Mietkürzung / fehlende Nebenkostenabrechnungen / Mietkaution

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.) zur Frage Minderung/Kündigung:
Häufig ist es zwischen den Parteien eines Mietverhältnisses streitig, ob ein Mangel an der Mietsache besteht oder nicht. Liegt ein Mangel vor, ist der Mieter berechtigt, die Miete angemessen zu mindern. Ist die Auffassung des Vermieters zutreffend, besteht kein Minderungsrecht, anteilig einbehaltene Mietzahlungen stellen dann Mietrückstände dar und müssen nachentrichtet werden. Zudem darf ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einem Betrag von mehr als zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Allein die Tatsache, dass der Vermieter keine Instandhaltungsmaßnahmen ausgeführt hat, stellt keinen Minderungsgrund dar. Voraussetzung für einen Mangel ist, dass der tatsächliche Zustand der Mietsache negativ vom vertraglich vereinbarten abweicht. Dies ist im vorliegenden Fall aber hinsichtlich der Fenster und der Heizung der Fall, so dass ein Mindrungsgrund vorliegen dürfte. Zudem hat der Mieter dies im Beisein von Zeugen anerkannt. Die fehlende Dachisolation stellt keinen Mangel dar, wenn dies dem Zustand zu Beginn des Mietverhältnisses entspricht.

Hinsichtlich der Höhe der Minderung kommt es auf das konkrete Ausmaß der Beeinträchtigungen an. Hinsichtlich der Heizung spielen zum Beispiel die Temperaturverhältnisse eine Rolle. Auch kommt es auf den konkreten Zustand der Fenster an.Ohne die Details des Falles zu kennen, halte ich aber insgesamt eine Minderung von ca. 25 - 30 % für angemessen, wenn die Heizung nicht funktioniert und es teilweise hineinregnet.

Selbst wenn unberechtigt oder überhöht gemindert wird und dieser Betrag zwei Mieten übersteigt, heißt das noch nicht, dass der Vermieter zur Kündigung berechtigt ist. Dies darf er nur bei Verzug. Verzug wiederum setzt Verschulden, also Vorsatz oder Fahrlässigkeit voraus.

2.) zur Frage Nebenkostenabrechnungen:
Der Vermieter ist verpflichtet, über jeden Abrechnungszeitraum eine Abrechnung zu erteilen. Auf Erteilung dieser Abrechnungen hat der Mieter also einen Anspruch, der nach 3 Jahren verjährt. Erfüllt der Vermieter diesen Anspruch nicht, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Mietnebenkostenvorauszahlungen und an Nachzahlungsbeträgen, maximal jedoch in Höhe des Betrages, der den Vorauszahlungen der Abrechnungszeiträume, über die die Abrechnungen fehlen,entspricht.

3.) zur Frage Kaution:
Die Mietkaution stellt eine Sicherheit des Vermieters dar. Nach einer Kündigung darf diese also nicht eigenmächtig vom Mieter abgewohnt werden. Nur wenn der Vermieter ausdrücklich damit einverstanden wäre, gilt etwas anderes. Ansonsten müssen die Mieter den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Abrechnung über die Kaution zzgl. Zinsen auffordern. Ergibt sich dann, dass der Vermieter die Kaution zu Unrecht mit nicht bestehenden Gegenforderungen aufgerechnet hat (z.B. gegen die Mietminderungen oder die zurückgehaltenen Nebenkostenzahlungen), kann der Mieter trotzdem auf Rückzahlung der Kaution klagen. Sollte die Wohnung verkauft werden, tritt der Erwerber hinsichtlich aller Rechte und Pflichten an die Stelle des bisherigen Vermieters. Der Kautionsrückzahlungsanspruch hat sich dann also gegen den neuen Eigentümer zu richten.

4.) zur Frage Schuhschrank:
Grundsätzlich ist der Mieter nicht berechtigt, solche Möbelstücke im Treppenhaus aufzustellen. Unabhängig davon,ob dies andere Mieter stört, kann dies Versicherungsprobleme im Brandfall nach sich ziehen. Etwas anderes gilt nur, wenn eine mietvertragliche Vereinbarung getroffen wurde. Sollte dies nicht zugleich mit dem Mietvertrag geschehen sein,sondern nachträglich, wäre der Vermieter berechtigt, seine Erlaubnis jederzeit zu widerrufen. Daher ist davon auszugehen, dass der Vermieter berechtigt ist, die Entfernung des Schrankes zu verlangen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Sollten Ihre Eltern keine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter erzielen können, sondern einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung ihrer Interessen beauftragen wollen, können sie sich gern an mich wenden.