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Gewerbemietvertrag: Mietminderung wegen Sichtverdeckung


| 19.09.2005 18:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Sehr geehrte Damen und Herren,

im April 2005 habe ich einen Mietvertrag für einen kleinen Laden (Geschenkartikel) in einer Passage/Einkaufszentrum mit Laufzeit von 3 Jahren abgeschlossen. Die Übergabe fand am 28. Mai ohne Anwesenheit des Vermieters statt. An diesem Tag ist mir bekannt geworden, das gegenüber liegender großer Laden (Bücher) zum 30. Juni geschlossen wird. Zur meinen Nachbaren gehören jetzt ein kleiner Weinstand und ein größeres Café/Bistro mit wenig Publikumsverkehr. Die Kunden der weiteren zwei Geschäfte (Punk, Techno) gehören nicht zur meiner Zielgruppe. Es handelt sich um eine Teil der Passage, die man als Sackgasse (wenig Laufkunden) bezeichnen kann, da es über einen Haupteingang, der ca. 30 m von meinem Laden entfernt ist und einen kleinen Ausgang über Café/Bistro verfügt. Die Gangbreite beträgt ca. 5 m. Vor meinem Laden an meiner Seite befindet sich nur der Weinstand. Der Weinstand verfügt über eine noch kleinere Raumfläche als mein Laden und befindet sich in einer Vertiefung von ca. 1,5 m. Zusätzlich gehört zum Weinstand die angemietete freie Passagenfläche von ca. 2 m Breite und 10 m Länge für Bartresen und einige Tische. Mein Laden und der Weinstand haben offene Bauweise, die Verglasung lässt sich durch das Schieben auf die ganze Breite öffnen. (Ich werde Ihnen gerne ein Paar Bilder zur Verfügung stellen).

Im Juni war ich über die Entwicklung meines Laden sehr optimistisch. Im Juli wurde der Laden gegenüber geschlossen, seitdem ist es sehr dunkel in dieser Teil der Passage geworden und Kundenanzahl ist zurückgegangen. Durch eine bessere Beleuchtung habe ich erreicht, daß immer mindestens die obere Teil meines Ladens vom Haupteingang sehr gut zu sehen war. (Wegen stehenden oder sitzenden Gästen am Weinstand ist die untere Teil meines Ladens bis 2 m Höhe fast immer vom Haupteingang nicht sichtbar.)

Am 11. August stand plötzlich eine 3-Meter große Palme am Weinstand in wenigen Meter Entfernung von meinem Laden, die mir auch die obere Drittel meines Ladens komplett verdeckt hat. Am 15. August habe ich diese Angelegenheit dem Vermieter per E-Mail mitgeteilt. Zusätzlich habe ich mich über permanente Lärmbelästigung durch Mitmieter (verschiedene laute Musik, auch Technomusik, den ganzen Tag gleichzeitig aus 4 umliegenden Quellen) beschwert.

Auf Lärmbelästigung hat der Vermieter sehr schnell reagiert, so daß ich es mehr oder weniger ertragen kann. Auf Sichtbeeinträchtigung durch die Palme hat mein Vermieter erstmals nicht reagiert, bis am 26. August ich erreicht habe, daß die Palme vom Mieter nach telefonischer Absprache mit Vermieter um ca. 0,5 m nach hinten verschoben wurde. Meine Lage hat sich etwas verbessert, aber durch den besonderen Winkel je nach Position noch immer 60 bis 100% der vorheriger oberer Sichtfläche vom Haupteingang durch die Palmekrone nicht mehr zu sehen ist. Dem Vermieter habe ich mitgeteilt, daß ich mit dieser Situation nicht zufrieden bin, und daß der Mieter kategorisch abgelehnt hat, die Palme zu entfernen. Eine Genehmigung des Vermieters brauche er nicht, da er diese Fläche gemietet hat.

Am 05. September habe ich einen Schreiben an Vermieter abgegeben, wo ich meine Situation ausführlich mit Fotos davor und danach dargestellt habe, mit einem Frist bis zum 14. September diese Sichtbeeiträchtigung zu beheben. In meinem Brief habe ich mich auf eine Vertragsklausel berufen, die das Abstellen von Gegenständen jeder Art in der Passage eine Genehmigung des Vermieters bedarf, auf die ich mich beim Vertragsabschluss verlassen habe:

„Außerhalb der Mieträume dürfen keinerlei Gegenstände (Kisten, Waren, Verpackungen und dergleichen) abgestellt oder gelagert werden. Erteilt der Vermieter in Ausnahmefällen seine Zustimmung zu einer solchen Lagerung, so haftet der Mieter für alle hierdurch entstehenden Schäden.“

Am 08. September habe ich einen Besuch vom Vermieter (in Begleitung) gekriegt. Der behauptete, daß die Palme keine erhebliche Sichtbehinderung darstellt und bei einer Tasse Kaffe mit dem anderen Mieter die Angelegenheit zusammen besprochen wird. Allerdings glaube ich nicht mehr daran, daß etwas seitens des Mieters oder Vermieters unternommen wird. Ich dagegen vertrete die Meinung, daß für Besucher am Haupteingang durch diesen Palmenbaum nicht mehr zu erkennen ist, daß in dieser Teil der Passage noch ein kleiner Laden sich befindet, da zwei Gastronomiebetriebe und ein leerstehender Laden dominieren die Lage.

Da die Besserung meiner Situation nicht in Sicht ist, bin ich gezwungen zur weiteren Maßnahmen (ich kann aber nicht beurteilen, was richtig ist, deswegen bitte ich Sie um Ihren Rat):

1. Mietminderung wegen Sichtbeeinträchtigung der Werbefläche/Gesamtansichtes ab sofort um 20 % (Kaltmiete),

Mietminderung wegen Leerstand gegenüber ab dem 01.07.2005 um 10 % rückwirkend, da der Vermieter mir diese Tatsache verschwiegen hat und für die Miethöhe eine andere Verhandlungsbasis für mich maßgeblich wäre.

Zeitweise Lärmbelästigung ab sofort um 10 % ?

Zusammen 40 % ?

oder

2. Mietminderung 40 % und außerordentliche Kündigung mit Auslauffrist zum 01.02.2006 mit Schadensersatzforderung, da ich die Einrichtung inkl. Einbauten vom Vormieter übernommen habe. (Der Vormieter war mit Mietzahlungen im Verzug, ich habe einen neuen Vertrag bekommen).

oder

3. Mietminderung 40% und außerordentliche Kündigung mit gesetzlichen Auslauffrist von 6 Monaten.

Bei Beendigung muss ich laut Vertrag alle Einbauten entfernen und ursprünglichen Zustand wiederherstellen.

Nach meiner Meinung besteht in dieser Angelegenheit einen Rechtsmangel, da der Vertrag mit Weinstand vor 30 Jahren und vor Umbau der Passage vor 2 Jahren abgeschlossen wurde. Damals verfügte die Passage über zwei gleichwertige Eingänge von beiden Seiten. Der Vermieter hat sich bemüht, diese Angelegenheit zu regeln, aber der Vermieter kann (oder will?) nicht erreichen, daß die Palme entfernt wird.

Hier sind noch 2 Auszüge aus dem Mietvertrag:

1. "Hinsichtlich des außerordentlichen Kündigungsrechts des Vermieters und Mieters gelten die gesetzliche Bestimmungen."

2. "Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft, Aufgrabungen für einen U-Bahntunnel usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird (z. B. Umsatz- und Geschäftsrückgang)."

Da ich zur Zeit Übergangsgeld ALG II von der Arbeitsagentur, höchstens aber noch bis zum 30.11.2005 beziehe, lässt sich diese Lage noch vertragen. Bei der letzten Besprechung bei der Arbeitsagentur wurde mir sogar empfohlen das Geschäft zu schließen.

Ich wurde mich sehr freuen, wenn in meinem Anliegen ein Rechtsanwalt/in mir einen Ausweg anzeigt, denn es ist nicht leicht nachzuweisen, daß die Sichtbeeiträchtigung durch den Palmenbaum und Leerstand die (abstrakten) Mängel darstellen und einen deutlichen Umsatzrückgang verursachen. Bei diesen Voraussetzungen, die nur 2,5 Monaten nach Vertragsbeginn eingetreten sind, wäre eine Anmietung von mir ausgeschlossen worden.


Mit freundlichen Grüßen

Ratsuchende



























Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst gilt für den Gewerberaummietvertrag Folgendes:

Der Mieter ist berechtigt, die Zahlung des Mietzinses zu verweigern oder den Mietzins der Höhe nach zu mindern, wenn die Mieträume zu Beginn des Mietverhältnisses oder danach mit einem Mangel behaftet sind, der die vertragsmäßige Nutzung aufhebt oder beeinträchtigt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob den Vermieter ein Verschulden an der Entstehung des Fehlers trifft oder nicht. Eine nur unerhebliche Beeinträchtigung berechtigt nicht zur Mietzinsminderung. Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache oder ist ihm der Mangel in Folge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, stehen ihm die Minderungsrechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Minderung nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält. Weitere Voraussetzungen einer Mietminderung ist, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigt. Ist der Vermieter mit der Mangelbeseitigung im Verzug, so kann der Mieter diesen Mangel selbst beseitigen und Aufwendungsersatz verlangen. Fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Vermieter die Mietsache nicht rechtzeitig zur Verfügung stellt, wieder entzieht und auch Mängel in angemessener Frist nicht beseitigt.

Zur Frage, in welchen Fällen das Vorliegen eines Mangels bejaht bzw. verneint und in welcher Höhe die Miete ggf. gemindert werden kann, besteht eine umfangreiche Rechtsprechung.

Eine rückwirkende Mietminderung ist danach leider nicht möglich.

Sie sollten auch nochmals in Ihrem Mietvertrag nachschauen, ob eine Minderung nicht vielleicht über die von Ihnen zitierte Paasage hinaus vertraglich ausgeschlossen ist.

Nun zu Ihren Fragen:

1)
Der unter anderem für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat im April 2005 entschieden, dass Mietminderungen nach § 536 BGB anhand der Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten) zu bemessen sind. Unerheblich ist dabei, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

Es wäre also die Bruttomiete zu mindern.

Eine rückwirkende Mietminderung ist ausgeschlossen.

ich halte nach Ihrer Schilderung eine Minderung insgesamt um 20% für angemessen.

2)
Für eine vorzeitige außerordentliche Kündigung liegen die Voraussetzungen noch nicht vor. Hierzu reichen Lärm von Dritten und die Beeinträchtigung des Sicht nicht aus.Vielmehr müsste die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein.

3)
Sie sollten eher darauf drängen, dass ein vertragsgemäßer Zustand hergestellt.

Nach derzeitiger Rechtsprechung muss nämlich ein Verschulden des Vermieters vorliegen, damit die Minderung wirksam wird.

Dazu kurz folgende Entscheidung mit Erläuterung:

"Ein Gewerbemieter kündigte den Mietvertrag fristlos, weil eine Etage höher ein "Stundenhotel" eingezogen war. Weil er für seine neuen Geschäftsräume eine höhere Miete zahlen musste, verlangte er den Differenzbetrag zur bisherigen Miete von seinem bisherigen Vermieter ersetzt.

Vor Gericht kam er mit seiner Forderung allerdings nicht durch. Sein bisheriger Vermieter konnte nämlich nachweisen, dass er die Situation nicht verschuldet hatte.

Ganz im Gegenteil: Er hatte alles getan, um den Betrieb des "Stundenhotels" umgehend zu unterbinden und den Betreibern deshalb fristlos gekündigt. Die hatten den Mietvertrag erschlichen, indem sie dem ahnungslosen Vermieter vorgaukelten, in den Mieträumen ein Schulungszentrum eröffnen zu wollen (OLG Düsseldorf, Az: 10 U 33/03)."

Ihr Vermieter muss daher letztlich den Nachwies erbringen, alles getan zu haben, um den Lärm und die Sichtverdeckung zu beseitigen.

Sollte dies nicht versucht werden (seitens des Vermieters) könnte sich daraus auch ein Schadenersatzanspruch ableiten.

Sie sollten im Ergebnis daher die Miete um 20 % mindern, den Vermieter auffordern, die Mängel zu beseitigen und mit fristloser Kündigung drohen, falls die Mängel nicht beseitigt werden. Ob die Kündigung dann tatsächlich wirksam erfolgen kann, sollte vor Ort geprüft werden. nach Ihrem jetzigen Vortrag, scheint mir dies eher nicht der Fall zu sein.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
-Rechtsanwalt-

www.net-rechtsanwalt.de
www.net-scheidung.de

Nachfrage vom Fragesteller 20.09.2005 | 15:56

Sehr geehrter Herr Kah,

ich bedanke mich bei Ihnen für eine ausführliche Antwort.

Nach Ihre Empfehlung habe ich noch mal den Vertrag durchgelesen und folgendes entdeckt:

㤠Haftung

1. Der Vermieter haftet bei einer Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit, des Eigentums oder des Vermögens des Mieters, die ein bei Abschluss des Mietvertrages vorhandener oder angelegter Sachmangel des Mietobjektes verursacht, nicht, es sei denn,

a) ihn trifft ein Verschulden oder

b) er beseitigt den Mangel nach Kenntnis nicht unverzüglich und dem Mieter entsteht hierdurch ein Schaden.

2. Im Übrigen gelten die gesetzliche Regelungen.“


Ich habe noch eine Frage, die 20 % Mietminderung betrifft:

wenn ich Sie richtig verstanden habe, die von Ihnen vorgeschlagenen 20 % Mietminderung betreffen die Sichtverdeckung und Lärmbelästigung. Der Leerstand kann also gar nicht berücksichtigt werden? Denn in der erster Woche nach Vertragsbeginn habe ich mein Unkenntnis über bevorstehenden Leerstand beim Vertragsabschluss und Annahme in einem Gespräch dem Vermieter mitgeteilt. Er hat mir zugesichert, daß der leerstehender Laden wird dekoriert und beleuchtet, aber bis heute ist nichts passiert. Da noch 2 andere Läden in der Passage in besserer Lage auch seit Juli leer (aber dekoriert ) sind, ist eher unwahrscheinlich, daß der Laden gegenüber schnell vermietet wird.

Bis jetzt hatte ich mit Vermieter ein gutes Verhältnis gepflegt, in meinen Briefen habe ich zwar die Entfernung der Palme und das Reduzieren der Lärmbelastung gefordert, aber auf Drohungen verzichtet. Ich habe nur geschrieben, daß ich für Gespräche über möglichen Alternativen und Mietminderung zur Verfügung stehe. Ich habe das Gefühl, daß der Vermieter die Mietminderung in angemessener Höhe akzeptieren wird.

Ich werde demnächst auf jeden Fall Ihrem Rat folgen: die Mietminderung ankündigen und durchsetzen, und auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes drängen.
Allerdings die vollständige Entfernung der Palme ist für mich
die wichtigste Voraussetzung für die Fortsetzung des Mietverhältnisses.


Mit freundlichen Grüßen

Ratsuchende





Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.09.2005 | 13:37

Vielen Dank für Ihre Nachfrage,

ich gehe davon aus, dass der Leerstand nicht zur Minderung berechtigt, denn eine vollständige Vermietung des Objektes ist kein Bestandteil des Mietvertrages.

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