkreten Einzelfall geprüft werden müssen.

Da Sie keine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hatten, dürfte ein Verzug des Vermieters ausscheiden. Inwieweit die Vermieterin eine konkrete Beseitigungszusage gegeben hat oder die Handwerkerbesuche als Maßnahme zur Schadensbeseitigung zu bewerten sind, müsste anhand der konkreten Umstände weiter aufgeklärt werden.

Insofern bleibe ich daher derzeit dabei, dass eine Verwirkung des Minderungsrechts nicht ganz unwahrscheinlich ist.

Die Höhe der Mietminderung bestimmt sich danach, wie sehr die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache durch den Mangel beeinträchtigt ist. Feste Größen gibt es daher nicht, man kann allenfalls Vergleichsfälle heranziehen, um die Größenordnung der Minderungsquote annähernd zu bestimmen.

Es kommt entscheidend darauf an, wie sehr die Nutzbarkeit durch die undichte Balkontür beeinträchtigt wird. Kommt es z. B. regelmäßig zu einem Feuchtigkeits- oder Wassereintritt vom Balkon (z. B. bei Regen) und es zieht es erheblich, wäre die Minderungsquote u. U. höher, läge nur ein rein optischer Mangel vor, könnte eine Minderung sogar ganz entfallen.

Vorausgesetzt es handelt sich nicht nur um einen optischen Mangel, sondern durch die undichte Balkontür tritt auch Nässe / Feuchtigkeit ein und es herrscht ein ständiger "Zug", der die Wohnung bzw. das betreffende Zimmer auskühlen lässt, würde ich hier als erste Einschätzung eine Minderungsquote zwischen 3 und maximal 10% annehmen. Dies ist aber wirklich nur eine grobe Schätzung. Die 10%-Grenze sollte dabei nur dann zur Anwendung kommen, wenn die Nutzung der Wohnung ganz massiv beeinträchtigt wird, also z. B. bei Regen Rinnsale entstehen, die durch die Balkontür in die gesamte Wohnung eindringen und dort für Feuchteschäden (Folgeschäden) sorgen.

Dem Gefühl nach, würde ich nach Ihren Angaben die Miete derzeit um nicht mehr als 5% mindern, sofern noch keine Verwirkung eingetreten ist.

Da bei einer unberechtigten oder überhöhten Mietminderung durch die Minderzahlung ein Mietrückstand eintritt, der schlimmstenfalls zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen kann, würde ich Ihnen derzeit Folgendes anraten:

Fordern Sie den Vermieter nochmals und dieses Mal unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auf. Die Frist sollte dabei so bemessen sein, dass eine Reparatur / Mängelbeseitigung möglich ist. Ich würde daher eine Frist von ca. 4 Wochen kalkulieren.

Drohen Sie für den Fall, dass der Mangel innerhalb dieser Frist nicht beseitigt wird, eine Mietminderung an und zahlen Sie ab sofort die Miete nur noch unter Vorbehalt. Wichtig ist, dass der Vorbehalt offenkundig erklärt wird.

Dazu ist es erforderlich, dass die Zahlung ausdrücklich als Zahlung unter Vorbehalt im Verwendungszweck bezeichnet wird. Die Überweisungen sollte also für die Dauer der Vorbehaltszahlungen entsprechend angepasst werden.

Nach einem erfolglosen Fristablauf könnte dann geklärt werden, ob eine Mietminderung ab diesem Zeitpunkt vorgenommen wird, wenn sich die Vermieterin mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet. In diesem Zusammenhang wäre dann auch anhand der Gesamtumstände des Einzelfalls eine Minderungsquote festzulegen. Es wäre daher grds. sinnvoll, dass Sie sich dazu tiefergehend vor Ort beraten lassen und alle Details prüfen lassen.

Abschließend möchte ich vorsorglich noch darauf hinweisen, dass auch eine rückwirkende Mietminderung in den meisten Fällen nicht bedeutet, dass man die zuviel gezahlte Miete von dem Vermieter wieder zurückfordern kann. Da die Rechtsprechung in diesen Fällen meist davon ausgeht, dass der Mieter in Kenntnis des Mangels und seines Rechts zur Mietminderung die Miete vorbehaltlos weiterzahlte, kommt § 814 BGB zur Anwendung, der eine Rückforderung ausschließt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin