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Mieter streicht Grundsteuer und Versicherungen aus Nebenkostenabrechnung


| 30.12.2010 16:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe einen kleinen Laden privat in meinem Haus seit 1999 an eine Filialkette vermietet. Die jährliche Nebenkostenabrechnung wurde bisher von der Geschäftszentrale anstandslos akzeptiert. In dieser Nebenkostenabrechnung habe ich die folgende Posten anhand der Betriebskostenverordnung anteilmäßig über die vermietete Fläche aufgeführt:
- Müllabfuhr
- Schornsteinfeger
- Wasser/Abwasser/Entwässerung
- Grundsteuer
- Versicherungen (Haftpflicht/Feuer/Elementar Versicherungen)
Die Heiz und Stromkosten laufen separat über die Stadtwerke direkt über den Mieter.

Bei der letzten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 wurde die Abrechnung der Grundsteuer und der Versicherungen nicht mehr akzeptiert mit dem Hinweis dass sie vertraglich nicht dazu verpflichtet wären. Das soll natürlich auch für zukünftige Nebenkosten Abrechnungen gelten.

Im damals geschlossenen Mietvertrag (vom Mieter erstellt) wird tatsächlich unter Nebenkosten nur folgendes aufgeführt:
Zitat §5:
„Die Nebenkostenvorauszahlungen enthalten die Kosten der
- Wasserversorgung
- Entwässerung-
- zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage „

Zitat §8:
„Über den Mietzins und die vereinbarten Nebenkosten hinaus hat der Mieter keine Kosten zu tragen oder Leistungen zu erbringen, soweit dieser Vertrag nicht ausdrücklich etwas anderes regelt."


Nun zu meiner Frage:
Darf der Mieter entgegen der Betriebskostenverordnung und nur weil es im Vertrag nicht aufgeführt wurde jetzt einfach die anteilige Grundsteuer und Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung streichen? Das würde ja meines Erachtens bedeuten dass ich gesetzliche Vorgaben nachträglich per Vertrag aushebeln könnte. Wenn dem so ist, was muss denn dann im Mietvertrag vereinbart sein damit die Betriebskostenverordnung angewendet werden kann?


Vielen Dank.
Sehr geehrter Fragesteller,

die Umlage von Betriebskosten bedarf einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung, da es keine Vermutung gibt, dass Betriebskosten immer zusätzlich zu der Miete zu zahlen sind. Daher sind alle Arten der Betriebskosten, die abgerechnet werden sollen einzeln aufzuführen. Ein pauschaler Verweis auf die Betriebskostenverordnung allein genügt in Mietverträgen, welche nicht individuell vereinbart worden sind idR nicht.
Da Sie mit dem Mieter nur einen Teil der zu zahlenden Betriebskosten ausdrücklich vereinbart haben, sind zunächst nur diese vom Mieter zu zahlen. Dies widerspricht auch nicht der Betriebskostenverordnung, da dort nur die Betriebskosten aufgeführt werden, die auf den Mieter übertragen werden können, jedoch nicht müssen.

Jedoch kann im Laufe der Mietzeit eine Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten eintreten. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Mieter über mehrere Jahre Betriebskosten die durch die Betriebskostenabrechnung abgerechnet wurden zahlt, obwohl er dazu nicht verpflichtet wäre. Damit wäre der Mietvertrag um die ursprünglich nicht vereinbarte Betriebskostenart erweitert worden; BGH Urt. vom 29.5.2000 - XII ZR 35/00.
Wenn wie in Ihrem Fall der Mieter die Betriebskosten über einen Zeitraum von 10 Jahren die Betriebskosten gezahlt hat, kann von einer stillschweigenden Vertragsänderung ausgegangen werden. Ich weise jedoch darauf hin, dass die Urteile einiger AG dahingehend uneinheitlich sind.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
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Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

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Bewertung des Fragestellers 30.12.2010 | 17:27


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