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Mietminderung bei Zugluft und schlechter Isolierung

24.01.2010 17:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich habe meine Wohnung auf Zeit möbliert vermietet. Das Haus ist ein Holzständer-Fertighaus aus den 70er Jahren und weist eine Wandstärke mit Isolierung von 10 cm auf. Der Mieter wies mich nun darauf hin, daß es durch mehrere Steckdosen deutlich zieht, da die Dampfsperre hier defekt sein; außerdem zieht es durch die Gartentür im Wohnzimmer und mehere Fensterrahmen, die sichtbar verzogen sind. Beide Mängel können nicht provisorisch behoben werden.

Wir haben vereinbart, daß die Heizkosten separat am Ende der Mietzeit nach Verbrauch (Gas) abgerechnet werden und vom Mieter nachgezahlt werden.

Der Mieter weist jetzt darauf hin, daß er 1. aufgrund der weit unter heutigem Standard liegenden Dämmung des Hauses, sowie die zahlreichen Undichtigkeiten der Wohnung nicht für die vollen Heizkosten aufkommen will. 2. Außerdem verlangt er eine Minderung durch die andauernde Zugluft im Wohn- und Eßbereich (etwa 40% der Wohnfläche).

Ich kann diese baulichen Schäden nicht zeitnah (und nicht im Winter) beheben, möchte auch keinen Streit mit dem Mieter. Was kann ich realistischerweise als Vorschlag 1. bezüglich der Mietminderung durch Zugluft und und 2. Minderung der Heizkostenzahlung durch zu geringe Dämmung anbieten? Wie ist die Rechtslage?

Sehr geehrter Fragesteller,

1.

Zunächst ist zu unterscheiden: Hinsichtlich des Grundzustands (also Wärmedämmung auf dem Stand der 1970er) kann der Mieter keine Ansprüche geltend machen: Dass insoweit höhere Heizkosten anfallen würden, musste schon bei Vertragsschluss erkannt werden (§ 536b BGB). Es kann hier also nur um die verzogenen Tür- und Fensterrahmen und die Dampfsperren gehen.

Für die deswegen erhöhten Heizkosten kann der Mieter einen Schadensersatzanspruch haben. Da die Wohnung, wie Sie selbst sagen, aktuell unzureichend wärmegedämmt ist, liegen Mängel vor (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB), die den Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 BGB begründen können.

Entscheidend ist, ob die Mängel a) schon beim Einzug vorlagen oder b) erst während der Mietdauer entstanden sind.

Im Fall a) können Mängelrechte des Mieters ausgeschlossen sein, wenn der Mieter schon beim Einzug den mangelhaften baulichen Zustand erkennen und mit höheren Heizkosten rechnen musste. In dem Fall kann er sich auf Mängelrechte nämlich nicht mehr berufen (§ 536b BGB).

Im Fall b) kann er allerdings Wiederherstellung der vorherigen Wärmedämmung verlangen, bis dahin die Miete mindern und seinen erhöhten Aufwand für Heizkosten als Schaden ersetzt verlangen (bzw. Zahlung eines entsprechenden Teils der Betriebskostennachzahlung verweigern).

2.

Für die konkrete Minderungsquote kommt es auf die genauen Umstände an, die letztlich nur das Gericht beurteilen kann. Ich kann Ihnen an dieser Stelle nur einige Urteile nennen, die vielleicht als Anhaltspunkte dienen:

• Für geringfügigen Luftdurchgang bei Altbaufenstern hat das Amtsgericht Steinfurt (Urteil vom 14.3.1996, Aktenzeichen 4 C 484/95) keine Minderung zugelassen.

• Für undichte Türen und dadurch entstehende Zugluft hat das Oberlandesgericht Düsseldorf (Urteil vom 23.5.2000, Aktenzeichen 10 U 160/97) eine Minderung von 5 % angenommen.

• Für undichte Fenster und Türen, die zu Fußkälte und Luftzug führen, hat das Landgericht Potsdam (Urteil vom 4.8.1997, Aktenzeichen 6 S 192/96) eine Minderung von 7,5 % angenommen.

Diese Angaben können vielleicht helfen, überzogenen Vorstellungen des Mieters entgegenzutreten. Am besten regeln Sie die Angelegenheit durch einen Vergleich, z. B. indem Sie einen Teil der Heizkosten übernehmen und der Mieter auf eine Minderung verzichtet. Über die genaue Zahl müssten Sie sich verständigen und am besten auch eine schriftliche Vereinbarung treffen, um Rechtssicherheit zu schaffen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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