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Mietaufhebungsvertrag rechtlich sicher ?


| 27.05.2005 01:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers



Sehr geehrte Fachleute,

ich habe vor kurzem ein gebrauchtes Haus gekauft.
Es handelt sich um ein Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung im Dachgeschoss.

Im Untergeschoss befindet sich eine ca. 75 qm große 2 Zimmer-Wohnung. Diese ist bereits frei.
Im Obergeschoss befindet sich ebenfalls eine 75 qm große 2 Zimmer Wohnung. Diese ist seit ca. vier Jahren an einen Herren vermietet.
Mietvertrag liegt vor. Keine besonderen Absprachen oder Vermerke. Eben ein ganz normaler Mietvertrag.
Im Dachgeschoss befindet sich eine stark renovierungsbedürftige ca. 50 qm große Einliegerwohnung.

Wirtschaftliche Übergabe des Objekts war am 1.5.2005.

Ich habe eine Frau und zwei Kinder (2 und 0 Jahre alt).

Das Dachgeschoss wird zur Zeit komplett renoviert und soll in Zukunft in zwei Kinderzimmer unterteilt werden,
also komplett für die Kinder.

Das Obergeschoss, in dem zur Zeit der Mieter wohnt, soll als Hauptwohnung dienen.

Das Untergeschoss (zur Zeit frei) möchte ich gerne als Bürofläche nutzen.
Ich bin selbstständig (kleiner Versandhandel) und die Räume wären dafür optimal geeignet.
Das war eigentlich auch der Hauptgrund für den Kauf, auch weil ich expandieren will.

Das gesamte Haus ist in einem dem alter entsprechendem Zustand (1964), aber hat eine
gute Substanz und soll von mir komplett renoviert werden.

Mein Problem ist natürlich der Mieter.

Dieser sucht zwar angeblich schon nach einer neuen Wohnung und will uns wohl
keine Steine in den Weg legen, aber ich möchte doch lieber eine schriftliche Absicherung.
Darüber habe ich den Mieter auch schon informiert.


Am 30.04.2005 hat er mir einen Mietaufhebungsvertrag unterschrieben.

Diesen habe ich von einer Rechtsanwältin anfertigen lassen, bin mir aber nicht so sicher,
ob dieser wirklich rechtlichen Bestand hat.


Hier der Wortlaut:


Mietaufhebungsvertrag

zwischen

Frau X (bisherige Eigentümerin)

Herr X (ich, neuer Besitzer)

und

Herrn X (Mieter)

Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag seit dem 05.01.2001.
Die Parteien sind sich darüber einig, dass der Mietvertrag zum 01.05.2005 endet.
Der Mieter verpflichtet sich, die gemietete Wohnung zu räumen und geräumt zum
01.08.2005 herauszugeben.

Bis dahin schuldet der Mieter den bisher gezahlten Mietzins als Nutzungsentschädigung.
Ferner wird Herr X (Vermieter) Herrn X (Mieter) einen Betrag in Höhe von 300 Euro zahlen
als Beteiligung an den Umzugskosten.

Der Mieter verzichtet hiermit auf Räumungsschutz und eine weitere Räumungsfrist.

Ort, Datum, Unterschriften...



Der Mieter hat zur Zeit noch keine Kopie des Vetrags, weil ich diesen erst noch per Post
zu der bisherigen Eigentümerin schicken musste, damit diese den auch unterschreiben
kann. Sie wohnt ca. 250 km entfernt. (Ich stand am 30.04.2005 noch nicht im Grundbuch, nur Vormerkung)
Der Vertrag ist nun also von dem Mieter, der bisherigen Eigentümerin und von mir unterzeichnet worden.

Der Mieter meinte jetzt zu mir, dass ich ihm noch eine richtige Kündigung schreiben müsse
mit Angaben von Gründen usw, weil dieser Vertrag nicht wirksam sei.
(hätte sein Anwalt gesagt - obwohl er noch keine Kopie hat)


Nun zu meinen Fragen:

Ist dieser Mietaufhebungsvertrag rechtlich sicher ?

oder wenn nicht, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich ?

Muss der Mieter im schlimmsten Fall ins Untergeschoss ziehen, damit
wir nicht räumlich von den Kinderzimmern getrennt sind ?

Muss ich die Anwaltsrechnung bezahlen, wenn der Mietaufhebungsvertrag Fehler enthält und nicht wirksam ist ?


Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Sehr geehrter Fragesteller,

der geschlossene Mietaufhebungsvertrag enthält eine gängige Formulierung, so dass ich keine Anzeichen entdecken kann, warum dieser unwirksam sein sollte. Bei Wirksamkeit brauchen Sie natürlich gerade keine Kündigung mehr zu schreiben, da Sie sich ja gütlich mit dem Mieter über eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages geeinigt haben.

Nach der Rechtsprechung ist mir allenfalls bekannt, dass es Entscheidungen gibt, in denen ein solcher Mietaufhebungsvertrag aufgrund der Vorschriften über den Haustürwiderruf widerrufen werden konnte. Wenn Sie also den Mieter mit diesem Aufhebungsvertrag plötzlich in seiner eigenen Wohnung überfallen haben und er diesen daraufhin unterschrieben hat, könnte er diesen möglicherweise noch widerrufen. Ansonsten hätte ich bzgl. der Wirksamkeit des Vertrages keine Bedenken.

Ob in Ihrem Fall eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich wäre, kann so pauschal nicht abschließend beurteilt werden. Hierbei ist immer eine Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters vorzunehmen. Der einfache Wunsch des Vermieters, in den eigenen Wänden wohnen zu wollen, reicht dabei allein nicht aus. Zu berücksichtigen sind daher z.B. auch Ihre jetzigen Wohnverhältnisse, aber eben auch Ihre Vorstellungen über Ihre weitere Lebensplanung. Eine Eigenbedarfskündigung ist daher selten eine zu 100 % sichere Sache, so dass ich Ihnen auch immer raten würde, sich nach Möglichkeit lieber vernünftig mit dem Mieter zu einigen.

Wenn Sie einen unwirksamen Mietaufhebungsvertrag erhalten hätten, könnten Sie die Bezahlung verweigern bzw. könnten möglicherweise hierdurch entstehenden Schaden auch gegenüber Ihrer Anwältin geltend machen. Aber machen Sie nicht den Fehler - nur weil die Gegenseite etwas vorträgt - und misstrauen sofort der von Ihnen beauftragten Anwältin. Und wenn Sie Zweifel haben, dann sprechen Sie mit ihr darüber. Ich kann Ihrer Schilderung nicht das geringste Anzeichen dafür entnehmen, dass diese irgendeinen Fehler gemacht hat und werde trotzdem das Gefühl nicht los, das Sie größere Zweifel hegen. Aber ich hoffe mich zu irren und Sie wollten nur die Möglichkeiten für den wohl kaum eintretenden Fall der Fälle....

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit dieser Antwort weiterhelfen konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.05.2005 | 02:37


Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Alpers,

vielen Dank für Ihre freundliche, schnelle und ausführliche Antwort.

Natürlich misstraue ich meiner Anwältin nicht, sie ist lediglich immer
nur sehr kurz angebunden :-)

Auf meiner Reise durch das Internet habe ich immer wieder etwas
von Hinweisen auf das Widerrufsrecht gelesen, daher meine
hauptsächlichen Bedenken.

Auch auf meine Frage, ob ich dem Mieter denn nun eine Kopie
des Vertrages zukommen lassen solle, da ja nun alle unterschrieben
haben, sagte sie mir, dass ich erstmal alles zusammen halten solle.

Das schlimmste wäre ja, wenn der Vetrag nicht sicher wäre und ich
dann erst am 1.8.2005 erneut kündigen müsste mit neuer Frist usw.

Da ich nur selten in dem besagten Objekt bin und wenn, dann meist
immer nur Samstags mit Familie zur Renovierung, habe ich den
Mieter im Treppenhaus angetroffen und ihm den Vertrag vorgelegt.
Den Mieter sehe ich nur sehr selten. Er ist oft unterwegs und scheint
den Kontakt mit mir auch meiden zu wollen.
Er hat sich den Vetrag durchgelesen, wir haben kurz darüber gesprochen
und ich habe ihm auch erklärt, dass ich diesen noch zur bisherigen
Eigentümerin schicken muss.

Seine Äusserung bezüglich der Unwirksamkeit teilte er mir erst nach
ca. drei Wochen mit.

Könnte es sich auf Grund der Umstände um einen widerrufbaren Vertrag handeln ?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.05.2005 | 10:14

Wenn ein Widerrufsrecht bestünde, würde es Ihnen wenig nützen, dem Mieter eine Kopie des Vertrages zukommen zu lassen, da die Widerrufsfrist erst beginnt, wenn der Mieter eine ordnungsgemäße Belehrung über sein Widerrufsrecht erhalten hat - und eine solche Belehrung wollen Sie ihm ja gerade nicht erteilen. ;-)

Die Situation, die Sie beschreiben - den Mieter im Hausflur angetroffen, Vertrag vorgelegt, kurz drüber gesprochen und dann unterschreiben lassen - weist schon typische Merkmal eines Haustürgeschäfts im Sinne des § 312 BGB auf. Es wäre dann wieder einzelfallabhängig, ob ein Widerrufsrecht gegeben ist. Dies würde unter anderem davon abhängen, inwieweit Sie möglicherweise schon im Vorfeld mit dem Mieter über die Möglichkeit eines Aufhebungsvertrags gesprochen haben. Die Frage ist letztendlich, wie gut der Mieter hierbei darlegen kann, dass Sie ihm quasi die Pistole auf die Brust gesetzt haben und ihn aus heiterem Himmel dazu überredet haben, diesen Vertrag zu unterschreiben.

Aber: Ein Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften besteht nur bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher. Sie müssten demzufolge geschäftsmäßiger Vermieter sein. Wie das bayerische Oberlandesgericht 1993 entschieden hat, handelt ein Vermieter von 2 Wohnungen noch nicht geschäftsmäßig. Dies wird in der Regel erst bei ca. 6 vermieteten Wohnungen angenommen.
Da ich davon ausgehe, dass Sie sonst keine weiteren Wohnungen vermieten, greifen demnach die Vorschriften über den Haustürwiderruf nicht, so dass der Mieter auch kein Recht zum Widerruf besitzt.

Auch für eine Nichtigkeit des Vertrags wegen Sittenwidrigkeit sehe ich keine Anzeichen (außer das augenscheinlich der Mieter durch den Abschluss des Vertrages selbst keine Vorteile hatte?!).

Wenn Sie trotzdem Zweifel an der Wirksamkeit des Vertrages haben, besteht auch die Möglichkeit, jetzt hilfsweise wegen Eigenbedarfs zu kündigen. D.h. für den Fall, dass der Aufhebungsvertrag aus welchen Gründen auch immer nicht wirksam sein sollte, würde dann die Kündigung wegen Eigenbedarfs greifen. Ob dies aber wirklich sinnvoll ist (wohl nur, wenn tatsächlich noch Bedenken hinsichtlich der Wirksamkeit des Aufhebungsvertrags im Raum stehen), sollten Sie im Einzelnen mit Ihrer Anwältin besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt

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