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Lärmbelästigung durch Heimkinoanlage - Mietminderung gerechtfertigt?

10.05.2015 13:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Wir wohnen in einer Mietswohnung der Oberbayrischen Heimstätte (Wohnungsbaugesellschaft des Bezirks Oberbayern) im obersten Stockwerk eines 5-Parteienhauses. Seit Januar 2014 hören wir von einem der Nachbarn unter uns auf Grund an der Wand befestigter Lautsprecher seiner Heimkinoanlage deutliche Fernsehgeräusche in der gesamten Wohnung. Obwohl der größere Anteil unserer Wohnung nicht über der der Lärmverursacher liegt, hört man wegen der Schallübertragung die Geräusche quasi überall aus der Wand kommen. Sonstige Wohngeräusche hört man dank der guten Bauweise kaum. Unser mehrmaliges Bitten, sowohl mündlich als auch schriftlich, den ursprünglich ruhigen Zustand unserer Wohnung wiederherzustellen, wurde ignoriert.

Da wir der Geräuschbelästigung nahezu jeden Tag über mehrere Stunden (teilweise 6 bis 7h) und weit über 22 Uhr hinaus ausgesetzt waren, haben wir uns an den Vermieter gewendet. Dieser schlug zuerst ein Vermittlungsgespräch vor, das aber durch die Absage der Nachbarn nicht zustande kam. Nach mehreren Aufforderungen an den Vermieter unsererseits, sich des Problems anzunehmen und für Abhilfe zu sorgen, kam es schließlich zu einem Termin, an dem auch die Nachbarn teilnahmen. Eine angestellte Juristin des Vermieters hörte sich das Geräusch in unserer Wohnung an, meinte wir wären lärmempfindlich und bat den Nachbarn die Anlage nicht mit mehr als Wert 30 (Anzeige der Anlage) zu betreiben und ab 22 Uhr den Dolbysound auszustellen. Nach wenigen Tagen der Besserung stellte sich jedoch der alte Lärmpegel bis 22 Uhr wieder ein. Seit kurzem läuft die Anlage auch wieder länger als 22 Uhr.

Zwischenzeitlich hatten wir zudem einen Mieterverein eingeschaltet. Auch dieser konnte den Vermieter in mehreren Schreiben nicht dazu bewegen, für Abhilfe zu sorgen.

Die Aussagen des Vermieters zur Situation lauten (Zitate aus mehreren Schreiben):
„Aus unserer Sicht reicht der vorliegende Fall nicht für eine Abmahnung geschweige denn für eine Kündigung aus." … „Bitte berücksichtigen Sie zudem, dass in einem Mehrfamilienhaus immer Geräusche der Nachbarn auftreten können und auch unter anderem Fehrnsehgeräusche oder Musik in Zimmerlautstärke entsprechend der Hausordnung keine Lärmbelästigung sind." … „Sie haben natürlich die Möglichkeit, selbst vor Gericht einen Unterlassungsanspruch gem. §§ 823, 1004 BGB gegen Ihre Nachbarn einzuklagen. Es ist davon auszugehen, dass das Gericht zur Klärung der Sachlage einen Sachverständigen mit einem Gutachten beauftragen wird. Die Kosten hierfür hat der Antragsteller zu verauslagen". Als weitere Lösung wurde empfohlen, sich an die Polizei zu wenden oder privatrechtliche Schritte einzuleiten.

Aus unserer Sicht kommt der Vermieter seiner Pflicht, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, nicht nach, da ein über Stunden so deutlich hörbares, in Lautstärke und Frequenz ständig wechselndes Geräusch unter Berücksichtigung der guten baulichen Schallisolierung nicht mehr unter eine eingehaltene Zimmerlautstärke fällt, auch wenn der Vermieter dies einfach behauptet und wir mittels selbstbezahltem Gutachten das Gegenteil beweisen müssen.

In einem Schreiben des Mietervereins an den Vermieter heißt es: „ Vorsorglich machen unsere Mitglieder wegen der Lärmbeeinträchtigung von Ihrem Mietminderungsrecht Gebrauch und zahlen die Miete unter Vorbehalt einer angemessenen Mietminderung."
Geantwortet wurde folgendes: „Die Familie XY hat uns mitgeteilt, dass eine Zeitschaltuhr an der Dolby-Surround-Anlage um 22:00 Uhr automatisch die Dolby-Surround-Anlage ausschaltet. Aus unserer Sicht ist ein „leises Brummen", das maximal in der Zeit von 18.00 bis 22.00 Uhr warnehmbar ist, von einer Lärmbelästigung weit entfernt. Wir widersprechen Mitminderungen hiermit ausdrücklich".

Was raten Sie uns aus juristischer Sicht weiterhin zu tun? Wäre eine Mietminderung juristisch haltbar oder müssten wir mit Abmahnung und Kündigung rechnen? Eine Rechtschutzversicherung besteht nicht.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Die Heimkinoanlage darf grundsätzlich nur in Zimmerlautstärke betrieben werden, wobei außerhalb der Ruhezeiten auch eine etwas höhere Lautstärke gestattet sein kann. Es ist allerdings unzumutbar, wenn Nachbarn gleichsam zum Mithören gezwungen werden. Hier können Sie sowohl in Gestalt der Durchsetzung von Unterlassungsansprüchen im Sinne von § 1004 BGB gegen den Nachbarn vorgehen (auch das Einschalten von Polizei und Ordnungsamt kann hier hilfreich sein) als auch ggf. die Miete mindern, da Lärm einen Mangel an der Mietsache darstellen kann. Um die Höhe der Minderung bestimmen zu können, ist es aber erforderlich, den Mangel objektiv zu bestimmen, was über die Messung der Dezibel-Zahlen und die Führung eines Lärmprotokolls geschehen muss, auch ein Lärmgutachten kann ein gangbarer Weg sein. Sie sind für den Mangel darlegungs- und beweispflichtig.

Sofern die Minderung zu hoch angesetzt wird, besteht das Risiko, eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges zu erhalten (besonders, wenn neben der außerordentlichen auch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen wird, kann dies zum Verlust der Wohnung führen, da der BGH in der Nichtzahlung der Miete eine Verletzung der Hauptpflicht des Mieters aus § 535 BGB sieht und der ordentlichen Kündigung dann stattgegeben wird, denn hier kann man im Gegensatz zur außerordentlichen Kündigung keine Heilung durch Nachzahlen der Miete erreichen!). Aus diesem Grunde rate ich Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung und ggf. Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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