Miete für Hobbyraum im Souterrain

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworte:

Für den Fall, dass sich in dem mit Ihrem Mieter geschlossenen Mietvertrag keine Angabe zur Berechnungsgrundlage der Wohnfläche der Mietsache finden sollte, gilt nach ständiger Rechtsprechung automatisch die Methode nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), BGH VIII ZR 86/08 ; VIII ZR 205/08 ). Um die Wohnfläche bzw. Grundfläche zu ermitteln, muss zunächst einmal festgestellt werden, was überhaupt mit in die Wohnfläche einfließt. Dabei umfasst die Wohnfläche die Grundfläche aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Nicht zur Wohnfläche gehören explizit „Kellerräume" oder Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, § 2 Abs. 3 WoFIV. Da der geschlossene Mietvertrag den fraglichen Raum als „Hobbyraum" bezeichnet, spricht zunächst nichts gegen eine Hinzuzählung zum Wohnraum gemäß den Regelungen des § 2 Abs.2 WoFIV.
Und genau hier beginnt das Dilemma: je nachdem, wie Ihre Schilderungen zu verstehen sind, lässt sich Ihre Frage leider zu Ihren Ungunsten schnell, oder aber auch zu Ihren Gunsten beantworten:
1.)
Sie beschreiben die Nutzungsverfügung des Raumes so, dass dieser von allen Miteigentümern der WEG oder deren Mietern gemeinsam genutzt werden kann. Somit fiele er als Verkehrsfläche unter das Gemeinschaftseigentum der WEG und könnte überhaupt nicht in die zu vermietenden Quadratmeter einberechnet werden (das Treppenhaus, den Hausflur, Abstellräume oder Kellerzusatzräume außerhalb der Wohnung würden Sie ja auch nicht in die Miete mit einberechnen). Dass der Mieter den Hobbyraum ggf. aus seiner Wohnung direkt heraus über eine Wendeltreppe erreichen kann, bleibt dabei für das Ergebnis ohne Belang. Es kommt einzig auf die allgemeine Verfügbarkeit an.

Sofern ich Sie jedoch insoweit falsch verstanden haben sollte, dass der Hobbyraum eben nicht allen anderen Eigentümern/ Mietern zur gleichwertigen Nutzung freisteht, gilt etwas anderes:
Sie stellen dar, dass der Hobbyraum über eine Wendeltreppe direkt aus der Mietwohnung heraus zu erreichen ist, was wiederum darauf schließen lässt, dass Ihr Mieter diesen Raum aus der Wohnung heraus erreichen und so bequem nutzen kann, ihn damit als innerhalb der Wohnung liegend ansehen müsste. Dann würde er sich, Ihre Angaben zu Raumhöhe und Ausstattung / Beheizung vorangestellt, selbstverständlich als vermietbare Nutzfläche bezeichnen lassen. Sie könnten damit gemäß § 4 WoFIV die volle Quadratmetermiete verlangen und hätten rein aus Kulanz bisher eine geringere Miete veranlagt. Die WoFIV lässt u.a. auch Schwimmbäder, Wintergärten und andere voll umschlossene Räume mit zur Wohnung zählen, sofern sie eben ausschließlich zur Wohnung gehören. Das zuvor Gesagte gilt freilich jedoch nur, soweit und solange der Hobbyraum nur von Ihrem Mieter genutzt werden kann.
Zum Schluss und gleichzeitig als stützendes Argument im 2. Falle ein BGH-Urteilsauszug zur Bewertung eines Hobbyraumes:
„Der Hobbyraum falle unter § 4 Nr. 1 WoFlV (Räume mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern), sodass die gesamte Grundfläche anzusetzen sei, und nicht unter § 4 Nr. 3 WoFlV (unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume), wonach nur die hälftige Grundfläche anzurechnen wäre. Es handele sich bei derartigen Hobbyräumen zwar um Räume, die nach allen Seiten geschlossen seien. Die Regelung des § 4 Nr. 3 WoFlV gelte nach ihrem Sinn und Zweck aber nur für solche Räume, die lediglich eingeschränkt nutzbar seien. Ein beheizbarer Hobbyraum, der innerhalb der Wohnung liege, wie ein Wohnraum ausgestattet sei und als Wohnraum genutzt werde, sei aber nicht nur eingeschränkt nutzbar, sondern stehe einem normalen Wohnraum gleich. Schon mit der vollen Grundfläche des Hobbyraums (13,46 qm) betrage die tatsächliche Wohnfläche der gesamten Wohnung 73,43 qm, so dass sie nicht um mehr als 10 % zu Lasten des Klägers von der vereinbarten Wohnfläche von 75,70 qm abweiche und kein zur Minderung berechtigender Mangel vorliege. Es komme daher nicht darauf an, mit welchen Flächen die Terrasse und der Flur im Untergeschoss anzusetzen seien. II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand."

Mein Tipp für den 2. Fall: Fordern Sie Ihren Mieter unverzüglich zur Zahlung des aufgelaufenen Mietzinses auf. Durch die m.E. nicht rechtmäßige Zurückhaltung der Miete befindet er sich bereits in Verzug.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Tobias M. Segerer, Rechtsanwalt