Mietminderung trotzdem möglich?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:

Rechtlich ist die Situation so zu bewerten, dass nach § 536 BGB eine Mietminderung grundsätzlich möglich ist, wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt. Lärmbelästigungen können einen solchen Mangel darstellen, sofern sie das übliche Maß überschreiten und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigen. Für eine wirksame Mietminderung müssen Sie allerdings den Mangel nachweisen können. In Ihrem Fall liegen mit dem Lärmprotokoll und den WhatsApp-Nachrichten wichtige Beweismittel vor, wobei insbesondere die Nachrichten des Nachbarn als indirektes Schuldeingeständnis gelten und daher unbedingt gesichert werden sollten.

Was die Höhe der Mietminderung betrifft, so wird bei erheblichen nächtlichen Ruhestörungen in der Rechtsprechung eine Minderung von 10 bis 15 Prozent als angemessen angesehen. Das Amtsgericht Braunschweig hat beispielsweise in einem vergleichbaren Fall eine solche Minderungshöhe bestätigt. Ihre gewählte Minderung von 20 Prozent ist bei besonders gravierenden Störungen zwar nicht ausgeschlossen, sollte aber gut begründet werden.

Um Ihre Position zu stärken, empfiehlt es sich, weiterhin ein detailliertes Lärmprotokoll mit genauen Zeitangaben, Dauer und Art des Lärms zu führen und, wenn möglich, Zeugen – etwa Besucher – zu benennen. Sämtliche Kommunikation mit dem Nachbarn, insbesondere die WhatsApp-Nachrichten, sollten Sie sorgfältig sichern. In der Kommunikation mit der Hausverwaltung sollten Sie einen förmlichen Brief verfassen, in dem Sie sich auf die Pflicht des Vermieters nach § 535 BGB berufen, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Fordern Sie den Vermieter unter Fristsetzung auf, die Lärmbelästigungen abzustellen, und weisen Sie auf Ihre Beweismittel hin. Teilen Sie auch mit, dass Sie bei weiteren Störungen die Miete mindern werden.

Gleichzeitig sollten Sie sich der Risiken einer einseitigen Mietminderung bewusst sein. Im Streitfall müssen Sie den Mangel nachweisen können, und eine zu hohe Minderung kann dazu führen, dass Mietrückstände entstehen, die schlimmstenfalls eine Kündigung rechtfertigen könnten. Es kann daher sinnvoll sein, die Miete zunächst unter Vorbehalt vollständig zu zahlen und die zu viel gezahlte Miete später zurückzufordern, falls der Mangel nicht behoben wird.

Als weitere Maßnahmen könnten Sie die Einschaltung eines Schlichters oder Mediators in Erwägung ziehen oder das örtliche Ordnungsamt wegen Ruhestörung kontaktieren. Bei akuten nächtlichen Störungen ist auch das Hinzuziehen der Polizei möglich, die dann den Lärm objektiv feststellen kann.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Ihre WhatsApp-Nachrichten ein wichtiges Beweismittel darstellen. Dennoch sollten Sie weitere Beweise sammeln und den Vermieter förmlich zur Abhilfe auffordern. Eine Mietminderung von 20 Prozent erscheint bei erheblichen nächtlichen Ruhestörungen nicht unangemessen, birgt jedoch das Risiko einer Kündigung, falls sie gerichtlich nicht anerkannt wird. Daher ist es ratsam, zunächst die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen und den Vermieter mit Fristsetzung zur Beseitigung der Störungen aufzufordern. Sollte keine Abhilfe erfolgen, bleibt Ihnen die Möglichkeit, die Miete durch rückwirkende Aufrechnung mit der Miete „nachträglich" zu mindern (dann natürlich wieder mit dem Risiko einer Kündigung) oder die zu viel gezahlte Miete im Rahmen eines Prozesses zurückzufordern.

Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Sollten Sie noch eine Ergänzungs- oder Verständnisfrage haben, können Sie diese über die kostenlose Nachfragefunktion stellen.

Freundliche Grüße aus Hamburg