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Frist Mietminderung


| 09.12.2008 19:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrtes Anwalts-Team,

zum folgenden Sachverhalt benötigen wir Ihre fachliche Unterstützung, wenn möglich unter Verweis auf die entsprechenden Gesetze bzw. Urteile:

Am 15.11.2008 stellten wir per Einschreiben unserem Vermieter eine Mängelanzeige zu und kündigten gleichzeitig eine Minderung der Miete um 15 % an. Nach vorheriger Beratung durch den Mieterverein setzten wir eine 2-wöchige Frist zur Beseitigung des Mangels und überwiesen entsprechend zum 01.12.2008 eine um 15% geminderte Miete.

Vom Vermieter wurde ein Handwerker beauftragt, der in den nächsten Tagen den Mangel beseitigen wird, vermutlich werden die Arbeiten am 15.12. abgeschlossen sein. Kurz zur Erklärung: in der Wohnung (Dachgeschoss) ist keine Wärmedämmung vorhanden, was zusammen mit massiven Zuglufterscheinungen zu exorbitanten Heizkosten führt. Die Wärmedämmung soll jetzt von innen angebracht werden, was sicher mit hohem Aufwand und auch vorübergehender Beeinträchtigungen unserer Wohnqualität verbunden ist.

Heute wurde uns folgendes Schreiben des Vermieters übergeben:
"Sie haben mit 15.11.2008 eine Mietminderung zum 01.12.2008 angekündigt. Die Ankündigung muss aber 4 Wochen vor der Mietminderung beim Vermieter eingegangen sein. Sie hätten frühestens zum 01.01.2009 die Mietminderung vornehmen dürfen. Sie sind aufgefordert, den Mietrückstand bis spätestens 15.12.2008 zu überweisen."

Unseres Wissens - und nach Auskunft des Mietervereins - kann eine Mietminderung sofort mit Anzeige des Mangels geltend gemacht werden. Ist dies tatsächlich rechtens oder hat der Vermieter hier recht ?

Für den Fall, dass die Massnahmen zur Mängelbeseitigung am 15.12.2008 abgeschlossen sind, wäre nach unserer Anzeige genau 1 Monat vergangen. Können wir davon ausgehen, dass wir mit unserer geminderten Mietzahlung für den Dezember den Mangelzeitraum 15.11. bis 15.12. abdecken und demzufolge nichts zurückzahlen müssen ? Zumal ja theoretisch auch für die Zeit der Baumassnahmen in der Wohnung ein Mangel geltend gemacht werden könnte. Wir wollen es natürlich nicht auf die Spitze treiben, aber uns verunsichert auch das sehr bestimmte Auftreten des Vermieters.

Vielen Dank für eine fundierte Auskunft, die uns in unserem Standpunkt bestärken könnte.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Nun aber zu Ihrer Frage, welche ich auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Wenn eine Mietwohnung mangelhaft ist, hängt das Recht zur Mietminderung nicht davon ab, dass eine Frist zur Beseitigung gesetzt wird. Vielmehr ist gem. § 536 BGB per Gesetz die Miete reduziert. Voraussetzung ist nur, dass der Mangel angezeigt wird (§ 536c BGB).

Die Aussage Ihres Vermieters, Sie hätten ein Frist von 4 Wochen setzen müssen, stimmt somit nicht.

Wenn der Mangel erst am 15.12.2008 beseitigt wird, hat er einen Monat bestanden, so dass Ihre Mietminderung im Ergebnis korrekt ist. Ob hier 15% als gerechtfertigt anzusehen sind, ist immer eine Frage des Einzelfalles und kann nie sicher vorhergesagt werden. Nach Ihrer Schilderung halte ich diesen Betrag jedoch für angemessen, insbesondere da Sie zusätzlich durch Baumaßnahmen beeinträchtigt sind.

Eine Zahlung des geforderten Betrages ist somit nicht veranlasst.

Ich hoffe, ich konnte eine hilfreiche erste Einschätzung geben und wünsche Ihnen in dieser Sache alles Gute.

Mit freundlichen Grüßen


S. Schorn
Rechtsanwältin





§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) 1Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. 2Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. 3Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.


§ 536c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter

(1) 1Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. 2Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.

(2) 1Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. 2Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,

1.die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,

2.nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen oder

3.ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen.

Bewertung des Fragestellers 11.12.2008 | 09:59


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