Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.252
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mietkürzung / fehlende Nebenkostenabrechnungen / Mietkaution


| 13.12.2009 13:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Hallo,

meine Eltern haben derzeit Ärger mit Ihrem Vermieter wegen einer Mietkürzung. Weiterhin stehen noch offene Nebenkostenabrechnungen und die Mietkaution zur Diskussion.

Hintergrund:
1)
Meine Eltern wohnen seit 11 Jahren in der Wohnung. In dieser gesamten Zeit hat der Vermieter keinerlei Instandhaltungsmaßnahmen (wirklich gar nichts) in der Wohnung durchgeführt. Jetzt war ein Heizungskörper (in der Wohnstube) defekt und alle Fenster sind veraltet und lassen sich teilweise gar nicht mehr öffnen bzw. in der Küche regnet es sogar rein. Wir haben dem Vermieter dies sofort mitgeteilt und gleichzeitig die Miete gekürzt (die Mängel wurden schon mehrfach angezeigt). Ebenso haben wir ihm einen Termin zur Besichtigung angeboten. Diesen nahm er wahr und gab zu, dass die Fenster defekt sind. Bzgl. der Heizung wurde eine Firma beauftragt, die den Fehler ausfindig machen konnte (noch nicht behoben). Nach einer Woche behauptet der Vermieter jetzt, die Mängel sind nicht begründet und wenn wir die Miete nicht sofort nachzahlen, kündigt er das Mietverhältnis fristlos. Außerdem sollen wir unseren Schuhschrank vor der Wohnung (im Hausflur) sofort wegräumen, sonst lässt er ihn auf unsere Kosten entfernen. Dieser steht seit 11 Jahren dort. Auf der Etage (Dachgeschoss) ist nur eine Wohnung und keiner wird damit behindert oder irgendwelche Zugänge versperrt.
Man muss noch dazu sagen, dass die Wohnung verkauft werden soll und wir trotz der Erwartungen des Vermieters die Wohnung natürlich nicht kaufen wollen, daher droht und beleidigt (verbal wie auch fast körperlich vor Zeugen) er uns seit geraumer Zeit. Er will uns scheinbar durch den Druck zum Kauf zwingen.

2)
Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005-2007 sind noch nicht gemacht. Wir haben diese mehrmals angefordert. Jetzt behauptet der Vermieter, ihm wurden Unterlagen gestohlen und er könne diese nicht mehr machen und wir sollen dies akzeptieren (es besteht die Wahrscheinlichkeit, dass Guthaben überbleibt). Für 2008 hat er eine gemacht. Diese hatte eine Nachforderung, die wir aber nicht begleichen wollen, solange die anderen Abrechnungen der Vorjahre nicht erstellt sind.

3)
Der Vermieter hatte in Gesprächen ganz deutlich gesagt, er habe die Mietkaution schon aufgebraucht und mit früheren (berechtigten) Mietkürzungen verrechnet. Weiterhin hatten wir die Nebenkostenvorauszahlungen gekürzt (von 130 € auf 80 €), da keine Abrechnungen erfolgten. Auch hierfür wurde angeblich mit der Mietkaution verrechnet. Wir haben ihn nun aufgefordert, einen Nachweis für die Mietkaution zu erbringen. Darauf ist er nicht eingegangen

Folgende Fragen hätten wir gerne beantwortet:

- Kann der Vermieter kündigen, wenn wir wegen Mietmängel, die er bestätigt hat (es waren immer zwei Personen als Zeugen von uns anwesend), die Miete gekürzt haben?
- Der Vermieter will keine Mängel an der Wohnung beseitigen. Wie hoch kann man die Miete kürzen, wenn ein Vermieter in 11 Jahren trotz mehrmaliger Aufforderungen nichts in der Wohnung gemacht hat (alle Fenster defekt, Bad kaum noch nutzbar, es regnet rein, Dach nicht isoliert, usw…)?
- Kann man die Nebenkostenvorauszahlungen komplett einstellen, solange nicht alle Abrechungen vorliegen (2008 ist gemacht, 2005-2007 fehlen)? Müssen wir für 2008 nachzahlen, wenn die anderen Abrechnungen noch fehlen?
- Können wir die Nebenkostennachzahlung noch zurückhalten (dem Vermieter wurde mündlich mitgeteilt, dass die Zahlung sofort erfolgt, wenn er die fehlenden Abrechnungen beibringt)? Wenn wir sie zahlen haben wir keine Handlange mehr gegen ihn und er wird die fehlenden Abrechnungen nie bringen. Ist dies gesetzlich vertretbar?
- Was kann man wegen der Mietkaution machen, wenn kein Nachweis erbracht wird?
- Ist es möglich, wenn wir Wohnung gekündigt haben, in den letzten drei Monaten die Miete zurückzuhalten wegen der fehlenden Mietkaution (nach vorheriger Benachrichtigung des Vermieters)?
- Kann er uns verbieten, unsere Schuhe nebst Schuhschrank im Hausflur aufzustellen (nach 11 Jahren; alle anderen im Haus dürfen es noch; beim Einzug erfolgte eine mündliche Zusage)?

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.) zur Frage Minderung/Kündigung:
Häufig ist es zwischen den Parteien eines Mietverhältnisses streitig, ob ein Mangel an der Mietsache besteht oder nicht. Liegt ein Mangel vor, ist der Mieter berechtigt, die Miete angemessen zu mindern. Ist die Auffassung des Vermieters zutreffend, besteht kein Minderungsrecht, anteilig einbehaltene Mietzahlungen stellen dann Mietrückstände dar und müssen nachentrichtet werden. Zudem darf ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einem Betrag von mehr als zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Allein die Tatsache, dass der Vermieter keine Instandhaltungsmaßnahmen ausgeführt hat, stellt keinen Minderungsgrund dar. Voraussetzung für einen Mangel ist, dass der tatsächliche Zustand der Mietsache negativ vom vertraglich vereinbarten abweicht. Dies ist im vorliegenden Fall aber hinsichtlich der Fenster und der Heizung der Fall, so dass ein Mindrungsgrund vorliegen dürfte. Zudem hat der Mieter dies im Beisein von Zeugen anerkannt. Die fehlende Dachisolation stellt keinen Mangel dar, wenn dies dem Zustand zu Beginn des Mietverhältnisses entspricht.

Hinsichtlich der Höhe der Minderung kommt es auf das konkrete Ausmaß der Beeinträchtigungen an. Hinsichtlich der Heizung spielen zum Beispiel die Temperaturverhältnisse eine Rolle. Auch kommt es auf den konkreten Zustand der Fenster an.Ohne die Details des Falles zu kennen, halte ich aber insgesamt eine Minderung von ca. 25 - 30 % für angemessen, wenn die Heizung nicht funktioniert und es teilweise hineinregnet.

Selbst wenn unberechtigt oder überhöht gemindert wird und dieser Betrag zwei Mieten übersteigt, heißt das noch nicht, dass der Vermieter zur Kündigung berechtigt ist. Dies darf er nur bei Verzug. Verzug wiederum setzt Verschulden, also Vorsatz oder Fahrlässigkeit voraus.

2.) zur Frage Nebenkostenabrechnungen:
Der Vermieter ist verpflichtet, über jeden Abrechnungszeitraum eine Abrechnung zu erteilen. Auf Erteilung dieser Abrechnungen hat der Mieter also einen Anspruch, der nach 3 Jahren verjährt. Erfüllt der Vermieter diesen Anspruch nicht, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Mietnebenkostenvorauszahlungen und an Nachzahlungsbeträgen, maximal jedoch in Höhe des Betrages, der den Vorauszahlungen der Abrechnungszeiträume, über die die Abrechnungen fehlen,entspricht.

3.) zur Frage Kaution:
Die Mietkaution stellt eine Sicherheit des Vermieters dar. Nach einer Kündigung darf diese also nicht eigenmächtig vom Mieter abgewohnt werden. Nur wenn der Vermieter ausdrücklich damit einverstanden wäre, gilt etwas anderes. Ansonsten müssen die Mieter den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Abrechnung über die Kaution zzgl. Zinsen auffordern. Ergibt sich dann, dass der Vermieter die Kaution zu Unrecht mit nicht bestehenden Gegenforderungen aufgerechnet hat (z.B. gegen die Mietminderungen oder die zurückgehaltenen Nebenkostenzahlungen), kann der Mieter trotzdem auf Rückzahlung der Kaution klagen. Sollte die Wohnung verkauft werden, tritt der Erwerber hinsichtlich aller Rechte und Pflichten an die Stelle des bisherigen Vermieters. Der Kautionsrückzahlungsanspruch hat sich dann also gegen den neuen Eigentümer zu richten.

4.) zur Frage Schuhschrank:
Grundsätzlich ist der Mieter nicht berechtigt, solche Möbelstücke im Treppenhaus aufzustellen. Unabhängig davon,ob dies andere Mieter stört, kann dies Versicherungsprobleme im Brandfall nach sich ziehen. Etwas anderes gilt nur, wenn eine mietvertragliche Vereinbarung getroffen wurde. Sollte dies nicht zugleich mit dem Mietvertrag geschehen sein,sondern nachträglich, wäre der Vermieter berechtigt, seine Erlaubnis jederzeit zu widerrufen. Daher ist davon auszugehen, dass der Vermieter berechtigt ist, die Entfernung des Schrankes zu verlangen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Sollten Ihre Eltern keine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter erzielen können, sondern einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung ihrer Interessen beauftragen wollen, können sie sich gern an mich wenden.

Nachfrage vom Fragesteller 14.12.2009 | 08:00

Sehr geehrter Herr Liedtke,

vielen Dank für ihre sehr gut nachvollziehbaren Ausführungen.

Ich habe noch eine kurze Nachfrage zu dem Thema Schuhschrank. Entsteht hier nach 11 Jahren nicht eine Art Gewohnheitsrecht? Alle drei Bewohner im Haus habe derartiges im Flur stehen. Gilt dann nicht gleiches Recht für alle, also entweder darf jeder was hinstellen oder gar keiner? Und darf man auch keine Schuhe vor der Wohnung abstellen oder wirklich gar nichts?
Dem Vermieter stört dies übrigens erst jetzt, weil wir die Wohnung nicht kaufen wollen.

Gerne werden wir demnächst auf Sie zukommen, sobald wir die Wohnung gekündigt haben, weil eine einvernehmliche Lösung mit dieser Person ausgeschlossen scheint.

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.12.2009 | 11:01

Sehr geehrter Fragesteller,

maßgeblich ist nur das jeweilige Verhältnis eines Mieters zum Vermieter. In diesem Verhältnis spielt es keine Rolle, was die anderen Mieter tun. Auch ein Gewohnheitsrecht entsteht hier nicht.

Mietsache ist grundsätzlich die Wohnung und nicht der Raum davor. Daher dürfen im Treppenhaus keine Möbel, auch kein Schuhschrank stehen.

Bezüglich der Schuhe gilt, dass auch diese dort nicht dauerhaft verwahrt werden dürfen. Die Rspr. gehlt allerdings davon aus, Schuhe gelegentlich im Treppenhaus abgestellt werden dürfen (OLH Hamm, ZMR 1988, 270). Gemeint ist damit aber nicht, dass sämtliche Schuhe, die dem Mieter gehören, dauerhaft im Treppenhaus verwahrt werden dürfen.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.12.2009 | 20:14


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"schnelle, ausführliche und leicht verständliche Antwort; ich kann Ihn nur empfehlen"