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Mietkürzung wegen unzureichender Heizleistung eines Heizkörpers

27.09.2018 16:25 |
Preis: 70,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Mietminderung bei mangelnder Beheizbarkeit der Wohnung

Zu Beginn der Heizperiode meldete der Mieter, dass ein Heizkörper im Wohnzimmer (Konvektorheizkörper 3 m lang, im Boden vor dem Terrassenfenster eingelassen) nicht die gewünschte Heizleistung erbringt. Eine Überprüfung ergab, dass der Temperaturfühler wandseitig montiert irreparabel defekt war. Er wurde abgeklemmt und der Heizkörper war durch den Heizungsthermostat regelbar wieder betriebsbereit. Der Mieter meldete nach kurzer Zeit wieder das gleiche Problem. Er erwärmte die Wohnung nur auf 18 Grad nach Mieterfeststellung über mehrere Tage. Aufgrund des Alters des Heizkörpers entschied ich mich, diesen zu tauschen, was in der Heizperiode in dem Mehrfamilienhaus ein anderes Problem darstellte. Ich vertröstete die Mieter auf das Ende der Heizperiode, da sonst die Heizanlage für die Reparaturzeit abgestellt und danach wieder mit Wasser befüllt werden müsste. Ich wollte diese Reparatur gleichzeitig für Dämmmassnahmen im den Heizkörperbereichen in allen Wohnungen nutzen.
Nach Aussagen des Installateurs würde die Arbeit alleine an diesem Konvektorheizkörper ein paar Tage dauern und es war mit einer längeren Lieferzeit (ca. 4 Wochen) zu rechnen.
Ich bot der Familie deshalb einen zusätzlichen Ersatzheizkörper bis zur Reparatur an, der helfen sollte, die gewünschte Raumtemperatur zu erreichen. Die Stromkosten sollten verrechnet werden. Die Mieter nahmen das Angebot an.
Nach ca. 4 Wochen erhielt ich ein Schreiben vom Mieterschutzbund, wonach der Mieter die Miete kürzen würde, wenn die Heizung nicht sofort repariert werden würde, was ich aus besagten Gründen ablehnte. Dem Mieter ging es nur um die Stromgeldzahlung für den 2000 Watt Elektroheizkörper.

Daraufhin wurde die Miete inkl. der Nebenkosten bis zur Reparatur im April nicht unerheblich gekürzt.
Die Mietwohnung wird von Sozialhilfeempfängern als Mietern genutzt und die Miete von der Stadt bezahlt. Die Kürzung erfolgte durch die Stadt im Auftrag des Mieters, ohne den Sachverhalt vorher zu klären.

Ist unter Berücksichtigung des Sachverhaltes die Mietkürzung in Höhe von ca. 40% rechtens und wer ist im Falle einer Klage der Adressat - Mieter oder Stadt?

Über eine rechtsverwertbare Auskunft würde ich mich freuen.

27.09.2018 | 16:58

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich wäre eine Mietminderung ausschließlich für die Dauer des Bestehens des Mietmangels, hier also die mangelnde Beheizbarkeit der Wohnung, und zwar nur bis zur Mangelbeseitigung statthaft. Soweit Sie sich nach Ihren Angaben mit den Mietern verständigt hatten, eine ausreichende Beheizbarkeit durch Zurverfügungstellen eines Ersatzheizkörpers bis zur Reparatur, zu gewährleisten, so wäre eine Minderung der Miete nach diesseitiger Rechtsauffassung ebenso wenig zulässig, soweit eine ausreichende Beheizbarkeit durch das Ersatzgerät gewährleistet wird und die zusätzlichen Stromkosten übernommen werden. Die Rechtsauffassung des Mieterschutzbundes wird also nicht geteilt. Eine nachträgliche Mietminderung ist grundsätzlich nicht durchsetzbar, es sei denn die Mieter bzw. die Stadt haben die Miete unter Vorbehalt bezahlt.

Auch die Höhe der angesetzten Mietminderung dürfte übersetzt sein. In vergleichbaren Urteilen der Instanzenrechtsprechung wurden Minderungsquoten zwischen 5 bis maximal 20 % zugesprochen, so dass eine Minderung in Höhe von 40 % deutlich überhöht erscheint.

Im Falle einer Klage ist stets Ihr Vertragspartner, also Ihre Mieter, der richtige Adressat.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie in dieser Angelegenheit anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt



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