Reicht unser Eigenbedarf zur Kündigung der Mieter

Question

Hallo, wir &lpar;2Erw und 3Kinder&rpar; sind gerade im Begriff ein freistehendes Einfamilienhaus zu kaufen. Dieses ist allerdings seit 10 Jahren mit Mietern bewohnt &lpar;momentan 3 Erw&rpar;. Wir besitzen im Moment ein Reihenmittelhaus mit winzigem Garten und möchten dringend ausziehen und etwas Freistehendes beziehen. Wir sind genervt von den lauten Nachbarn und fühlen uns in der Enge einfach nicht wohl und oft durch die Lautstärke der direkt angrenzenden Nachbarn belästigt. Im Sommer noch schlimmer, da die Partys dann nach draußen verlegt werden und wir nicht schlafen können. Aber auch die Lautstärke im Haus ist oft sehr störend. Oft lagen wir mit unseren Kindern wach und konnten nicht schlafen. Eine Aussprache ist nicht möglich.   Das neue Haus hat rundherum etwas eigenes Grundstück &lpar;insgesamt aber auch nur 310qm&rpar;, so dass keine Hauswand mehr direkt an ein anderes Haus angrenzt. Das alte Haus muss zum Erwerb des neuen auch verkauft werden. Inseriert haben wir allerdings noch nichts. Ist es sinnvoll, dies vor der Kündigung zu tun? Aber zwei Häuser werden wir nicht behalten können und wollen! Reicht unser Wunsch für die Eigenbedarfskündigung aus? Dass die Kündigungsfrist 9 Monate lang ist, wissen wir. Das neue Haus hätte sogar knapp 6qm weniger Wohnfläche und etwa die Hälfte weniger Nutzfläche, aber ein doppelt so großes  Grundstück, aber all das würden wir in Kauf nehmen.   Wer schreibt die Eigenbedarfskündigung? Ist es in unserem Fall sinnvoll, dies von einem Rechtsanwalt machen zu lassen? Oder sollen wir das Haus doch nicht kaufen, weil wir keine Chance hätten, einziehen zu dürfen?  Der Altbesitzer beteuert uns, dass die Mieter ausziehen würden. Aber was kann man auf mündliche Aussagen schon geben...

Rechtsanwalt Jan Wilking · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Entscheidend ist in Ihrem Fall, ob Sie das Haus im Sinne des § 573 Absatz 2 Nr.2 BGB "benötigen". Hiervon geht die Rechtsprechung aus, wenn der Vermieter selbst die Wohnung nutzen will und dafür vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat. Dabei unterliegen die vom Vermieter geltend gemachten Interessen lediglich einer Plausibilitätskontrolle, die willkürliche Interessen ausschließt. Bei dieser Prüfung ist zunächst abstrakt das geltend gemachte Interesse des Vermieters zu überprüfen. In einem zweiten Schritt dann, ob die konkret sich als vernünftig und nachvollziehbar darstellenden Interessen in der vom Vermieter angestrebten Wohnung realisiert werden können.

Nach Ihrer Schilderung liegen solche nachvollziehbaren Gründe bei Ihnen vor, da Sie der direkten Nähe und dem Lärm der direkten Nachbarn durch den Umzug von einem Reihenmittelhaus in ein freistehendes Haus entgehen wollen. Insofern sehe ich hier gute Chancen, eine Eigenbedarfskündigung im Streitfalle auch vor Gericht durchzusetzen.

Da Sie das alte Haus zur Finanzierung verkaufen möchten, müssen Sie dieses Haus den Mietern auch nicht als Alternativwohnung anbieten. Sie brauchen das Haus auch jetzt noch nicht zu inserieren, es reicht die ernsthafte Verkaufsabsicht und entsprechende Verkaufsbemühungen, wenn der Einzug in das neu erworbene Haus sichergestellt ist.

Fragen Sie aber auch nach Alter und möglicher Krankheiten der Mieter, da ältere und/oder gesundheitlich stark eingeschränkte Mieter nach zehn Jahren Mietdauer möglicherweise wegen eines Härtefall der Kündigung widersprechen können. Schauen Sie vorher auch in den Mietvertrag, ob dort irgendwelche Besonderheiten wie Kündigungsausschlüsse etc. vereinbart wurden.

Die Kündigung sollten Sie auf jeden Fall mit Hilfe eines auf Mietrechts spezialisierten Anwalts vor Ort erstellen, um keine formalen Fehler zu machen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Reicht unser Eigenbedarf zur Kündigung der Mieter

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Jan Wilking

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