Mietminderung bei unzureichender Elektroinstallation

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine Mietminderung ist grundsätzlich gemäß § 536 BGB möglich, wenn die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt. Die unzureichende Elektroinstallation in Ihrer Gewerbeeinheit stellt potenziell einen solchen Mangel dar, da es sich hier um eine grundlegende Nutzungsvoraussetzung handelt.

Ein Mangel liegt vor, wenn der Ist-Zustand der Mietsache vom vertraglich vereinbarten Soll-Zustand abweicht. Aus Ihrer Schilderung geht hervor, dass im Übergabeprotokoll ausdrücklich festgehalten wurde, dass der Vermieter Lichtschalter installieren und sicherstellen soll, dass die Deckenauslässe mit Strom versorgt werden können. Da dies bisher nicht umgesetzt wurde, handelt es sich um eine Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand.

Dies beeinträchtigt die Nutzbarkeit des Mietobjekts erheblich, insbesondere da eine Beleuchtung für eine gewerbliche Nutzung regelmäßig unerlässlich ist. Auch das Fehlen von Lichtschaltern und einer funktionierenden Stromversorgung kann als erheblicher Mangel betrachtet werden.

Ab Dezember 2024 wäre eine Mietminderung möglich, da der Mangel unstreitig fortbesteht. Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere der Beeinträchtigung ab. In vergleichbaren Fällen wurde bei erheblichen Einschränkungen der Nutzbarkeit ein Minderungsbetrag von 10-30 % der Miete anerkannt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 12.07.2007, Az. 67 S 460/06). Die genaue Höhe muss individuell bestimmt werden.

Voraussetzung für die Mietminderung ist jedoch, dass Sie den Vermieter oder dessen Bevollmächtigten (hier die Hausverwaltung) über den Mangel informiert und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt haben. Nach Ihrer Schilderung haben Sie bereits zweimal Fristen gesetzt. Wichtig ist, dass diese Fristen klar und angemessen waren. Eine Frist von 14 Tagen wird in der Regel als ausreichend angesehen. Wenn der Mangel nach Ablauf der gesetzten Frist fortbesteht, haben Sie das Recht zur Mietminderung.

Eine Mietminderung ist grundsätzlich ab dem Zeitpunkt möglich, ab dem der Mangel bekannt war und Sie den Vermieter in Kenntnis gesetzt haben (§ 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB). Rückwirkend für die Zeit vor der Mangelanzeige kann keine Mietminderung geltend gemacht werden. Wenn der Vermieter jedoch seit Ihrer ersten Mangelanzeige untätig geblieben ist, können Sie die Minderung auch für die gesamte Zeit ab diesem Zeitpunkt bis zur Behebung des Mangels geltend machen.

Es ist daher wichtig, die genaue Dokumentation Ihrer Mangelanzeigen und der gesetzten Fristen vorzulegen. Diese dienen als Nachweis für Ihren Anspruch.

Sollte die Hausverwaltung weiterhin untätig bleiben oder die Arbeiten nicht bis zum 4. Dezember 2024 abgeschlossen werden, könnten Sie den Mangel selbst beheben lassen und die Kosten gemäß § 536a Abs. 2 BGB vom Vermieter einfordern. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Vermieter zuvor in Verzug gesetzt wurde, was durch die Fristsetzung erfolgt sein sollte.

Alternativ könnten Sie eine Klage auf Durchführung der Elektroarbeiten oder eine Teilkündigung des Vertrags für die nicht nutzbaren Bereiche in Betracht ziehen, falls eine einvernehmliche Lösung nicht erreicht wird.

Zusammenfassend können Sie die Miete für den Zeitraum, in dem die Elektroinstallationen nicht funktionsfähig waren, mindern, vorausgesetzt, Sie haben den Mangel ordnungsgemäß angezeigt und Fristen gesetzt. Ab Dezember 2024 ist eine Minderung in jedem Fall rechtlich begründet, sofern der Mangel bis dahin nicht behoben wurde. Bitte beachten Sie, dass Sie Ihren Anspruch schriftlich und umfassend dokumentieren sollten, um mögliche Streitigkeiten zu vermeiden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen