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Ist ein Mietaufhebungsvertrag besser als eine Kündigung wegen Eigenbedarfs?


12.11.2006 14:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten ein Haus kaufen und sind uns mit dem Besitzer auch schon wegen des Kaufpreises einig geworden. Nun ist das Haus zurzeit noch vermietet, sodass wir wegen Eigenbedarf kündigen müssten.

In einem ersten Kontakt mit den Mietern haben sie uns signalisiert, dass sie im Falle einer finanziellen Unterstützung von unserer Seite, das Haus in den nächsten Monaten räumen würden. Dies würde uns sehr entgegenkommen.

Für den Fall, dass wir aber keine Einigung mit den Mietern erzielen, habe ich mich inzwischen wegen der Thematik „Kündigung wegen Eigenbedarf“ etwas erkundigt und wollte mich kurz bei Ihnen vergewissern, ob ich mit meinem Recherchen richtig liege:

Sobald wir im Grundbuch stehen, können wir wegen Eigenbedarf kündigen. Da das Mietverhältnis seit 1999 besteht, beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate. (Ein entsprechendes begründetes Kündigungsschreiben, in dem ich auch auf die Möglichkeit verweise, Widerspruch einzulegen, ist bereits vorbereitet.)
Wenn die Mieter z. B. wegen sozialer Härten Widerspruch einlegen, kann ich eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Man wird sich dann – in der Regel gütlich – auf einen Zeitraum von ca. 1,5 bis 2 Jahren bis zum endgültigen Auszug einigen. Sollten die Mieter dann immer noch in dem Haus wohnen, könnte man das Haus relativ zeitnah mit einem Gerichtsvollzieher räumen lassen. Die dafür anfallenden Kosten müsste man vorstrecken und könnte sie vom Mieter zurückverlangen.

Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir kurz mitteilen würden, ob ich mit meinen Annahmen richtig liege. Außerdem wäre ich Ihnen dankbar, wenn Sie mir kurz erläutern könnten, ob im beschriebenen Fall der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages (mit entsprechendem Entgegenkommen von unserer Seite) sinnvoll wäre und wie sich dann das oben skizzierte Verfahren ändern würde.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich bedanke mich für Ihre Anfrage und möchte diese auf Grund Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Sobald Sie im Grundbuch eingetragen sind, sind Sie Eigentümer und können das Mietverhältnis, in welches Sie durch den Kauf eingetreten sind, kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben. Die Kündigungsfrist beträgt hier richtigerweise 6 Monate.
Ein berechtigtes Interesse ist der so genannte Eigenbedarf, also
wenn der Vermieter den Wohnraum selbst nutzen möchte oder ihn bestimmten Familienangehörigen oder anderen Angehörigen seines Haushaltes überlassen möchte.
Nach der Rechtsprechung ist eine Eigenbedarfskündigung nur zulässig, wenn der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Nutzungswunsch hat.
Stellt die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte dar, kann er der Kündigung widersprechen sog. Sozialklausel.

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Z.B. Krankheit eines Familienmitglieds, hohes Alter, Gebrechlichkeit, Behinderung, noch nicht abgewohnte Investitionen, angemessener Ersatzwohnraum kann zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden, Schwangerschaft etc.
In diesem Fall kann das Gericht das Mietverhältnis um eine angemessene Zeit verlängern. Eine gesetzliche Höchstfrist gibt es leider nicht und somit ist dies ein Unsicherheitsfaktor.
Ist danach das Mietverhältnis beendet und weigert sich er Mieter auszuziehen, kann mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers eine Zwangsräumung eingeleitet werden.
Nachteil ist, dass man diese Kosten vorausstrecken muss und Sie doch erheblich sind.
Natürlich können Sie diese Kosten wieder bei dem Mieter eintreiben. Aber für den Fall, dass dieser zahlungsunfähig ist, besteht die Gefahr, dass man auf diesen Kosten sitzen bleibt.

Vorteil eines Mietaufhebungsvertrages ist, dass es zu keiner Diskussion darüber kommen kann, ob Eigenbedarf besteht oder nicht.
Vielmehr sind sich Vermieter und Mieter einig, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt aufgehoben ist. Der Grund spielt keinen Grund.

Sollte der Mieter zum vereinbarten Zeitpunkt nicht ausziehen, so kann erst geräumt werden, wenn ein gerichtlicher Titel besteht. Sollten Befürchtungen bestehen, dass dies eintreten kann, so kann sich der Mieter im Aufhebungsvertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Nachteil ist, dass diese Erklärung der notariellen Beurkundung bedarf.

Sollte die Räumung dringend sein, so kann im Wege des einstweiligen Rechtschutzes geräumt werden.

Auf einen Aufhebungsvertrag, der in der Privatwohnung des Mieters ausgehandelt wird, ohne dass der Mieter den Vermieter in die Wohnung bestellt hat, finden die Vorschriften auf den Widerruf von Haustürgeschäften Anwendung. Wird der Mieter nicht entsprechend über die Möglichkeiten des Widerrufs belehrt, kann er den Aufhebungsvertrag auch nach Ablauf der Zweiwochenfrist widerrufen.

Sinnvoll ist es auf jedenfalls eine Regelung bezüglich Kautionsrückzahlung, Schönheitsreparaturen, Nebenkostenabrechnung etc. zu treffen.

Ergänzend möchte ich auf folgendes hinweisen. Meine Auskunft umfasst wesentliche Gesichtspunkte die im geschilderten Fall allgemein zu beachten sind. Daneben können weitere Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem ganz anderen Ergebnis führen können. Deshalb sind verbindliche Empfehlungen darüber, ob und wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung einen Überblick verschafft zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia Vetter

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