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Mietminderung - Mängelbeseitigung nach Einzug

27.02.2014 20:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um Schaden-, Aufwendungsersatzansprüche sowie Minderungsrechte des Mieters bei Mängeln in der Wohnung.

Sachverhalt:

Ich habe am 3.12.2013 einen Mietvertrag über eine 4-Zimmer Wohnung unterzeichnet mit Mietbeginn zum 1.1.2014. Die Wohnung befindet sich in einem sanierten Altbau, im Erdgeschoß.

Bereits bei Vertragsunterzeichnung und auch bei Wohnungsübergabe am 16.12.2013 habe ich auf einige Mängel (u.a. stark verzogene Wohnungseingangstür mit fehlender Glasscheibe, fehlende Küchentür) hingewiesen. Die stark verzogene Wohnungseingangstür wurde im Übergabeprotokoll schriftlich dokumentiert. Die Beseitigung dieses Mangels und der Ersatz der fehlenden Küchentür von der Hausverwaltung zugesagt, aber nicht schriftlich festgehalten.

Desweiteren wurde bei der Wohnungsübergabe mit dem Mitarbeiter der Hausverwaltung vereinbart, dass ich eine Anlage zum Übergabeprotokoll erstelle, wo noch einmal genau alle Mängel aufgelistet werden (es waren weitaus mehrere Mängel als o.g.). Dieses habe ich am 18.12.2013 vorgenommen und der Hausverwaltung schriftlich zukommen lassen mit der Bitte um:
- insbesondere der Reparatur der Wohnungseingangstür
- die Ersatzbeschaffung der Küchentür und
- die Reparatur der Toilettenspülung bis zum 20.01.2014 (die defekte Toilettenspülung habe ich erst am 17.12.2014 - nach der Wohnungsübergabge - bemerkt).

Bei einigen Mängeln habe ich auf die Behebung verzichtet, deshalb benenne ich diese hier nicht weiter.

Ein Reparaturversuch der Toilettenspülung seitens des Hausmeisters Ende Dezember brachte leider nicht den gewünschten Erfolg, was ich der Hausverwaltung auch telefonisch gemeldet habe.

Nach Verstreichen der Frist (20.1.2014) erfolgte ein Anruf von mir am 23.1.2014. Dort wurde mir versichert, dass sich in der darauf folgenden Woche ein Mitarbeiter der Hausverwaltung melden wird. Ich erhielt am 31.1.2014 einen Anruf und es wurde vereinbart, dass zumindest mit der Reparatur der Toilettenspülung und das Einsetzen der fehlenden Glasscheibe begonnen werden soll. Zwei von mir vorgenommene Terminvorschläge waren für den 6./7.2.2014 angesetzt, die Hausverwaltung wollte einen von beiden Terminen telefonisch bestätigen, was (bis zum heutigen Tage) nicht erfolgte.

Daraufhin habe ich am 13.2.2014 einen weiteren Brief geschrieben mit der Bitte um Behebung der o.g. drei Mängel mit Fristsetzung zum 28.2.2014 und Ankündigung, dass ich eine Ersatzvornahme anregen werde und die Kosten mit der fälligen Mietzahlung aufrechnen werde. Diesen Brief habe ich per Einschreiben bei der Post am 14.2.2014 abgegeben und heute (27.2.2014) von der Post zurück erhalten mit dem Vermerk, dass der Empfänger den Brief in der Postfiliale nicht abgeholt hat, obwohl dieser eine Benachrichtigung von der Post erhalten hat.

Besonders die stark verzogene Wohnungseingangstür und das Fehlen der Küchentür führen zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnungsqualität für mich, da durch die Jahreszeit und die damit verbundene Außentemperatur ein Aufenthalt in Küche und Korridor unmöglich ist. Hinzu kommt, dass es eine Erdgeschoßwohnung ist und die Wohnungseingangtür sich nicht in einem abschließbaren Hausflur befindet, sondern im sogenannten "Durchgang" zum Hinterhaus.

Bis zum heutigen kam keine weitere Reaktion als der bereits geschilderte Anruf der Hausverwaltung Ende Januar.

Meine Fragen sind nun:
1. Kann ich rechtmäßig eine Reparatur der Wohnungseingangtür, eine Ersatzbeschaffung der fehlenden Küchentür und die Reparatur der Toilettenspülung veranlassen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen? Ist der Vermieter verpflichtet zu zahlen?
2. Falls Frage 1 mit Ja beantwortet ist, auf welche Rechtsauffassung / welches Urteil berufe ich mich zur Begründung?
3. Falls Frage 1 mit Ja beantwortet ist, was muß ich bei der Auftragsvergabe der Reparatur beachten?
4. Falls Frage 1 mit Ja beantwortet ist, stelle ich die Kosten in Rechnung – oder ziehe ich sie von der Miete ab?
5. Kann ich die Miete mindern und wenn ja, ist dies schon ab 1.3.2014 möglich oder sogar seit Mietbeginn seit 1.1.2014? Wie hoch kann ich die Miete aufgrund o.g. Mängel mindern?

-- Einsatz geändert am 27.02.2014 20:40:27

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eingangs möchte ich mitteilen, dass eine Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in den Mietvertrag nicht abschließend möglich ist.

Die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich wie folgt:

1.Grundsätzlich besteht nach § 536a BGB ein Schadenersatz- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels bei Vertragsschluss, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Gemäß § 536a Abs. 2 BGB kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Grundsätzlich muss jedoch seitens der Mieters eine Mängelanzeige gemäß § 536c BGB erfolgen. Erfolgt eine solche Anzeige nicht, ist der Mieter gemäß § 536c Abs. 2 nicht berechtigt, Schadenersatz oder die Minderung geltend zu machen oder die Kündigung zu erklären, ohne dass er eine angemessene Frist zur Abhilfe bestimmt hat. Das bedeutet, wenn Sie dem Vermieter nachweisbar den Mangel angezeigt haben und eine Frist zur Behebung gegeben haben, dann sind Sie nach Ablauf dieser Frist zur Beseitigung des Mangels berechtigt und können dem Vermieter die Kosten auferlegen. Dieser ist dann zur Zahlung verpflichtet.

2.Urteile oder konkrete Rechtsauffassung benötigt man zur Begründung der unter Nummer 1 beantworteten Frage nicht. Um die dort genannten Ansprüche und Voraussetzungen handelt es sich um Tatbestände, die an den oben ausgeführten Stellen im Gesetz, nämlich im BGB, zu finden sind. Es kommt nur darauf an, dass neben dem Mietvertrag, ein Mangel, die Mängelanzeige sowie der erfolglose Ablauf der gesetzten Frist zur Beseitigung vorliegen und nachweisbar sind.

3.Bei der Vergabe des Reparaturauftrags ist zu beachten, dass demjenigen, der einen Schadenersatzanspruch geltend macht, gemäß § 254 BGB eine Schadensminderungspflicht zukommt. Er ist verpflichtet, den Schaden so gering wie möglich zu halten. Das heißt, es dürfen keine exorbitant hohen Verbindlichkeiten eingegangen, um die Reparaturen zur Mängelbeseitigung durchzuführen. Dies kann jedoch schwer abgeschätzt werden, im Ernstfall müsste hier ein vom Gericht zu bestellender Sachverständiger diesen Schaden und die angemessene Höhe der Kosten beurteilen.

4.Grundsätzlich können die Kosten dem Vermieter sowohl in Rechnung gestellt werden als auch „verrechnet" werden. Stellt man dem Vermieter diese Kosten in Rechnung, so entgeht man der Gefahr, dass die eigene Aufrechnung gegen die Mietzinszahlung dazu führen könnte, dass aufgrund der zu wenig gezahlten Mietzinsen ein Kündigungsgrund zu Gunsten des Vermieters entsteht, wenn die Forderung, mit der aufgerechnet wurde, unberechtigt war. Beim Zurückbehaltungsrecht an den Mietzinsen und der Aufrechnung ist § 556b BGB zu beachten. Die Absicht zur Aufrechnung muss der Mieter dem Vermieter nämlich mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt haben.
5. Sollten Mängel bestehen und diese angezeigt worden sein, dann kann durchaus sofort ein Minderungsrecht nach § 536 BGB bestehen, wenn dadurch die Tauglichkeit eingeschränkt oder aufgehoben ist. Für eine Herabsetzung der Mietzinsen ist aber grundsätzlich erforderlich, dass dieser eine Minderungserklärung vorausgeht. Die Möglichkeit der Mietminderung für die Vergangenheit hängt auch von den Umständen, insbesondere von der Kenntnis des Mieters und des Vermieters vom Mangel, ab. Jedoch kann bei Kenntnis des Mieters vom Mangel und dennoch vorbehaltlose Weiterzahlung der Miete ein Rückzahlungsanspruch auf zu viel gezahlte Mietzinsen ausgeschlossen sein. Die Höhe der Mietminderung ist gesetzlich nicht festgelegt. Dies muss im Einzelfall entschieden werden. Hierfür gibt es Mietminderungstabellen, in denen Minderungen in Prozent angegeben werden, wenn bestimmte Arten von Mängeln gegeben sind.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit der Entscheidung hinsichtlich des weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, falls Unklarheiten bestehen, damit ich diese gegebenenfalls ausräumen kann.

Ich kann Ihnen auch gerne bei direkter Beauftragung anbieten, mich der Sache gegen Ihren Vermieter anzunehmen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.02.2014 | 09:44

Sehr geehrter Herr Pilarski.

Vielen Dank für die schnelle und kompetente Antwort auf meinen geschilderten Sachverhalt.

Ich habe dennoch kurz einige Anmerkungen:
Gehe ich richtig davon aus, dass ich sowohl eine Mietminderung und gleichzeitig die selbständige Beseitigung der Mängel veranlassen kann?

Kann ich der Hausverwaltung eine Minderungserklärung ab dem 1.3.2014 mit heutigem Datum (28.2.2014)zukommen lassen oder ist das zu kurzfristig? (Mängelanzeige und Verzug der Hausverwaltung liegt vor - Ablauf der Frist war 20.1.2014)

Muß ich der Hausverwaltung eine Absichtserklärung zukommen lassen, wenn ich die o.g. Mängel selbst beseitigen lasse und die Kosten der Hausverwaltung in Rechnung stelle? (dieses scheint nur bei Aufrechnung bzw. Zurückbehaltung notwendig zu sein)

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.02.2014 | 23:13

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Sie gehen richtig davon aus, dass sowohl eine Minderung als auch eine selbstständige Beseitigung der Mängel veranlasst werden können. Die Minderung kann erfolgen, so lange die Tauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist, sollte durch die Beseitigung die Tauglichkeit wiederhergestellt werden, kann danach folgerichtig nicht mehr gemindert werden, da kein Minderungsgrund vorliegt.

Bei der Erklärung der Minderung kommt es nicht auf eine Angemessenheit an wie bei einer Fristsetzung. Das heißt, sobald ein Mangel vorliegt, kann grundsätzlich jederzeit eine Minderung erklärt werden. Eine angemessene Frist wurde ja Ihren Angaben nach gesetzt und ist erfolglos abgelaufen.

Sie müssen vor Beseitigung der Mängel diese dem Vermieter anzeigen, damit er eine angemessene Frist zur Behebung hat. Beachten Sie außerdem, dass bei einer Verrechnung regelmäßig eine Aufrechnung im Rechtssinne gegeben ist, so dass die Absichtserklärung erforderlich wird.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit der Beantwortung der Rechtsfrage behilflich sein. Sollten Sie die Angelegenheit weiter verfolgen wollen, stehe ich Ihnen im Rahmen einer direkten Beauftragung gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Pilarski
Rechtsanwalt

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