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Mietminderung wegen fehlender Gartennutzungsmöglichkeit


24.03.2008 12:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag, ich habe eine Frage zu einer Mietminderung die ich gerne durchsetzten würde. Nur bin ich mir nicht sicher wie weit in diese senken darf bzw ob meine Gründe ausreichend sind.

Folgende Angaben zu meinen Miete

500 Kalt und zur Zeit 668 Warm für 70 m² im Mietvertrag nach meiner eigenene Messung nur 68m²

wegen folgenden Dingen würde ich gerne meine Meite mindern wir haben im Mietvertrag die Nutzung des Gemeinschaftsgartens verankert (es wurde mit aufgenommen Standartvertrag mit Gartenangekreuzt ohne das zusätzlich Größe bzw Gemeinschaft angegeben ist.

Nun Baut unser Vermieter auf min. 3/4 des Gemeinschaftsgartens sein neues Haus (ohne es in irgendeiner Art bekanntgebeben zuhaben, es wurde einfach eines Morgens der Zaunversetzt und dann doch ganz entfernt). Der ganze Garten wurde gesperrt und ist seit 2 Wochen nicht zugänglich. Da ich 2 Kinder habe die diesen sehr gerne nutzen ist das in meinen Augen nicht gerecht.

Durch die Stürme bemerkten wir erst das es aus den Türrahmen und den Steckdosen zieht. Die Aussenwände sehr kalt sind und ebenfalls die Fußböden. Zwar sind neue Fenster in der WHG aber die helfen nicht gerade sehr gut. Da die Zugluft ja nicht daher kommt.

Seit meinen ersten Bad ging ich zum Vermieter um folgende Dinge ändern zulassen nur leider interessierte es ihn nicht:

Unsere Badewanne ist seit Einzug so rau das diese kaum bis garnicht zu putzen ist. Auch die Isolierung ist so schlecht das man sofort kaltes Wasser wieder hat.

Seit meinen Einzug ist ebenfalls mein Warmwasserzähler kaputt(kaltwasserzähler gibt es nicht), da dieser so alt ist gibt es keinen ERsatz und auch seit längeren wird nur über die Neuanschaffung geredet...und nichts passiert.

Nun würde ich gerne wissen ob eine Mietminderung möglich ist und in welcher Höhe diese sich belaufen könnte.

Wir können leider aus finanziellen Mitteln nicht so schnell ausziehen wie wir gerne möchten. Da uns aber der Vermieter sehr hofft Beleidigt und sogar die Kinder beschimpft und anschreit ist nun der Gedultsfaden überdehnt. Und wir möchten handeln.
Sehr geehrte Ratsuchende,

die von Ihnen beschriebenen Unzulänglichkeiten der Mietsache stellen meines Erachtens durchaus rechtlich relevante Mängel dar, die zu Minderungen der Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB berechtigen.

Voraussetzung ist allerdings zunächst, dass Sie alle Mängel dem Vermieter vorher in einer Weise (am Besten schriftlich) anzeigen, dass ihm die Möglichkeit einer Abhilfe eröffnet wird, siehe § 536c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Wegen der einzelnen Mängel sind in der Regel folgende Minderungsquoten (wobei von der Warmmiete auszugehen ist) angemessen:

Fehlende Nutzungsmöglichkeit des Gartens:
Bis zu ca. 5% (AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 09.02.1989 - Az. 60 C 602/88), wobei Sie hier gegebenenfalls noch zusätzlich die Beeinträchtigung durch die Baustelle geltend machen können, mit ebenfalls bis zu ca. 5% (LG Osnabrück, Urteil vom 30.04.1985 - Az. 1 S 39/85, WuM 1986, 93).

Zugluft:
Hier werden von der Rechtsprechung unterschiedliche Quoten zuerkannt: 0% (bei Altbau, AG Steinfurt - Az. 4 C 484/95) bis 20% (bei mangelhaften Fensterdichtungen, LG Kassel, Urteil vom 30.07.1987 - Az. 1 S 274/84 = WuM 1988, 108). In diesem Fall dürfte zusammen mit den kalten Wänden und Böden eine Minderung von max. 10% gerechtfertigt sein. Insofern kommt es auch auf die Raumtemperatur und das konkrete Ausmaß der Beeinträchtigung des Wohngebrauchs an.

Raue Badewanne:
3%, wenn die Aufrauung unzumutbar ist (AG Gronau, WuM 1991, 262).

Unzureichende Isolierung im Bad / defekter Warmwasserzähler:
Wird in der Regel nicht als Sachmangel anerkannt, rechtfertigt aber eine Kürzung der Heiz- und Warmwasserkosten (LG Frankfurt, Urteil vom 16.12.1986 - Az. 2/11 S 387/84 = WuM 1987, 119).

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.03.2008 | 13:10

erst mal Danke für die schnelle Antwort...nur 2 kleine Nachfrage habe ich...ab wann spricht man von ALtbau? Und wie weit wird die Warmwasserrechnung gekürzt?

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.03.2008 | 13:38

Sehr geehrte Ratsuchende,

als Faustregel wird nach wie vor davon ausgegangen, dass Häuser und Wohnungen von der Bauweise her etwa ab 1950 nicht mehr als Altbau zu bezeichnen sind.

Die Warmwasserrechnung kann in einem angemessenen Verhältnis zu dem aufgrund des Mangels erhöhten Verbrauch herabgesetzt werden. In dem von mir genannten Urteil des Landgericht Frankfurt wurde eine Kürzung von 25% der Heizkosten zuerkannt. Ähnliches wird auch auf die Warnwasserkosten zutreffen, wenn Sie einen entsprechend höheren Verbrauch nachweisen können.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 28.03.2008 | 01:11

Sehr geehrte Ratsuchende,

ergänzend möchte ich Sie noch informieren, dass der von Ihnen ausgelobte Betrag von € 40 für die Beantwortung der Frage auch zu bezahlen ist. Nach Information des Betreibers dieser Beratungsplattform fehlen korrekte Zahlungsinformationen Ihrerseits, weswegen das Honorar nicht eingezogen werden konnte. Bitte beheben Sie dies umgehend.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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