Sehr geehrte Ratsuchende,
gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen.
1. Die Mietminderung können Sie ausgehend vom Nettomietzins oder des Bruttomietzinses berechnen. Wenn die Gebrauchsmöglichkeit eines Raumes vollständig aufgehoben ist, bietet sich eher die Minderung ausgehend vom Bruttomietzins an. Die Gerichte sind diesbezüglich nicht einheitlich, wenngleich eher vom Bruttomietzins ausgegangen wird.
2. Eine exakte Bemessung der Minderung ist von dieser Stelle aus naturgemäß nicht zu erbringen. Einzige Vorgabe ist insoweit die Angemessenheit der Minderung. Ausgehend von Ihren Beschreibungen sind jedoch zwei Arten der Berechnung denkbar:
a) Wenn ein Raum nur eingeschränkt und ein anderer Raum gar nicht zu nutzen ist, können Sie den nicht nutzbaren Raum prozentual aus der Gesamtmiete herausrechnen. Haben Sie also bsw. 4 Zimmer zu je 25 qm und ist ein Zimmer nicht mehr nutzbar, könnten Sie due Miete um 25% mindern. In Ihrem Fall käme noch die eingeschränkte Nutzung des 2. Zimmers hinzu.
b) Bei Feuchtigkeitsschäden nimmt die Rechtsprechung eine Minderungsquote von 20-50% an, je nach Maß der Beeintröchtigung. Bei Feuchtigkeit mit Schimmelpilz sind 20% Minderung zulässig, bei Beeinträchtigung durch von der Decke tropfendem Wasser sogar 50%.
In dem von Ihnen geschilderten Fall sollten aber wenigstens 25% als Minderung durchsetzbar sein.
3. Zwei Dinge gilt es in jedem Fall zu bedenken:
a) Die Anzeige eines Mangels und die Minderung sind gem. § 536c BGB ohne schuldhaftes Zögern dem Vermieter anzuzeigen. Andernfalls könnte die Minderung einen außerordentlicher Kündigungsgrund darstellen.
Da dem Vermieter eine schriftliche Anzeige Ihrerseits bereits vorliegt, bliebe nur noch die schriftliche Mitteilung der Minderung.
b) Die Minderung muss angemessen sein. Daher ist es ratsam, die Minderung eher zu Gunsten des Vermieters zu berechnen und später über die ungerechtfertigte Bereicherung das zurückzufordern, was eigentlich hätte geltend gemacht werden können.
Oder aber Sie zaheln unter dem Vorbehalt einer späteren Rückforderung die volle Miete und lassen die Minderung nach Beseitigung des Mangels insgesamt (bsw. durch eine Sachverständigen) berechnen und fordern dann den zuviel gezahlten Teil vom Vermieter zurück.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung geben und wünsche Ihnen viel Erfolg in der Angelegenheit.
Sollten Sie anwaltliche Hilfe zur Durchsetzung Ihrer Rechte benötigen, können Sie sich gerne jederzeit an mich wenden.
Mit freundlichen Grüßen
Elmar Dolscius
Rechtsanwalt