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Elektroinstallationen


01.09.2007 23:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Seit 1979 wohne ich in dieser Mietwohnung - die Küchenfliesen sind aber wesentlich älter, teilweise etwas beschädigt (Boden hab ich mit PVC belegt). Die Wasserinstallationsrohre und die Heizungsrohre zur Gastherme sind nicht unter Putz verlegt. Vor 2 Jahren mußte aufgrund eines Wasserrohrbruchs auch ein kleiner Teil der Wand aufgebrochen werden.
Mit dem Vermieter vereinbarte ich Anfang dieses Jahres einen Besichtigungstermin - sowohl die Fliesen wie auch die Rohre über Putz wären wohl nicht mehr zeitgemäß und bat ihn, die Fliesen an Wand (Fliesenspiegel hinter Elektrogeräte) und Boden zu erneuern und die ganzen Rohre unter Putz legen zu lassen. Ich wolle mir eine Einbauküche zulegen - aber nur wenn vorher diese ganzen Arbeiten durchgeführt worden wären (nach 28 Jahren Mietdauer). Der Vermieter sagte die Fliesenarbeiten und Wasser- und Heizungsrohrinstallationsarbeiten zu. Daraufhin kaufte ich im Juli eine Einbauküche nachdem mir im Küchenstudio gesagt wurde, daß die Elektroarbeiten von einem ihnen bekannten Elektriker durchgeführt werden könne - dies müsse ich aber selber veranlassen (die meisten Kunden würden so ca. 200 € für die Elektroarbeiten zahlen). Mein Vermieter sagte, daß ihn die Elektroarbeiten nichts angingen - die würden ja nur anfallen wegen der Einbauküche und die Kosten müßten von mir getragen werden.
Jetzt hat der Elektriker einen Kostenvoranschlag über 1800 € erstellt - die gesamte Elektroinstallation müßte in der Küche erneuert werden da die Stromkreise nicht ausreichend und die Leitungen zum Teil veraltet sind. Die Sicherungsautomaten im Unterverteiler wären ebenfalls veraltet und müßten erneuert werden da sie bei bestimmten Elektrogeräten Kurzschluß auslösen. Sämtliche Kabelinstallationen erfolgen unter Putz.

Nun zu meinen Fragen:
Muß nicht der Vermieter auch für die Elektrikerkosten aufgrund der alten Leitungen und Sicherungen aufkommen? Oder kann er die Kosten voll oder teilweise auf mich abwälzen wegen meiner geplanten Einbauküche?

Sind diese ganzen Kosten dann Instandhaltungskosten oder Modernisierungskosten - kann es zu Mieterhöhungen kommen?

Wenn der Vermieter die Elektrikerkosten nicht übernimmt, ich aber auch nicht die 1800 € für die Elektrikerkosten habe müßte ich irgendwie aus dem Kaufvertrag für die Einbauküche rauskommen (1500 € habe ich bereits anbezahlt - die Einbauküche ist allerdings noch nicht im Werk bestellt worden). Was raten Sie mir?
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Eine nicht modernisierte Altbauwohnung muss zwar einen Mindeststandard an elektrischer Versorgung enthalten und den Betrieb allgemein üblicher Elektogeräte im Haushalt ermöglichen und zwar unabhängig von etwaigen mietvertraglichen Vereinbarungen. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, die elektrische Anlage nach DIN auf den jeweils neuesten Stand der Technik zu bringen (vgl. BGH, Urteil vom 26. 7. 2004 , Az.: VII ZR 281/03).

Sie werden daher gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB einen Anspruch auf eine Veränderung der Stromversorgung Ihrer Wohnung in der Weise haben, dass neben dem Betrieb eines Großverbrauchers wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine ein gleichzeitiger anderweitiger Stromverbrauch in der Wohnung möglich ist (vgl. BGH, a.a.O.). Fehlt in Ihrer Wohnung ein Stromkreis, der den Anschluss mehrerer Geräte nicht zulässt, muss der Vermieter eine entsprechende Installation auf seine Kosten vornehmen lassen. Denn der vertragsgemäße Gebrauch Ihrer Wohnung entspricht dann nicht einer zeitgemäßen Wohnnutzung.

Gehen die für den Einbau der Küche erforderlichen Maßnahmen über den zuvor beschriebenen Mindeststandard hinaus, wird hingegen eine Modernisierungsmaßnahme angenommen werden müssen, die den Vermieter zu einer entsprechenden Mieterhöhung berechtigt. Für die erforderliche Erneuerung des Sicherungsautomaten im Unterverteiler wird dies jedenfalls nicht gelten.

Ich empfehle Ihnen daher, sich von dem Elektriker die im Einzelnen erforderlichen Maßnahmen schriftlich darlegen zu lassen, so dass Sie hiernach ggf. Ihren Vermieter unter Bezugnahme auf die genannte BGH Entscheidung auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes in Anspruch nehmen können. Falls Sie (zum Teil) keinen Anspruch auf die begehrte elektrische Versorgung haben, sollten Sie zunächst versuchen, mit Ihrem Vermieter eine Einigung zu erzielen, etwa durch das Angebot der Beteiligung an den Kosten in bestimmter Höhe. Eine einvernehmliche Regelung kann darüber hinaus über die Modernisierungserhöhung getroffen werden. Im Ergebnis werden Sie bei fehlendem Anspruch auf Erneuerung der elektrischen Versorgung entscheiden müssen, ob Sie neben dem Kaufpreis für die Küche die darüber hinaus entstehenden Elektrikerkosten bzw. die entsprechende Modernisierungserhöhung finanziell tragen können oder ob der Küchenkaufvertrag zu stornieren und die hiermit verbundenen Nachteile hinzunehmen sind.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 02.09.2007 | 10:40

Wenn ich Sie richtig verstanden habe muß der Vermieter die Kosten für einen Anschluß eines weiteren Stromkreises (damit ich mehrere Elektrogeräte gleichzeitig benutzen kann) und für die Erneuerung des Sicherungsautomaten im Unterverteiler übernehmen - darüber hinausgehende Maßnahmen (neue Elektroleitungen unter Putz legen) sind Modernisierungsmaßnahmen.
Können Síe mir sagen wie ich eine einvernehmliche Regelung mit dem Vermieter erzielen kann wenn ich nicht mehr als 300 € zu den Kosten beisteuern könnte?
Was passiert wenn ich durch den Elektriker die neuen Einbaugeräte an den alten Stromkreis anschließen lasse (dann würde es ja die Mehrkosten für die Verlegung von neuen Elektroleitungen nicht geben)- wenn es dann in Jahren (wie vom Elektriker befürchtet!) zu einem Kurzschluß kommt bin ich dann haftbar?
Meine Frage wie ich aus dem Küchenkaufvertrag heraus komme ist noch nicht ganz zufriedenstellend beantwortet: kann ich den Kaufvertrag ohne nennenswerten Verlust stornieren lassen im Hinblick darauf, daß ich den Vertrag nie eingegangen wäre hätte ich von dem Küchenstudio nicht die Auskunft bekommen, daß die Elektrikerkosten bei ca. 200 € liegen würden? Außerdem ist die Küche ja auch noch nicht im Werk angefertigt/bestellt worden. Auf der Rückseite des Vertrags steht etwas von Erfüllungsverweigerung, daß der Verkäufer berechtigt ist 30 % des Bestellpreises als pauschalen Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Ich empfinde das in meinem Fall als ungerecht denn ich wurde beim Abschluß des Kaufvertrages nicht darüber belehrt, daß solch hohe Kosten für einen Elektriker entstehen können - es wurde nur von 200 € gesprochen. Wie ist die rechtliche Lage?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.09.2007 | 00:27

Sehr geehrte Fragestellerin,

ist der von Ihrem Vermieter zu tragende Anteil an den Installationskosten gering, werden Sie diesen zu einer höheren Kostenübernahme ggf. mit dem Argument der eintretenden erheblichen Wertverbesserung bewegen können. Andernfalls könnte damit „gedroht“ werden, bei Auszug, den alten Zustand wiederherzustellen. Ist Ihr Vermieter beispielsweise nur in Höhe von 40 % zur Tragung der Kosten verpflichtet und lehnt er eine weitere Kostenübernahme verbindlich ab, werden Sie dieses Risiko tragen müssen.

Falls Ihnen im Falle eines Kurzschlusses wegen Beibehaltung der bestehenden Elektrik ein Verschulden nachgewiesen werden kann, werden Sie für den eingetretenen Schaden haften. Aufgrund der Aussagen des Elektrikers wird der Vorwurf eines fahrlässigen Handelns nur schwer ausgeräumt werden können.

Was die Lösung von dem Kückenkaufvertrag angeht, so werden Sie dem Verkäufer kaum vorwerfen können, er habe die Elektrikerkosten schuldhaft zu niedrig angesetzt, zumal Sie mitteilen, Ihnen sei die Auskunft erteilt worden „die meisten Kunden würden so ca. 200 EUR für die Elektroarbeiten zahlen“. Es handelte sich somit ersichtlich nur um einen unverbindlichen Durchschnittswert. Etwas anders wird nur dann gelten, wenn dem Verkäufer die „veraltete“ Elektroinstallation in Ihrer Wohnung bekannt war. Überdies nimmt die Rechtsprechung im Möbelversandhandel an, dass 30 % den nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden nicht übersteigen (vgl. Ffm. NJW 1982, 2564). Hiernach scheidet ein Verstoß gegen § 309 Nr. 5 a BGB aus.

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger

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