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Mietminderung rückwirkend?

07.02.2012 20:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo,
Im Okt. 2010 bin ich in eine 2 stöckige Dachgeschoßwohnung gezogen bei der Wohnungsübergabe war bereits das Dachfenster im Wohnraum mit offener Galerie nach unten defekt (es wurde Elektrisch betrieben und der motor war kaputt, nachdem ein Fachmann sich das Fenster angeschaut und den Versuch der Reparatur unternommen hat war das Fenster so weit beschädigt das es sich nur noch zu drücken lässt aber nicht mehr richtig schließt. Daraufhin wurde das Fenster mit zwei Schrauben re und li fixiert. Also ein Fenster das nicht mehr geöffnet werden kann. Im Dez. 2011 habe ich die Heizkostenabrechnung für Okt 10-Dez 10 bekommen, mit einer nachzahlung von 489 Euro, ich zahle aber jeden mon. schon 80 Euro Heizkosten. Der hohe Verbrauch wurde mir damit erklärt das die wärme nach oben steige und ich eben viel geheizt hätte. Ich habe aber definitiv nur einen Heizkörper den großen auf 2 gehabt. Nun gut was sollte ich machen hab ich eben gezahlt. Jetzt tritt seit Jan. 2011 ein neues Problem mit den Fenstern auf. Im Schlafzimmer (unbeheizt 2. Stock) läuft Wasser zwischen Rahmen und Fenster in das Zimmer und alles Lüften und trockenwischen des kondenswassers bringt nichts. es hat bereits angefangen zu schimmeln. Das Wasser läuft die ganze Tapete herunter, tropft in mein Bett und auf mich wenn ich schlafe u.s.w. also keine schöne situation. Bei dem Fenster im Wohnbereich sowie im Schlafzimmer bildet sich dickes Eis innen an der Scheibe so wie am Fensterrahmen. Im Wohnbereich ist es heute soweit gewesen das das Wasser, Wasserfall mäßig die Decke hinunter floß und eine rießen lache sich auf meinem Esstisch sowie dem Holzboden gebildet hat. Das alles deutet für mich darauf hin das beide Fenster nicht dicht sind und das im Wohnrraum "zugeschraubte" Fenster schon gleich garnicht.
Ich heize also zum Fenster raus! Im Sommer habe ich auch nochmal mit dem Vermieter kontakt aufgenommen bzgl. des Fensters und mir wurde gesagt es gibt keinen ersatz Motor und das Fenster auszutauschen wäre zu Teuer.
jetzt bin ich schon auf die Heizkostenabrechnung gespannt die ich für das Jahr 2011 bekomme.
Was kann ich tun? Mietminderung oder Nebenkosten nicht mehr nachzahlen es liegt ja nicht an meinem Heiizverhalten sondern an dem defekten Fenster.

Mit freundlichen grüßen

07.02.2012 | 22:46

Antwort

von



Im Mühlenbach
53127 Bonn
Tel: 0177-2305227
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworte:

Zunächst einmal darf ich Ihnen anraten, dass Sie die Mängel an der Fensteranlage Ihrer Wohnung bitte umgehend schriftlich gegenüber Ihrem Vermieter anmelden und diesen gerade hinsichtlich des defekten Schlafzimmerfensters (ich denke, das Problem ergibt sich seit Januar 2012 und nicht wie Sie schreiben bereits seit 2011) zur Mangelbeseitigung auffordern. Hierzu gehört selbstverständlich auch die Beseitigung der Schimmelschäden, die eindeutig auf das defekte Fenster zurückzuführen sind und nicht etwa durch ein gerne zitiertes mangelhaftes Lüftungsverhalten des Mieters entstanden sind (zur Vorgehensweise siehe unten).

Bis zur Mangelbeseitigung sind Sie berechtigt, die Miete entsprechend den von der Rechtsprechung dargestellten Grenzen (siehe unten) zu mindern. Allerdings können Sie nicht mehr die Miete für den gesamten Zeitraum mindern, seit dem das Dachfenster undicht und nicht zu gebrauchen ist. Die Rechtsprechung nimmt hierzu an, dass der Mieter, wenn er 3 Monatsmieten über einen Mangelauftritt hinaus zahlt, diesen Mangel akzeptiert. Zumal sich der Vermieter hinsichtlich der Verschraubung darauf berufen wird, dass Sie zumindest diesen Mangel ohnehin kannten.

Nach der Rechtsprechung, welche aus praktischer Sicht für Sie besonders interessant ist, hat ein Mieter folgende Minderungsmöglichkeiten in den beschriebenen Fällen:
-Sind die Fenster der Wohnung undicht und zieht es dadurch, kann der Mieter die Miete in der Regel um 5% mindern.
-Sind etwa alle Fenster undicht und ist zusätzlich noch ein Heizverlust zu verzeichnen, besteht die Möglichkeit einer Mietminderung von 20%.
-Sind nicht nur alle Fenster einer Wohnung undicht, sondern dringt darüber hinaus ständig Feuchtigkeit in die Wohnung, kann die Minderung sogar bis zu 50% betragen.

Der letzte Fall ist für Sie insoweit interessant, als dass auch bei Ihnen Feuchtigkeit, sogar regelrechte Nässe, bedingt durch die von Ihnen beschriebenen undichten Fenster, in Ihre Wohnung gelangt. Die Schimmelbildung trägt dann ihr übriges zu einer entsprechenden Minderung bei.

Mein Vorschlag:
wenden Sie sich schriftlich (sinnvollerweise per Einschreiben) an Ihren Vermieter, zeigen Sie nochmals "alle" Mängel detailliert an und setzen Sie ihm eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung. Diese sollte ihm zwar eine realistische Chance zur Beseitigung lassen, in Anbetracht der derzeitigen Wetterlage aber auch nicht zu lange angesetzt sein. Eine mit der Beseitigungsaufforderung zusammen angekündigte Mietminderung ab sofort und bis zur Beseitigung der Mängel von mindestens 20%, je nach Schimmelbefall und Anzahl der undichten Fenster zur Gesamtanzahl der Fenster in der Wohnung von sogar bis zu 50% wird Ihren Vermieter zur Handlung zwingen. In diesem Rahmen sollten Sie sich unter Berücksichtigung der tatsächlichen Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Wohnung bewegen.
Achten Sie bitte auch auf die Dokumentation von Schäden, die ggf. unmittelbar durch den Wassereinbruch an der Mietsache entstehen (Holzfußboden).
Ob Sie die Miete sofort mindern können, oder bedingt durch eine Ankündigungsfrist erst zu einem späteren Zeitpunkt, ergibt sich aus Ihrem Mietvertrag (Ankündigungsfrist einer Mietminderung).


Hinsichtlich der Nebenkostennachzahlung 2010 haben Sie leider dann schlechte Karten, wenn Sie vorbehaltlos die Nachzahlung geleistet haben. Hierdurch haben Sie konkludent Ihr Einverständnis mit der Höhe der Nachzahlung, aber auch mit dem Grund, nämlich der Tatsache, dass diese überhaupt entstanden ist, gezeigt.


Ob der Zustand der Fenster grundsätzlich geeignet ist, zu hohe Heizkosten zu provozieren, kann letztlich nur ein Sachverständigengutachten klären.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Tobias M. Segerer, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Tobias M. Segerer

ANTWORT VON


Im Mühlenbach
53127 Bonn
Tel: 0177-2305227
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