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Kündigung des Mietvertrages durch Vermieter möglich (wg. Mietminderung wg. Schimmel)?

25.04.2010 20:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben folgendes Problem.

In unserer Eigentumswohnung die vermietet ist, haben die Mieter Schimmel festgestellt und dies auch per Gutachten bestätigen lassen. Der Schimmel ist minimal, allerdings in 3 Räumen.
Das Gutachten ist vom 16.3.2010. Einen Vor-Ort-Termin hatten wir am 17.4.2010, nach telefonischer Vereinbarung. Schriftlich wurde uns der Mangel bisher nicht angezeigt. Wir vereinbarten, uns umgehend um die Beseitigung zu kümmern.

Nun haben uns die Mieter per Einschreiben vom 15.04.2010 folgendes mitgeteilt (Brief hier 1:1 abgetippt):

"Mängel in der Mietwohnung

wie Sie beiliegendem Schreiben vom 16.03.2010 entnehmen können treten in unserer Wohnung Schimmelschäden auf. Wir bitten diese Mängel schnellstmöglich abzustellen.

Da durch die auf dem Schreiben beschriebenen Mängel die Wohnung herabgesetzt wird und diese Mängel bereits des längeren bestehen, werden wir rückwirkend zum 01.04.2010 die vereinbarte monatliche Kaltmiete bis zur endgültigen Mängelbeseitigung vorerst um 20 Prozent kürzen. Dies entspricht 170,- EUR.
Da wir für den laufenden Monat bereits die volle Miete bezahlt haben, werden wir bei der nächsten Mietzahlung die anteilige Mietminderung vornehmen."

>> Frage 1: ist die Mietminderung vor allem auch noch rückwirkend rechtens? Ohne uns eine Frist für die Beseitigung einzuräumen?

Wir würden die Mieter sehr gerne kündigen,
1. weil die Schimmelschäden sehr wahrscheinlich vom Bauwerk kommen und wir höchstwahrscheinlich teilweise Wände abtragen müssen um den Schimmel endgültig zu beseitigen.
2. haben die Mieter ein Kind und wir möchten nicht für gesundheitliche Schäden verantwortlich sein / bzw. zur Verantwortung gezogen werden.
> Frage 2: könnte man dies als Grund in die Kündigung schreiben?

>> Frage 3: kann man die Mieter auch ohne Grund in der im Mietvertrag vereinbarten Frist von 3 Monaten kündigen? Oder muss immer ein Grund angegeben werden?

Wenn ja, wäre momentan der Grund Eigenbedarf anzugeben, da ich momentan in einem Haus wohne und aber gesundheitlich nicht mehr treppensteigen sollte und für mich somit eine kleine 3-Zimmer-Wohnung, im EG ohne Treppen, viel eher geeignet wäre.

Ich würde mich wirklich sehr freuen sehr bald eine Antwort zu bekommen.

Vielleicht wäre es möglich eine kurze Vorformulierung des Kündigungsschreibens mit einzufügen?

Vielen herzlichen Dank für Ihre Unterstützung.

MfG

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Die Mietminderung - auch rückwirkend - ist dem Grunde nach gerechtfertigt. Ob die Minderung von 20 % angemessen ist, läßt sich ohne Kenntnis der Einzelheiten nicht beurteilen. Allerdings liegt eine Minderung von 20 % durchaus im Rahmen des denkbar Möglichen.


2.

Eine vermieterseitige Kündigung begegnet rechtlichen Bedenken. Schließlich haben die Mieter Anspruch auf eine ordnungsgemäße Wohnung, die Sie als Vermieter aufgrund des Mietvertrags schulden. D. h. die Mieter können Beseitigung der Ursachen für die Schimmelbildung verlangen, wenn die Bausubstanz tatsächlich ursächlich ist.


3.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses ohne Grund ist seitens des Vermieters nicht zulässig.


4.

Eine Eigenbedarfskündigung kann in Betracht kommen. Dann muß die Eigenbedarfssituation aber vorliegen und präzise dargelegt werden. Sollte der Eigenbedarf nur vorgeschoben sein, haben die Mieter Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter.

Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt drei Monate, für den Vermieter beträgt sie in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses drei, sechs oder neun Monate.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.04.2010 | 21:29

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

zu 2. Wir sind gerade am Angebote einholen, was eben die Sanierung der Wohnung kosten würde. Aber wenn es mehrere Tausend EUR kosten würde, sind wir nicht in der Lage dies zu übernehmen (OPFERGRENZE?). D.h. wir würden dann nur oberflächlich den Schimmel entfernen, aber nicht die Ursache. Und im Winter ist der Schimmel dann wieder da...
Dies ist den derzeitigen Mietern aber nicht genug und somit würden sie auf Dauer die Miete mindern. Was aber für diese Wohnung absolut nicht gerechtfertigt ist, da sie für Münchner Preise wirklich günstig ist. Die Mieter selbst möchten auch nicht ausziehen, weil die Wohnung ja so schön ist. D.h. wir vermuten, dass sie einfach nur noch günstiger wohnen möchten. Ach ja, Lüften etc. tun sie auch nicht, aber die Beweislast liegt ja bei uns, deshalb lassen wir das Gutachten jetzt erstellen.

> Gibt es wirklich keine Möglichkeit die Mieter "rauszubekommen"?

> Wie lange müsste man mit dem Grund Eigenbedarf, dann in der Wohnung wohnen?

Ich danke Ihnen vielmals.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.04.2010 | 21:50

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Um in Erfahrung zu bringen, welche Ursachen für die Schimmelbildung tatsächlich vorliegen, sollten Sie ein selbständiges Beweisverfahren einleiten. Das ist ein gerichtliches Verfahren, in dem das Gericht einen Sachverständigen benennt, der zu den Beweisfragen in einem Gutachten Stellung nimmt. Vorteil gegenüber einem Privatgutachten: Sie können die Kosten ggf. der Gegenseite anlasten, wenn das Gutachten z. B. keine baulichen Mängel feststellt, sondern die Ursache für die Schimmelbildung in ungenügendem Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter sieht.

Aber: Hierzu sollten Sie unbedingt einen Rechtsanwalt vor Ort einschalten.


2.

Solange sich der Mieter nichts zu Schulden kommen läßt und pünktlich seine Miete zahlt, werden Sie keine Möglichkeit der Kündigung haben, die einer rechtlichen Prüfung standhält. Eine Ausnahme besteht natürlich im Fall des Eigenbedarfs.


3.

Wenn der Vermieter die Wohnung nur vorübergehend, d. h. für einige Monate nutzt, wird man nicht von ernsthaftem Eigenbedarf sprechen können.


Mit freundlichen grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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