Sehr geehrter Ratsuchender ich möchte Ihre Anfrage auf Grund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:
Die von Ihnen beschriebene Situation ist gesetzlich in § 536 I BGB geregelt .
Dieser besagt:
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
Ein Mangel ist ein für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetztem und muss die Tauglichkeit zudem von dem Vertragspartner konkret vorausgesetztem vertragsgemäßem Gebrauch nicht unerheblich mindern.
Äußere Einwirkungen insbesondere Lärm begründen einen Mangel, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es dabei nicht an.
Rechtsfolge ist, dass der Mieter die Miete mindern darf. Die Höhe der Minderung hängt vom Einzellfall ab und kann hier mangels Kenntnis der Dauer, Tag-oder Nachtzeit und Intensität der Lärmbelästigung nicht geklärt werden. Wichtig ist, dass der Betroffene die Unzumutbarkeit nachweisen muss, z.B. mittels eines Lärmprotokolls. Die Belästigung durch Mitmieter kann auch bis zu 20% Minderung führen, wenn es zu ständiger extremer Belastung kommt. Es kommt aber immer auf den Einzelfall an.
Der Anspruch bestünde dann nicht, wenn der Mangel bereits bei Vertragschluss vorlag und der Mieter diesen kannte. Für während der Mietzeit auftretende Mängel ist eine Mängelanzeige an den Vermieter erforderlich. Soweit der Vermieter infolge der unterlassenen Mängelanzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, entfällt auch das Recht aus § 536 BGB. Was hier jedoch eher unwahrscheinlich ist.
Soweit der Lärm also so intensiv ist, dass er die Gebrauchstauglichkeit einschränkt ist, kann die Mieterin die Miete mindern. Die Tatsache, dass die Mieterin diese Wohnung aber unter den bekannten Umständen kaufen wollte, könnte auch dahingehend ausgelegt werde, dass die Belästigung nicht erheblich ist. Wenn Sie aber aufgrund der Belästigung vom Kauf abstand genommen hat, könnte es für das Gegenteil sprechen.
Ich hoffe Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung einen Überblick verschafft zu haben.
Ergänzend möchte ich auf folgendes hinweisen. Meine Auskunft umfasst wesentliche Gesichtspunkte die im geschilderten Fall allgemein zu beachten sind. Daneben können weitere Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem ganz anderen Ergebnis führen können. Deshalb sind verbindliche Empfehlungen darüber, ob und wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia Vetter