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Mietminderung durch Hellhörigkeit


| 20.04.2006 12:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin Kämpf



Ich bin im November 2005 in eine 100 qm Erdgeschoss Wohnung gezogen. Über mir befinden sich 3 1-Zimmer-Appartements, mein Schlafzimmer liegt direkt neben der Haustür. Das Haus ist sehr hellhörig, so dass man jeden Schritt im Treppenhaus hört, jedes mal wenn die Haustür ins Schloss fällt gibt es einen lauten Knall. Außerdem befinden sich ebenfalls im Erdgeschoss 2 Büros, wo morgens die Angestellen ab 07.00 Uhr kommen und ebenfalls auch Kundschaft.Aus den App. über mir vernimmt man ebenfalls jeden Schritt, jedes Klogeräusch kann genau gedeutet werden, man ist eigentlich über das Vorgehen in den oberen Wohnungen bestens informiert.
Hinzu kommt, dass in der Mitte meines Wohnraumes eine Säule steht, in der sich das Fallrohr des oberen Badezimmers befindet. Da dieses Fallrohr anscheinend nicht schallgedämmt ist, meint man jedesmal, wenn die Klospülung betätigt wird, dass man geduscht wird.
Meinem Vermieter ist das Problem bekannt. Ich habe erst kürzlich wieder mit ihm telefoniert und auf eine Mietminderung hingewiesen. Auf die Frage, was ich mir vorstelle habe ich ihm 20% genannt. Ich zahle momentan eine Kaltmiete von 600,- €.

Wieviel Minderung kann ich geltend machen? Kann ich diesen Betrag im nächsten Monat einfach abziehen und dies meinem Vermieter schriftlich mitteilen?


Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Die Mietminderung dient dem Mieter als Druckmittel gegenüber dem Vermieter, um diesen dazu bringen, einen Mangel an der Wohnung an der Mietsache zu beheben.

Sowohl die offenbar fehlende Trittschalldämmung der über Ihrer Wohnung liegenden Wohnung, als auch die sonstige fehlende Schallisolierung können einen Mangel der Mietsache in diesem Sinne darstellen.

Im vorliegenden Fall kommt eine Mietminderung in Höhe von fünf bis zwanzig Prozent in Betracht. Die genaue Höhe bemisst sich nach dem Grad der Beeinträchtigung und wird in der Rechtsprechung unterschiedlich bemessen.
Dahingehend ist zu berücksichtigen, in was für einem Haus Ihre Wohnung liegt (Altbau, 50er-Jahrebau o.ä.), welche Geräusche Sie wahrnehmen, was Ihnen dahingehend zumutbar bzw. hinnehmbar ist und ob Sie den Mangel bei Einzug kannten oder grob fahrlässig nicht kannten.
Die Mietminderung ist aus der Bruttomiete zu berechnen.

Vor der Mietminderung müssen Sie Ihren Vermieter auffordern, den Mangel zu beheben. Dies haben Sie nach Ihrer Darstellung getan. In einem eventuellen Prozess haben Sie die Beweislast dafür, dass Sie Ihrem Vermieter den Mangel anzeigten. Das heißt, Sie müssen beweisen, dass Sie Ihn aufforderten, den Mangel zu beheben. Als Beweismittel kommen entsprechende Briefe oder die Zeugenaussagen Dritter in Betracht.

Im Anschluss daran steht es Ihnen frei, die Miete entsprechend zu mindern. Das Recht zur Minderung der Miete steht Ihnen im Anschluss so lange zu, bis der Mangel behoben ist.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Martin Kämpf
Rechtsanwalt

Fon 089/ 22843355
Fax 089/ 22843356

info@kanzlei-kaempf.net
www.kanzlei-kaempf.net

Nachfrage vom Fragesteller 21.04.2006 | 07:20

Sehr geehrter Herr Kämpf,

vielen Dank für die rasche Antwort. Das Gebäude ist 1980 gebaut worden. Die Hellhörigkeit war mir beim Einzug nicht bekannt.
Die Geräusche die man hört sind folgende: sehr laut ist die Haustür neben meinem Schlafzimmer (was durch Kundenverkehr auch morgens oft passiert), man hört, wenn jemand aufs Klo geht und was er dort gerade erledigt, die Klospülung, die Dusche, jeden Tritt, wenn jemand laut die Nase putzt, Stimmen, wenn sich jemand normal unterhält, wenn über mir jemand den Staubsauger
benutzt, hört es sich an, als wenn in der Wohnung Bauarbeiten vorgenommen werden. Ich habe diese Mängel bereits schriftlich Anfang März bekannt gegeben und habe diese Woche mit meinem Vermieter ein Telefonat geführt, in dem ich ihm mitteilte, dass man für diese Mängel Mietminderung geltend machen kann. Auf die
Frage wieviel ich mir vorstellen würde, habe ich 20 % geantwortet. Kann ich nun meinem Vermieter mitteilen, dass ich ab 01. Mai 20% der Miete kürzen werden, bis eine Lösung gefunden worden ist? Dem Vermieter wird daran gelegen sein, dass ich in der Wohnung bleibe, da bei einer Neuvermietung diese Probleme mit dem neuen Mieter wieder auftreten und eine Nachbesserung wäre mit sehr erheblichen Kosten verbunden.Ich hätte allerdings 20% von der Kaltmiete abgezogen, da die Nebenkosten ja bleiben.
Vielleicht können Sie mir noch folgendes beantworten:
ich zahle pro Monat 150,- Nebenkosten. Nun habe ich für November und Dezember die Abrechnung bekommen und soll noch einmal für diese 2 Monate 272,- nachzahlen. Ist das rechtens?

Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.04.2006 | 09:31

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte.

Wie bereits von mir in der Beantwortung Ihrer Frage dargestellt, haben Sie das Recht die Mietminderung aus der Bruttomiete zu errechnen. Es steht Ihnen aber frei, hierfür die Kaltmiete heranzuziehen.
Ihre Wohnung befindet sich laut Ihrer Darstellung in einem 80er-Jahrebau, hier konnte von Ihnen ein Mindestmaß an Schallisolierung, welches offenbar nicht vorhanden ist, erwartet werden. In Anbetracht dessen und des von Ihnen geschilderten Umfangs der Geräuschbelastung Ihrer Wohnung können Sie die Bruttomiete um 20 Prozent mindern.
Bitte beachten Sie, dass im Rahmen dieser Onlineberatung lediglich ein summarisches Ergebnis gegeben werden kann, die eine klassische Rechtsberatung nicht ersetzen kann.

Hinsichtlich Ihrer zweiten Frage muss ich Sie leider darauf hinweisen, dass die Nachfragefunktion Verständnisfragen zur Antwort auf die ursprüngliche Fragestellung dient. In Ihrem Falle handelt es sich jedoch nicht um eine Nachfrage, sondern um gänzlich neue Fragen zu einem gänzlich neuen Sachverhalt.
Bitte haben Sie daher Verständnis dafür, dass ich diese Fragen vor dem Hintergrund des anwaltlichen Gebührenrechts und auch Ihres gering bemessenen Einsatzes an dieser Stelle nicht beantworten kann.


Mit freundlichen Grüßen
Martin Kämpf
Rechtsanwalt

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