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Anrechnung eines Souterrainraumes/Hobbyraumes bei der Miete

25.10.2012 09:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir vermieten Wohnungen in Kleinmachnow bei Berlin. Diese Wohnungen haben alle einen zusätzlichen Raum im Keller, der im Mietvertrag als Hobbyraum ohne Quadratmeterangabe ausgewiesen ist. Diese Hobbyräume sind alle wärmegedämmt, durch die normale Sammelheizung beheizbar, haben freies Tageslicht, keine Lichtschächte vor den Fenstern, erfüllen aber gemäß Landesbauordnung nicht alle Anforderungen, um als dauerhafter Aufenthaltsraum zu gelten, z. B. beträgt die Raumhöhe nur 2,30 m und die Böschung vor der Fensterwand beginnt höher als 0,5 m über dem Fußboden. Bei einigen Wohnungen ist dieser Raum durch eine Holztreppe direkt mit dem Wohnzimmer verbunden und werden z. T. sogar als Schlafräume genutzt. Bei einer anderen Wohnung ist dieser nur über den Kellergang zu erreichen. Es bestehen aber zusätzliche Abstellräume im Keller. Bei einer Doppelhaushälfte ist er natürlich auch nur über die Kellertreppe erreichbar, die ja aber direkt im Haus gelegen ist. Fluchtwege bestehen. Nun planen wir, die Mieten dem normalen Mietstandart über den qualifizierten Mietspiegel anzupassen. Mit wieviel Prozent darf dieser Hobbyraum mit einberechnet werden? Bei unseren Mietverträgen wurde nur die Gesamtkaltmiete aufgeführt, d.h. es ist nicht ersichtlich, wieviel auf die Wohnfläche und wieviel auf die Souterrainräume entfällt.
vielen Dank im Vorraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Anhand ihrer Schilderung können Sie meines Erachtens die Räume im Souterrain komplett in die Wohnflächenberechnung einbeziehen. Es ist hierbei unerheblich, dass die Räume nach der Landesbauordnung nicht alle Anforderungen erfüllen, um als dauerhafter Aufenthaltsraum zu gelten.

Denn nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (u.a. BGH vom 22.02.2006 - Az. VIII ZR 219/04 , vom 16.09.2009 - Az. VIII ZR 275/08 , vom 29.09.2009 - Az. VIII ZR 242/08 ) kommt es bei der Berechnung der Wohnfläche und der Einbeziehung von Räumen, auch im Souterrain, entscheidend auf den Willen und die Vereinbarung der Mietparteien an. Dabei ist unerheblich, ob der geplanten und/oder tatsächlichen Nutzung Regelungen der Zweiten Berechnungsverordnung bzw. Wohnflächenverordnung oder andere (öffentlich)- rechtliche Gründe entgegenstehen. Dies würde erst relevant werden, wenn die Baurechtsbehörde die Nutzung tatsächlich untersagen würde (so BGH vom 24.10.2007 - Az. XII ZR 24/06 , vom 16.09.2009 - Az. VIII ZR 275/08 ).

Nach Ihrer Beschreibung der Räume (wärmegedämmt, durch die normale Sammelheizung beheizbar, freies Tageslicht, keine Lichtschächte vor den Fenstern) sind diese Räume durchaus geeignet, auch zu Wohnzwecken genutzt zu werden und werden dies auch, zum Teil gar als Schlafräume. Vermietet wurden die Räume als Hobbyraum und nicht als Keller. Es spricht daher viel dafür, dass diese Räume zur gesamten Wohnfläche zählen. Entscheidend ist dabei aber immer der jeweilige Parteiwille, der im Einzelfall ermittelt werden muss. Es könnte somit je nach Mietpartei und der jeweiligen Nutzung der Räume durchaus zu unterschiedlichen Beurteilungen kommen.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage verschaffen. Sollte Ihnen noch etwas unklar sein, dürfen Sie gerne die Nachfragemöglichkeit nutzen. Wenn Sie zufrieden sind, würde ich mich über eine positive Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 29.10.2012 | 09:38

Vielen Dank für Ihre Antwort. Verstehe ich das richtig, dass wir bei folgendem konkreten Fall die volle Größe des Hobbyraumes anrechnen können: gemäß Mietvertrag wurde 72 qm Wohnfläche und 25 qm Hobbyraum vermietet. Hobbyraum vom Wohnzimmer aus zugängig. Alle anderen Faktoren (Licht etc) wie oben beschrieben. Hobbyraum wird als Kinderzimmer genutzt. Jetzt darf der Raum voll gezählt werden?

Was wäre bei dem gleichen Fall, wenn der Raum als Büro genutzt würde?

Wenn der Mieter den Raum tatsächlich als Hobbyraum nutzen würde, dürfte der Raum dann nicht voll geechnet werden?

Vielen Dank schon mal im Voraus.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 29.10.2012 | 11:08

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn man die Rechtsprechung des BGH konsequent anwendet, dann zählen die als Kinderzimmer oder Büro genutzten Räume zur Wohnfläche, da diese als Wohnräume genutzt werden.

Auch einen Hobbyraum würde ich in Abgrenzung zu einem Keller zur Wohnfläche zählen. Dafür spricht Ihre Beschreibung der Räume. Dies könnte jedoch auch anders gesehen werden. Besonders hiert kommt es auf den Einzelfall und auf den Parteiwillen an.

Letztlich könnten Sie die Miete für die gesamte Wohnfläche erhöhen. Wenn Ihre Mieter damit nicht einverstanden sind, haben diese die Möglichkeit, der Mieterhöhung zu widersprechen.


Mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

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