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Mietminderung, Aufgebrochenes Laminat, Schimmel, Einsatz vonTrocknungsgeräten

28.05.2014 00:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork


Hallo,

folgendes Anliegen habe ich:
Als ich bemerkt habe dass das Laminat im Wohnzimmer aufgebrochen ist, habe ich den Hausmeister kontaktiert (03.03). Dieser hat sich zugleich den Schaden angeschaut. Nach einigen Untersuchungen hat sich herausgestellt dass dies ein Wasserschaden verursacht hat, die Rohre unterm Boden sind geplatzt (altersbedingt, passiert wohl öfter in unserem Haus). Die Rohre führen vom Badezimmer in die Küche auf einem Weg über das Wohnzimmer entlang. Das Wohnzimmer nimmt ungefähr die Hälfte meiner 72 m²-Wohnung ein.
Damit sich unterm Boden nicht noch mehr Wasser ansammelt wurde Mitte März das Rohr im Badezimmer zugeklemmt und ein Durchlauferhitzer in der Küche installiert. Der Schaden an sich blieb. Am 08.04. habe ich einen großen Schimmelbefall im Wohnzimmer an einer Wand (ca. 3 Meter lang) entdeckt, der sich auch auf mein Sofa übertragen hat. Daraufhin habe ich meinem Vermieter eine Mängelanzeige zugeschickt mit Erläuterung der Dinge und Fotos. Folgenden Text habe ich in mein Schreiben eingeschlossen:
"Die Mängel sind nicht nur optisch eine Zumutung, auf Dauer kann sich der Schimmelbefall auch vergrößern und zu gesundheitlichem Schaden führen. Gemäß § 535 BGB sind Sie zur Instandhaltung verpflichtet. Wir bitten Sie die Mängel innerhalb von zwei Wochen, spätestens bis zum 22.04.2014, beseitigen zu lassen. Im Anhang schicke Ich Fotos, gerne können Sie die Mängel auch persönlich besichtigen. Bis zur endgültigen Beseitigung des Mangels / der Mängel werde ich die Miete unter Vorbehalt zahlen. Dies betrifft auch schon die bereits für diesen Monat gezahlte Miete."
Mein Vermieter hat mich angerufen, meinte er wüsste vorher davon gar nix und das wäre ja eine Angelegenheit der Hausverwaltung. Kurz darauf hat sich direkt die zuständige Firma gemeldet um eine Trocknung vorzunehmen. Auch die Verwaltung hat sich bei mir gemeldet mit einer Aussage: "Der Inhalt des Schreibens verwundert, da die Ursache des Wasserschadens unmittelbar nach Feststellungbeseitigt wurde. Die Behebung der Folgeschäden erfolgt aktuell."
Der nächste Schritt war die Trocknung meiner Wohnung mit einem Trocknungsgerät, welches ein Lärmpegel von ca. 40 dB (A)verursacht hat. Da die Maschine die gesamte Feuchtigkeit dem Raum entzogen hat, welches sich in einem Sauerstoffmangel widergegeben hat, war Aufenthalt oder Arbeiten/Konzentration unter den genannten Umständen nicht möglich. Die Trocknung erfolgte ca. 4 Wochen.
Die Firma ist auch beauftragt den Boden zu verlegen und die Wand zu machen, tut dies aber noch nicht da die Hausverwaltung die Kostenteilung zwischen irgendwelchen Versicherungen noch nicht geklärt hat.
Heute habe ich auch im Flur einen Schimmelbefall hinter der Leiste bemerkt.
Folgende Fragen haben sich für mich ergeben:
1. Wie konnte der Hausmeister bzw. die Hausverwaltung nicht den Eigentümer direkt über den Schaden informieren?
2. Über welchen Zeitraum hinweg und in welcher Höhe bin ich berechtigt eine Mietminderung durchzusetzen?
3. Wann kann ich die Mietminderung vollziehen?
Die Fragen beschäftigen mich jetzt insbesonders, da die Folgeschäden (aufgebrochener Boden, Schimmel) noch nicht beseitigt sind und sich möglicherweise verschlimmern. Eine Mietminderung soll anscheinend auch nur 6 Monate lang durchsetzbar sein?
Danke im Voraus!

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworte:




Den aktuell festgestellten Schimmelbefall sollten Sie umgehend dokumentieren und nachweisbar der Hausverwaltung und dem Vermieter melden.



Frage 1:
"Wie konnte der Hausmeister bzw. die Hausverwaltung nicht den Eigentümer direkt über den Schaden informieren?"




Zunächst einmal gilt § 536 c I Satz 1 BGB wonach der Mieter einen Mangel der Mietsache dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen muss.

Hier haben Sie den Mangel zwar nicht direkt dem Vermieter, sondern direkt am 03.03. dem Hausmeister, der den Mangel als solchen auch zunächst abstellen konnte.

Dies ist auch statthaft, wenn dies vertraglich so vereinbart wurde.

Warum er dann aber nicht unverzüglich die Sache an die Hausverwaltung weitergegeben hat, wird noch aufzuklären sein. Offenbar wurde an dieser Stelle etwas versäumt.

Denn es war ja offensichtlich, dass allein das Abklemmen des Rohres keine Dauerlösung sein konnte, weil das bisher ausgelaufene Wasser im Mauerwerk Schäden anrichtete, die nun langsam sichtbar werden.

Wenn sich die Hausverwaltung da bewusst einen Monat Zeit gelassen hat, um mit der Trocknung zu beginnen, wird sich wohl einen Vorwurf machen lassen müssen.





Frage 2:
"Über welchen Zeitraum hinweg und in welcher Höhe bin ich berechtigt eine Mietminderung durchzusetzen?"



Ist während der Mietzeit durch einen Mietmangel die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt, so können Sie bis zur Behebung des Mangels eine angemessene Mietminderung nach § 536 I Satz 2 BGB vornehmen. Die Mietminderungsanzeige an den Vermieter sollte eine konkrete Angabe zur Höhe der angepeilten Mietminderung und eine detaillierte Beschreibung des Mietmangels enthalten.

Sowohl die Beeinträchtigung durch den Wasserschaden als auch die Trocknung durch den Einsatz eines Trocknungsgerätes berechtigen Sie Grundsätzlich zur Minderung der Miete.

Maßstab der Minderung ist die vereinbarte Bruttokaltmiete.

Beginn der Minderung ist der 03.03., Ende bei vollständiger Beseitigung des Mangels.

Die konkrete Minderungshöhe wird sich verlässlich wohl nur gerichtlich bestimmen lassen, da es immer auf den konkreten Einzelfall ankommt.

Mit einer 35 - 50 %igen Minderung dürften Sie hier aufgrund Ihrer Schilderung wohl nicht verkehrt liegen.

Wenn das Bewohnen während der Trocknungsphase unmöglich war, wird man für diesen Zeitraum auch eine 100 % Mietminderung für vertretbar erachten können.






Frage 3:
"Wann kann ich die Mietminderung vollziehen?"


Indem Sie - wie oben beschrieben - eine
Mietminderungsanzeige an den Vermieter nachweisbar übersenden und darin eine konkrete Angabe zur Höhe der angepeilten Mietminderung und eine detaillierte Beschreibung des jeweiligen Mietmangels vornehmen und von der Mietzahlung in Abzug bringen.





Frage 4:
"Eine Mietminderung soll anscheinend auch nur 6 Monate lang durchsetzbar sein?"


Bisher zahlen Sie ja die Miete unter Vorbehalt weiter. Dies ist in der Tat nur maximal 6 Monate möglich, weil Sie ansonsten Ihr Recht zur Minderung verwirken könnten.




Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.

Ich stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie gegebenenfalls für eine weitere Interessenwahrnehmung jederzeit gern zur Verfügung. Klicken Sie dazu auf mein Profilbild.




Mit freundlichen Grüßen

Raphael Fork
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 28.05.2014 | 10:36

Zunächst einmal vielen Dank für die Rückmeldung und den Rat.
Folgendes interessiert mich noch:
Woran machen Sie die Höhe der Mietminderung fest?
Gibt es ähnliche Urteile mit denen ich argumentieren kann?
Relevante Urteile die ich gefunden habe sind:
- Amtsgericht Norderstedt, Urteil vom 18.12.2009 - 42 C 561/08 -;
- Urteil Az. 16 S 211/83;
- Aufgebrochenes Laminat aufgrund von Feuchtigkeit»
Gericht: Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 10.04.2008, Az. 109 C 256/07» festgesetzte Mietminderung: 20%;
- Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 10.04.2008 - 109 C 256/07 -.

Kann ich demnach über den Zeitraum in welchem die Trocknungsgeräte zum Einsatz kamen eine Mietminderung in Höhe von insgesamt 50% geltend machen - und über den restlichen Zeitraum eine Minderung in Höhe von 30 % (20 fürs Laminat, 10 wegen Schimmel)?

Danke nochmals!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.05.2014 | 10:46

Nachfrage 1:
"Woran machen Sie die Höhe der Mietminderung fest?"


Dass das Wohnzimmer nach Ihren Angaben in der fraglichen Zeit nicht nutzbar war und dieses etwa die Hälfte der Wohnung ausmacht.




Nachfrage 2:
"Gibt es ähnliche Urteile mit denen ich argumentieren kann?"


Dazu gibt es sicher eine Unmenge an Urteilen. Diese können sie auch als Bezugspunkt für ihre eigenen Minderungen nutzen, wenn der Sachverhalt eindeutige Überschneidungen bietet.



Nachfrage 3:
"Kann ich demnach über den Zeitraum in welchem die Trocknungsgeräte zum Einsatz kamen eine Mietminderung in Höhe von insgesamt 50% geltend machen - und über den restlichen Zeitraum eine Minderung in Höhe von 30 % (20 fürs Laminat, 10 wegen Schimmel)?"

Dies ist im Grundsatz so richtig und im Schreiben an den Vermieter zu erläutern.

Der Zeitraum mit dem lediglich aufgeplatzten Laminat verursacht hier sicher eine geringere Minderungsquote als der zeitraum der Trocknung und der Schimmelbildungen.

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Danke zusammenfassend ganz ok wohl auch in meinem Sinne allerdings hat bei mir die Antwort der Anwältin auf meine Rückfrage nochmal eine Unsicherheit ausgelöst und ich kann leider nichts mehr weiter klären da nur eine Rückfrage ... ...
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