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Nebenkostenabrechnung ausstehen, Kaution usw (als Mieter bereits ausgezogen)

| 01.09.2014 22:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


20:32

Zusammenfassung: Ein Vermieter, der wegen zu erwartender Nachforderungen von Betriebskosten die Kaution oder Teile davon einbehält, darf die Abrechnungsfrist von 12 Monaten für die Betriebskosten nicht voll ausschöpfen, sondern muß sobald wie möglich abrechnen. Zehn Monate sind jedenfalls ein zu langer Zeitraum.

Ich habe zum 30.4 diesen Jahres eine Wohnung nach fristgerechter Kündigung an den Vermieter übergeben.
Dem Vermieter passte bei Übergabe der Renovierungszustand der Wohnung (z.B. Teppichboden abgenutzt usw., wände nicht frisch gestrichen, im Mietvertrag waren feste Fristen vereinbart) nicht und meinte auch dass die Nebenkosten-abrechnung für 2012/2013 (Abrechnung immer im Juli) eine happige Nachzahlung verursachen werde und daher wird er vorerst die Kaution einbehalten, da diese gerade so für diese Nachzahlung reichen würde.
Nun ist September und die 12-monatige Frist in der er diese Abrechnung erstellen muss ist um (?) und ich habe weder die Nebenkostenabrechnung noch die Kaution (oder Teile davon) erhalten. Da ich in dem Zeitraum recht viel unterwegs war, gehe ich doch davon aus, dass vllt eine Rückzahlung an mich fällig wäre.
Für 2013/2014 habe ich natürlich auch noch keine Abrechnung erhalten. (auch hier war ich nur gelegentlich in der Wohnung, rechne also weniger mit großer Nachzahlung)

Wie sollte ich hier am günstigsten vorgehen um eine Abrechnung für 2012/13 und ggf. daraus resultierende Nebenkostenrückzahlung zu erhalten (mit Nachforderung für diesen Zeitraum ist ja nun nicht mehr zu rechnen?) und außerdem meine Kaution doch langsam zu erhalten.

Vielen Dank bereits im voraus für die Antwort
01.09.2014 | 23:59

Antwort

von


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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

ob die 12-Monats-Frist für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung für den Vermieter abgelaufen ist, hängt davon ab, wann der Abrechnungszeitraum endete. Meistens ist Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr, so daß noch bis 31.12. des Folgejahres die Betriebskostenabrechnung dem Mieter rechtzeitig zugehen kann.

Ein Vermieter, der wegen zu erwartender Nachforderungen von Betriebskosten die Kaution oder Teile davon einbehält, muß jedoch zeitiger über die Betriebskosten abrechnen. Ein Zeitraum von sechs Monaten soll insoweit noch zulässig sein (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05), wenn erst zehn Monate nach dem Abrechnungszeitraum abgerechnet wird, ist dies zu lange (AG Hamburg-Barmbek,k Urteil vom 12.11.2009, Az. 813b C 34/09)

Der Vermieter darf bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung den Teil der Kaution einbehalten, der in der vorhergehenden Abrechnung als Nachzahlung fällig war.

Sie sollten nunmehr also zunächst prüfen, welcher Abrechnungszeitraum den Betriebskostenabrechnungen zugrundeliegt und in welcher Höhe Sie ggf. aufgrund der letzten Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung leisten mußten.

Wenn der Abrechnungszeitraum noch nicht mehr als zehn Monate zurückliegt, sollten Sie den Vermieter per Einwurf-Einschreiben in Höhe des Betrages: Kaution (+ Zinsen) abzgl. letzter Nachzahlung mahnen, wenn der Abrechnungszeitraum 10 Monate oder mehr zurückliegt, sollten Sie die Rückzahlung der Kaution in voller Höhe anmahnen (jeweils mit Frist: bestimmtes Datum in zwei Wochen, also z. B. 16.09.2014).

Wenn die Frist ergebnislos abläuft, sollten Sie einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragen. Spätestens hierbei ist zu empfehlen, sich anwaltlicher Hilfe zu bedienen. Die Kosten müssen von Ihrem Vermieter erstattet werden, wenn die Forderung besteht und er zuvor gemahnt worden ist (siehe oben).

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 02.09.2014 | 19:59

Vielen Dank für die schnelle bearbeiten.
Der Abrechnungszeitraum ist laut Mietvertrag der 30.07 jeden Jahres.
Die letzte Nebenkostenabrechnug ist aus dem Abrechnungszeitraum 2011/2012. Dort die Nachzahlung im einstelligen Euro Bereich.

Für den Zeitraum 2012/2013 ist bisher keine Nebenkostenabrechnung erstellt worden (oder mir nicht zugesendet worden).
Ich würde daher die gesamte Kaution + Zinsen mahnen (da mir bei der letzen Nebenkostenabrechnug keine Nachzahlung entstand), liege ich damit richtig?
Wie bereits gefragt: Wie soll ich mich bzgl. der Nebenkostenabrechnung 2012/2013 (also Ende des Abrechnungszeitraums 30.07.13) verhalten, kann ich hier eine Abrechnung oder ggf. Rückzahlungen verlangen

Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.09.2014 | 20:32

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

wenn der Abrechnungszeitraum am 30.07.2013 endete, hätte Ihnen die Betriebskostenabrechnung bis 31.07.2014 zugehen müssen. Da dies nicht geschehen ist, kann Ihr Vermieter jedenfalls keine Nachzahlungen mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Darüber hinaus können Sie die für den Zeitraum 01.08.2013 bis 30.04.2014 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen in voller Höhe vom Vermieter zurückverlangen (BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az. VIII ZR 57/04); der Vermieter kann dann jedoch noch nachträglich eine Abrechnung erstellen, Nachforderungen kann er aber nicht mehr erheben (siehe oben).

Sie sollten also Ihren ehemaligen Vermieter nicht nur wegen der Kaution + Zinsen mahnen, sondern in dem selben Schreiben unter Hinweis auf das vorgenannte BGH-Urteil vom 09.03.2005 auffordern, Ihnen die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen von August 2013 bis April 2014 zurückzuerstatten.

Spätestens wenn die von Ihnen gesetzte Zahlungsfrist ergebnislos abgelaufen ist, sollten Sie sich anwaltlicher Hilfe bedienen. Ich stehe insofern gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.09.2014 | 20:55

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